周建利

【摘要】 在现代财务理论中，资金成本对于企业筹资决策的制定一直处于重要地位。房地产企业通过选择合适的筹资方式来降低企业的开发资金成本，优化企业资本结构，特别是在筹资决策中如何调整资本结构受到广泛的重视。筹资方式得当对于房地产企业的生产发展至关重要，本文从房地产企业在选择筹资渠道所考虑的因素着手分析，对资金成本在企业筹资决策中的作用进行了论述，并阐述了目前资金成本在企业筹资决策中的应用现状及问题，提出了如何通过选择合适的筹资方式来降低企业的开发资金成本的对策，旨在为我国房地产开发企业筹资渠道方式的选择上给出建议和意见。

【关键词】 资金成本房地产企业筹资决策筹资渠道

随着我国房地产市场竞争的日益激烈和资本市场的成熟，房地产企业的融资渠道也逐步增加，资金成本在企业筹资决策中的影响十分显著。资金成本根据其业务内容的不同，可以分为项目资金成本和综合资金成本。在核算过程中可以将资金成本分为筹资前房地产企业现金的实际账目成本，筹资时项目的预测资金成本和综合预测资金成本，以及筹资后企业的项目资金成本。

一、房地产企业选择筹资渠道的主要考虑因素

房地产企业为了获得一定数量的周转资金需要对外筹资，从而使企业现有资金发挥更大的效能。但随着筹资的渠道和方式不同，筹集资金的资金成本大小也不尽相同，随着市场经济环境的不断变化，各种筹资渠道的风险和筹资限额也发生变化，在制定具体的筹资决策中，房地产企业主要考虑以下一些因素来选择筹资方式。

1、企业发展阶段

房地产企业处于不同的发展阶段，其具体的筹资方式也有所区别。在企业开发项目阶段，房地产开发商要确保筹资进度与项目开发进度相配合，既能够及时满足项目需求，又避免企业因过度融资而面临资金成本高的风险；在开发不同产品项目时，根据开发项目的消费人群特点、筹资总额、销售市场、地域环境等因素综合考虑筹资规模和筹资方式，通常短期筹资采用银行贷款等筹资方式，而开发项目则多采取租赁筹资、银行贷款等方式。

2、企业发展规模及效益

不同发展阶段，房地产企业的筹资方式不同。在创业初期，由于市场还不成熟、经营风险较大，企业的主要筹资方式是创办者个人出资；在企业经营稳定后，逐步引入银行贷款等其他融资渠道来获得资金支持，在企业规模足够壮大后，可采取上市发行股票、债券等融资。

3、企业的资金使用效率和运营状况

筹资方式的选择和筹资金额的大小与企业当前资金的使用效率相关，企业经营状况不佳，资金管理能力差，很难从商业银行获得贷款，在此阶段企业也应避免进行大规模的筹资活动而带来的较高风险。

4、企业的资质信誉

企业在对外筹资过程中，企业的资质、实力、规模和信誉等级对于筹资的成功与否具有重要的作用。良好的资质和经营效益，意味着企业较强的偿债能力，商业银行等金融机构对企业有信心从而提供贷款。

二、资金成本在房地产企业筹资决策中的作用

1、资金成本是企业确定筹资方式的重要依据

在筹资决策选择分析中，资金成本是衡量比较开放项目筹资特点、筹资方案以及制定筹资决策的重要参考依据。房地产企业在选择筹资渠道时，应充分考虑长期借款率、短期借款率、企业债券资金成本率以及股票资金成本率之间的综合成本，全面衡量比较以获得筹资方式的最优组合。同时，企业还应关注资金成本的盈利水平，与资金使用效益、资金成本率等指标进行比较，分析其中资金成本利润率最高的方式，从而做出筹资方式的选择。

2、资金成本是确定企业资金结构的关键因素

资金成本是一个重要的经济因素，是企业资金结构的关键点。企业充分考虑到筹资过程中所消耗的财务拮据成本和代理成本等，有利于选择最优化的筹资方案，减少企业的利息费用支出，同时，也能降低企业的财务风险。在确保企业财务拮据成本及代理成本等与负债减税利润之间达到平衡状态时，获得企业的最佳资本结构。在选择筹资方式时，不能一味追求单项成本最低，要综合比较筹资成本最低时的筹资方式才是合理的选择。企业在制定筹资决策时，要不断优化资本结构，以实现企业价值最大化。

3、资金成本是影响企业筹资总额的重要指标

正如上文所述，资金成本在一定程度上影响着企业的资金结构，从而也影响到企业总筹资数量。企业筹资的资本成本会随着筹资数量的变化而变化，当企业筹资数额增加时，边际资金成本达到一定程度后，就会给企业的总资金成本带来增加。因此，要在筹资数额与资金成本之间达到平衡态时，选择较优的筹资方案。

三、资金成本在筹资决策中的应用现状及企业筹资中遇到的问题

1、资金成本对筹资决策的作用认识不够

资金成本筹资决策应用正在逐步推广，同时存在筹资者对资金成本在筹资决策中作用认识不足的情况。目前，资金成本在企业制定筹资决策中过于要求资金成本最低，而忽视了其他成本，可能影响到企业整体筹资决策的绩效。另外，由于企业债务资本利率水平和还本付息明确，多数房地产企业能够认识到债务成本，但对于股权资本成本重视不足。资金成本中股权资本成本估算难度较大，一些大型证券公司尝试计算β值，但并未得到广泛的认可和关注。筹资者应采用一定的方法估算股本资本的贴现现金流来确定股票价值。

2、中小房地产企业筹资资金成本高，融资困难

在房地产行业中，特别是民营房地产开发企业受到银行等金融机构对非国有企业的约束，以及相关政策的限制。商业银行，设立相关的贷款条件对于中小企业要远远高于大企业，并且中小企业在银行所获得的贷款也多以短期贷款为主，而贷款的成本要高于长期贷款，造成中小企业融资的资金成本较高，导致一些房地产开发企业较难在商业银行中获得长期贷款融资。我国目前对中小房地产企业贷款的需求而建立适应的贷款担保或保险体制还比较缺乏，从而限制了中小房地产企业的筹资渠道和能力。

3、企业自身筹资环境建设不足

随着房地产行业的快速发展，从事房地产开发事业的企业也不断增加，企业的资质、信用、规模等千差万别，进而造成了企业与商业银行之间的信息不对称情况。一些房地产企业成立时间较短、抵御风险能力较差，并且企业内部管理制定不完善等因素，造成企业很难达到银行对筹资贷款的条件要求。同时，一些房地产企业的经营背景资料不尽完善，银行很难对其组织结构、资信、企业业绩等进行收集和审核，增加了房地产企业的融资难度，金融机构对这样的房地产企业也不愿承担较大风险。

四、如何降低资金成本，提高筹资决策效率

1、完善房地产企业筹资的相关政策

房地产行业的法规制度不健全，对于房地产企业筹资受阻起到很大的作用。房地产行业中应逐步形成一个稳定、安全的金融筹资市场，并在完善相关的法律法规前提下，一些房地产企业可以在相关制度的保护下上市融资。目前，相关法律法规的不健全严重阻碍了中小房地产企业的经营发展和业务扩张，有待进一步的完善和健全。同时，房地产行业可以引入权益信托机制，通过法律制度来完善房地产开发事业证券化的法律体系，完善我国资本市场中结构体系和相关政策法规，促进房地产企业的健康发展。

2、建设成熟的筹资渠道体系，优化资本结构

在成熟的房地产行业市场中，房地产企业的主要筹资渠道并不是通过银行贷款或上市发行股票等方式，而是通过地产抵押贷款证券化、发行债券以及房地产投资基金的方式进行资金筹集。基于房地产行业的长期有序发展，引入多元化的筹资组合，规避和分散经营风险，应积极建设完善成熟的筹资渠道体系，进而优化企业的资本结构。正确处理企业各种资金资本的比例关系，有利于企业在筹资决策中提高决策效益，降低筹资资金成本。通过资金成本优化企业的资本结构，在企业筹集资本过程中，充分考虑筹资期限、筹资方式的合理合法性、资金配置情况、筹资风险程度、资金成本高低以及企业价值的实现等因素，实现企业价值最大化。在此过程中，资金成本是建设筹资渠道体系、优化资本结构的关键因素。

3、正确定位企业发展目标，有序进行资本扩张

明确房地产企业的发展战略目标，结合企业目标进行合理的资本扩张，建立有序发展的经营制度。首先，房地产企业要正确认识和处理市场规模与资本规模的比例关系，避免企业出现盲目筹资，扩大企业规模的现象，着重培养企业自身经营实力和业务拓展能力，提高企业在房地产市场中的竞争力和市场份额，通过市场利润率来增加企业资本。另外，在运行企业现有资本过程中，加强品牌形象的建设，着重培养企业的无形资产，通过加强自身品牌建设来实现资本规模和市场规模的共同发展，切实保障企业的资金资本能够为企业创造更多的利润，实现企业的可持续发展。

4、加强内部控制，降低筹资风险

房地产企业加强企业内部控制体系建设和执行，有利于降低企业筹资和经营风险。管理者应准确把握企业经营目标，确保资金安全完整，会计信息真实可靠，保证企业的资金资本能够在筹资决策中发挥作用；逐步培养资本管理意识，在房地产市场竞争中保持自身竞争实力，壮大企业在市场中的销售能力。在企业内部建立筹资风险防范机制和应对措施，对各种筹资方式可能面临的风险进行分析并形成风险体系，制定相应的防范措施，加强企业内部控制，从而客观上保障了资金成本降低的同时制定合适的筹资决策。

五、结语

资本成本的大小将影响到房地产开发企业的预期收益实现，同时也是决定企业选择筹资方式的重要标准和依据。企业要结合具体开发产品、特点、外部环境、筹资资金用途的条件进行分析从而制定筹资决策，如长期借款率、短期借款率、以及市场经济环境的状况等，充分考虑资金成本因素来选择合适的筹资方式，优化企业的资本结构。本文对房地产企业开发资金成本在制定筹资决策中的作用进行了详细阐述和探讨，以期在实践中能够指导房地产企业合理选择筹资渠道来降低开发成本。

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