□文/马朝博

（河北经贸大学经济研究所 河北·石家庄）

一、引言

随着房地产调控的推进，楼市成交持续低迷，土地市场随之降温，各地均已下调了今年土地出让收入的预期，地方政府的财政压力陡然增大。楼市限购措施对地方的负面影响很直接，税收、就业、GDP都受到了波及。房地产宏观调控政策的方向是控制投资投机性需求，保护真正的居住性需求。调控政策的核心是两手一起抓，一手控制投资投机需求，控制房价上涨不动摇；另一手抓大力建设保障性住房，满足刚性需求不动摇。没有稳定的政策预期就不会有稳定的市场。

马克思的地租理论虽然是针对资本主义土地私有制而提出的，但它揭示了市场经济条件下地租的一般规律，具有普遍意义。对于存在着土地所有权的社会主义社会依然适用，特别是我国当前还存在着土地所有权和土地使用权的分离，马克思的地租理论对于我们在社会主义社会处理土地问题有着普遍的指导意义。本文运用马克思地租理论对我国影响房价因素进行分析，希望对我国房地产市场的健康发展有所裨益。

二、农业用地与建筑用地的不同

土地分为农业用地和建筑用地。在农业用地生产的农产品为流动产品，在建筑用地建造的房子为固定产品。

对农业用地所有者来说，影响地租有两个因素:一是土地肥力不同，土地上流动产品收成多少取决于土地肥力；二是位置不同，土地位置是指距离城市的远近和交通条件的优劣，凡是距离市场近的土地，可以节省运输费用，降低成本，从而使农产品的个别生产价格低于社会生产价格，并按照社会生产价格出卖，从而获得更多利润。流动产品收成后可以流通，土地的地理位置影响流通费用。

而对建筑用地所有者来说，地理位置对其地租具有决定性的影响。位置好的地段，如接近大城市或交通枢纽的地方，都市繁华区，靠近车站、港口等地区的土地，比远离这些地区的土地的地租要高很多倍。建筑土地的所有者拥有巨大的权力，占有明显优势，形成垄断价格，如果可以提供特殊产品和服务，这种地租就会呈现绝对上涨的趋势。房子为固定产品，不像流动产品可以流通，不继续占用土地，以至于造成土地的减少，从而造成土地资源的稀缺。

三、房地产商的梯度供房

土地经营垄断是指在土地有限，特别是优等地和中等地有限的条件下，土地作为经营对象被房地产商使用（取得开发权）后，所形成的对土地的经营性垄断。对于房地产开发商来说，房地产是高资金量、高风险与相对高回报的行业，假若要开发一块地，房地产商必须获得平均利润和超额利润，超额利润即开发权费用。

建筑用地的优、中、劣的划分取决于特定区域范围内的土地位置和相对稀缺性。由于土地数量有限，特别是优等土地数量有限，土地具有排他性，一旦被某一开发商取得开发权，其他开发商只能去开发别的土地。作为固定产品房子具备土地属性-等级优劣和相对稀缺，而流动产品就脱离了土地属性，成了一般的农产品。

收入差距造成了对商品房的分层需求，而土地的等级划分造成了对消费者的分层供给，所谓的供求关系，不是总体上的，而是特定范围内的。人口是流动的，而房子是固定的。若特定区域范围内的房子按照土地优劣分层供给，那短期内房价取决于劣等地上房子的供求关系，而土地优劣的划分也会随着土地的减少而变化。土地所有者对土地供给的不足，造成房地产商的分层供给并不完善，他们为了获得更高的利润，只能依次从金字塔层的上边逐层开始满足。对于经济适用房和廉租房，目前还不是他们考虑的范围，因此需要政府出面来完善层次的供给，从而解决有刚性需求的普通工薪阶层的住房问题。

四、影响房价的主要因素

（一）土地制度。在我国快速城镇化以及地方政府对“土地财政”依赖的背景下，当前的城市土地出让制度是推高土地价格的重要原因。

我国城市土地出让制度有三个主要的制度特征:第一，政府垄断城市土地供给；第二，以“招、拍、挂”为主的竞争性的土地出让方式；第三，一次性缴纳未来若干年的土地出让金。这三个制度特征使得政府可以通过控制土地供给数量和土地价格，一次性获得大量可用财力。而在中国的财政体制下，地方政府对“土地财政”有依赖性；“土地财政”使政府有动力推高土地价格。在中国快速城镇化、大量农业人口进入城市的条件下，对城市住宅用地的需求将长期处于比较紧张的状态下。在这样的条件下，如果不对城市土地出让制度进行改革和完善，可以预计我国城市土地的出让价格将进一步上涨。而土地价格的上涨将进一步传导到住宅价格上，推动住宅价格的持续升高。

（二）房子供求关系。房价走势决定于建筑在劣等地的房子的供求关系。所谓供求关系，不是总体上的，而是特定范围内的，这是由土地属性（土地等级划分和相对稀缺程度）决定的。房子的供给与需求是分梯度的，就像金字塔分层，收入差距造成了对商品房的分层需求，而土地的等级划分造成了对消费者的分层供给。

（三）房子的特殊用途。当房子可以提供其他特殊的用途，这种地租就会呈现绝对上涨趋势。假若地租不变（对已经有房的人来说）的话，那么地租的上涨会转嫁到房子上，使房子升值。正如当商品房被用于投资或投机的时候，投资或投机者注重短期的变现能力，所以买了后，就会进入房产中介，或者是出售，或者是出租。因为此时的房子多是通过按揭贷款购入，所以，房价=房租/房利率。当房子更多用于投资的时候，房利率接近于按揭贷款利率，所以就促使房租逐渐升高。

当投资渠道萎缩的时候，房子成了最好的躲避通胀的投资品。当房价遭到政府的干预后，投机和投资的需求下降，有房价下跌的预期。关于房价的走势，关键是看房地产商在哪，当集中在优等地的开发，如果没有高的交易量作为支撑，那房价的趋势就不可能走低。

（四）房地产商的租权息差。所有权与使用权的分离，促使契约租金的形成。银行作为中介来说，从存款人的所有权获得使用权，然后再过渡使用权给贷款人，从而赚取利差。

银行吸收存款:存款额=获得利息/存款利率

银行放贷:贷款额=缴纳利息/借贷利率

房地产商作为中介来说，从政府土地的所有权获得使用权，然后再过渡使用权给消费者，从而也能赚取租权差。

房地产商购得土地:土地出让金=租权/银行借贷利率

房地产商出售土地:土地价格=租权/房利率

五、推动房地产市场健康发展的建议

近几年来，在中央和地方各级政府一系列有力调控措施下，我国大部分城市，特别是一些大中城市房价上涨过快的势头得到了有效的遏制。但当前大城市的房价哪怕下降一半，普通工薪阶层还是买不起，解决不了刚性需求的问题。

住房是现阶段我国最大的内需来源，房地产行业也是支柱产业，并且住房问题并非一次性就能解决的，而是一个长期的问题。解决好住房问题，是让老百姓实现安居乐业、维持社会稳定、创建和谐社会的关键问题。为此针对如何解决住房问题，提出如下建议:

（一）改革土地制度。土地政策的调整，能够直接影响作为房地产开发对象的土地投入量。这不但直接影响房地产市场的供给数量和供给结构，而且在价格传导机制作用下进一步影响房地产市场的价格变化趋势。

1、取消房地产商的租权息差。土地出让制度决定了政府垄断的土地供给，并以竞争的出让方式一次性地收取若干年的“批租制”，这就扭曲了土地的价格，同时也给房地产开发商获得租权息差的机会。因此，政府应该通过“招拍挂”反向运行方式，让开发商拿出各自的竞拍方案，根据物美价廉（即方案既要满足目前的规划要求，又有合理的价格）方式获得开发权。

2、取消一次性获得土地出让金。政府土地出让金的获得不是通过房地产商缴纳，而是通过对购房者每年收取土地占用费，这样就不仅可以不经过房地产商的中介，直接从消费者手中收取占用金，还解决了政府对土地出让金的提前消费的问题。

（二）政府完善梯度供房

1、增加土地的供应数量。房子的供给是有建筑周期的，保证土地供应量是保证房子供应量的基础。增加土地的供应，房地产商能够使得金字塔上层需求向下拓展，满足更多人的改善需求。无论是保证首次置业的购房需求，还是加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，都需要土地供应政策有所倾斜，不断加大对保障房、中小户型用地的供给。

2、完善房子的供应结构。保障房的建设，第一要看土地位置，也就是所谓的土地等级和相对稀缺程度；第二要看数量，数量对供房结构的改变有很大影响。保障房用地应当最大限度体现保障功能。保障房用地的供给更需要进行综合考虑，在满足中低收入人群、刚需人群基本居住需求时，也要综合考虑交通、医疗、教育、生活等多种因素。如果用于建设保障房的地块能位于交通相对便利、配套设施较为完善的区域，则更能提高保障房的利用率和实际价值，也更能保障中低收入人群的实际住房需求。

[1]马克思.资本论[M].北京:华夏出版社，2008.4.

[2]陈璐.高房价背后的利益集团因素探索-基于新制度经济学的视角[J].现代商贸工业，2010.12.

[3]宗庆后.关于进一步推动房地产市场健康发展的建议[EB/O L].http://finance.ifeng.com/roll/20120306/5708459.shtml，2012.3.

[4]任志强.再论土地出让制度对房价的影响[EB/OL].http://blog.sina.com.cn/s/blog_4679d35101017pra.html.2011.2.