吕慧锦

(郑州大学商学院，河南郑州450001)

关于郑州市楼宇经济发展的思考

吕慧锦

(郑州大学商学院，河南郑州450001)

楼宇经济作为一种新兴经济形态，是实现城市经济发展转型的有效形式，可以带动整个经济发展的进程。它具有占地面积少、集聚能力强等优势，它的出现大大拓展了城市经济的发展空间，有利于产业的结构升级。郑州市发展楼宇经济有一定的优势且已初具规模，对发展本地区经济做出了突出的贡献。通过对郑州楼宇经济现状的研究，分析了郑州市楼宇经济目前所面临的一些问题，并提出了一些对策和建议。

楼宇经济;郑州市;对策

随着城市土地资源的日渐短缺，土地的高效率利用已经成为城市发展的首选战略。因此，楼宇经济作为一种新的经济形态应运而生，大大拓展了城市经济的发展空间，为城市提供了一种新的发展理念与新的发展模式，正逐渐成为城市新的经济增长点［1］。在第十一届全国人民代表大会第四次会议上，中原经济区的建设写进了《十二五规划纲要》，中原经济区已经上升为国家发展战略，在全国经济格局中将占有连接南北、承东启西的重要战略地位。而郑州市作为河南省的省会，是河南政治、经济及文化中心，郑州市楼宇经济的发展，将对周边省市的楼宇经济发展起到极大的示范与促进作用。

一、楼宇经济的概念界定

楼宇经济是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源，带动区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态［2］。楼宇经济主要体现在现代服务业，如金融业、咨询业、广告策划、影视制作、网络公司、律师事务所、会计事务所、咨询中介公司、高科技企业、娱乐服务企业、房地产开发企业、旅游服务企业、交通通讯企业等国内外各类企业和公司。

由于城市核心地段空间资源稀缺，而楼宇经济突破了城市中心区域土地相对匮乏的局面，与经济发展方式的转变、空间合理布局、产业结构升级等存在内在的联系。楼宇经济可以集聚各种企业群态，使得各类人才、信息、资金汇聚在一起，发挥集群优势，产生协同效应，促进经济快速、高质的发展。同时，楼宇经济的发展通过CBD的优势业态带动城市产业结构转型。因此，楼宇经济会产生集聚效应和带动效应。楼宇经济在国际上被称为中央商务区，聚集了各类公司和企业的总部、研发部门、财务部门、人事部门等等，使得大量资本、人才、知识、信息、技术汇集在一起，形成资源共享的优势。同时，楼宇经济的发展不仅自身有大规模的产出，其周围的医院、购物中心、餐饮业、娱乐厅、健身馆等的发展也依附于楼宇经济，并由此带来各类投资，这不仅可以带动整个区域的发展，同时可以促进楼宇本身及其周边地区的商业发展。

一般来说，楼宇经济具有以下几个特征:一是知识含量高。入驻写字楼的大多为大公司、大企业，且主要是知识信息含量较高的部门，具有很强的自主创新能力，汇聚了各种人才、资金、信息，从而可以提供高附加值的产品和服务。二是处于优势地段。商务楼宇作为与商家结合的一种商业载体，集聚了高科技、大量资金和人才，只有处于优势区域，才能发挥其功能，显现其优势。而且这些区域交通便捷，更能吸引大企业入驻。因此，一般商务楼都建立在繁华的城市中心地段。三是建设标准高，准入规模要求相对较高。楼宇经济想要发挥其集聚效应和辐射效应，其发展不仅要求基础建设完备，而且从规划到建设的过程中，其要求标准相对较高，对入驻客户也有一定的准入要求。由于各个地区的发展水平不相同，准入标准不尽相同，但是相对来说，每个城市对于楼宇入驻标准要求都是比较高的，入驻客户必须具备高新科技、高素质人才、高信息流量等条件，并有一定的产出规模。

二、郑州市楼宇经济发展现状

近年来，郑州市的楼宇经济也有一定的发展，特别是郑州的第三产业正逐年加大比重，而其主要聚集在金水区、二七区和郑东新区三个区域。

金水区是郑州最早启动楼宇经济的城区。截至2009年年底，全区建成商务楼宇232幢，建筑面积约424.6 459万平方米，楼宇入住率为86.01%，出租情况良好;入驻企业共有10 987家，营业收入超过500亿元，区级税收缴纳了6.6亿元，约占全区税收的30%。盛润白宫、楷林国际、荣勋赢座、建业置地广场等一批5A高端商务楼宇陆续投入使用。金水区以四大产业集群为主导，大力发展楼宇经济。一是以经三路财富广场为中心的金融服务产业集群，重点发展金融证券、保险服务、期货等金融服务业;二是以东风路科技市场为中心的信息科技产业集群，重点发展高新技术和电子信息等产业;三是文化创意产业集群，重点发展动画、设计、艺术等文化创意产业;四是中介服务产业集群，重点发展以法律服务、会计评估、广告策划、房地产代理、工程管理等中介服务产业。

二七区是郑州市楼宇经济发展较好的另外一个区域。二七区以辖区规划的以五大商圈为依托，以项目建设为主线，充分发挥产业规模、集聚、品牌、辐射四大效应，大力发展楼宇经济，力争使服务业增加值占地区生产总值的比重超过82%，建成5个城市综合体、8个五星级酒店、20个高端购物中心、50栋可租存量1万平方米以上的高端商务楼宇等。二七区未来将规划开发建设110栋商务楼宇，总建设面积超过324万平方米。一是依托火车站西广场，建设郑州中央商务区;二是依托二七商圈，建设二七广场商业中心区，规划建设了华润万象城、二七时代广场、百年德化二期、金博大城扩建、恒隆广场等;三是沿运河两岸建设总部经济产业园区;四是沿中原路建设信息产业带;五是通过加快旧城改造、城中村改造的步伐，加大商务楼宇建设力度。

郑东新区CBD位于郑州市老机场地区，是一个集商务、办公、住宅、观光、休闲和研究等多种功能为一体的城市环形建筑群。郑东新区CBD由两组高层建筑组成，包括内环和外环，建筑高度分别为80米和120米，内外环之间设置一条商业步行街，办公、商业、居住等多种功能聚集在CBD，这种土地复合利用的方式在此得到充分发展。经过近六年的建设发展，郑东新区CBD已成为适合居住、办公的设施齐全、环境优美的现代化新城区。但是目前此区的居民入住率较低，写字楼等的空置率也较高，并没有充分利用起来。

三、郑州市发展楼宇经济所面临的困难和问题

楼宇经济是一种极具发展潜力的新型经济形态，但从目前来看，郑州市楼宇经济的发展还存在一些困难和问题。

一是城市经济实力的滞后导致吸引力不足。与北京、上海等国内一线城市相比，郑州市经济发展水平相对落后，实力不强，对国内外大型企业、集团及其优秀人才的吸引力不足。在北京、上海这些城市中，楼宇经济发展最突出的形式是总部楼形式，即企业或者集团的从事价值链高端环节活动的部门，如国内外大批著名企业的核心部门都入驻其中［3］，而对于郑州来说，所具有的总部大都是省内一些公司和企业的总部，很少有国内外知名企业总部的入驻。因此，如何发挥自身优势，弥补劣势，增强自身吸引力是郑州市发展楼宇经济所要思考的一个重要问题。

二是楼宇管理水平亟需改进，配套设施需完善。总体来看，郑州市商务楼宇的智能化、自动化、信息化等管理水平不高，与国内外大城市的差距较大。此外，城市规划与建设的滞后导致的交通拥堵、环境差等也制约了楼宇经济的发展。商务楼宇发展质量参差不齐，楼宇的规模偏小、引进的企业较小，尚不能形成完善的商圈，使得楼宇经济聚集程度较低，与上述的楼宇经济集聚性的特点不相符，且配套设施相对落后，服务水平相对低下，如商圈周围学校、医院等相关的配套设施比较少。这些基础条件对于楼宇经济的发展必不可少，在很大程度上制约了郑州市楼宇经济的发展。

三是产业支撑力度不足。虽然金水区、二七区和郑东新区发展迅速，但是受限于郑州市的人口总量、流动人口数量、经济总量等因素，很少能够吸引国内外一流企业入驻。和其他大城市相比，企业内部生产研发、销售服务、结算等专业化分工水平也有待提高，产业支撑力度不足，人流、物流、资金流、信息流等不能很好地汇集和流动。这也大大抑制了楼宇经济发展的活跃性。

四是软环境亟待改善。发展楼宇经济需要政府予以政策上的支持，政府部门需制定相应的配套政策，同时应改进工作方式，提高服务效率。各相关部门应在招商引资、整合资源、协调各方关系等方面制定切实可行的方法和政策。此外，普通市民素质的提高也非常有助于软环境的改善。

四、郑州市发展楼宇经济的思路

第一，坚持科学规划。楼宇经济是一种极具发展潜力的新型经济形态，但其发展也要遵循一定的经济规律［4］，不能盲目地模仿大城市，一味地扩大城市规模，修建各种广场和大厦，不计成本地进行基础设施建设。这样不断地占用大量土地和资金，不仅难以取得好的效果，而且还破坏了城市环境，改变了原有的特色。发展楼宇经济必须坚持从实际出发，因地制宜，使城市规划、招商等与现实需要相适应。在规划楼宇建设时要明确重点，大力发展具有专业特色的楼宇。从一幢楼、一条街、再到一个区域，使得楼宇经济以点带线、以线带面，形成具备产业集聚特点的楼群，有计划地引导相关企业汇聚到一定区域，产生规模效应和集聚效应。

第二，优化发展环境，提高配套服务水平。发展环境是一种经济形态得到良好发展的必要条件，无一例外，楼宇经济的发展也依赖于发展环境［5］。对于楼宇经济的发展环境，要有一套完善的、使各部门能够很好分工协作的工作体系。建立健全各种规章制度、信息反馈机制、跟踪服务体系等，并且要有一些具有较高综合素质的人员负责协调楼宇产权单位和入驻企业之间的关系。另外，要切实转变政府职能，牢固树立以楼宇为本、以企业为本的服务理念，积极主动地为入驻企业提供服务，努力使楼宇经济发展环境得到优化。

第三，提高入驻公司水准，增强区域经济辐射效应。提高入驻公司水准，特别是企业或公司总部的入驻，对增强其经济辐射效应和推动楼宇经济自身高质量的发展都有很大的帮助。例如上海市中华企业大厦，入驻其中的欧莱雅，仅在2005年创造的税收就达到了2.9亿元［6］;入驻虹桥临空商务区里的联合利华，其年利税超过亿元。这些大企业和公司的经济辐射效应极其强大。

第四，重视智力支持。楼宇经济的发展同样离不开高素质专业人才，各个城市的楼宇经济相关人才来源主要是高等院校教师、科研院所专家和大公司高管等。郑州作为省会，其中有很多的高校和科研院所可以为楼宇经济的发展提供重要的智力支持。利用好这些资源，并且加大力度吸引外部优秀人才的进驻，使得优秀人才学以致用，充分发挥其聪明才智，能够更加有效地推动郑州市楼宇经济的发展。

［1］李耀东，李耀平，李毅，等.方兴未艾的楼宇经济［J］.经济问题探索，2004，(8).

［2］吴艳，陈跃刚，高汝熹.上海市楼宇经济的发展前景、形式及其对策研究［J］.企业活力，2008，(5).

［3］毕波，吴晓雷.城市楼宇经济空间布局的研究与思考［J］.规划师，2006，(22).

［4］杜德斌，智瑞芝.日本首都圈的建设及其经验［J］.世界地理研究，2004，(12).

［5］杨丽，胡德斌，孔艳华.中国楼宇经济发展的几个重要问题［J］.经济问题探索，2004，(8).

［6］王志海，徐建华，董山.楼宇经济空间集聚效应——上海陆家嘴功能区域的实证［J］.经济师，2008，(4).

Reflection of the Building Economy Development in Zhengzhou City

LV Hui-jin

(School of Business，Zhengzhou University，Zhengzhou 450001，China)

The building economy，which is regarded as a new kind of economic form，is an effect way to realize the transformation of urban economic development forms.The development of the building economy will greatly promote the economy of entire society.It is characterized by its little demand of space，strong ability of gathering，etc.It appeared greatly expand the city＇s economic development，and also have benefits on industrial restructuring and upgrading.The quantity of the building economy in Zhengzhou city is now of large scale，which have great contribution on local economy.In this paper，current situation of the building economy of Zhengzhou have been studied，and some problems and difficulties have been found.In addition，the corresponding suggestions on the development of the building economy have also been given.

Building economy;Zhengzhou;Suggestions

F062

A

1008—4444(2012)01—0079—03

2011－11－10

河南省教育厅人文社会科学研究基地项目《西方城区产业发展比较研究》的中期成果(2010－JD－009)

吕慧锦(1987—)，女，河南商丘人，郑州大学商学院硕士研究生。

(责任编辑:宋孝忠)