欧阳文和，张 璇

（1.中国社会科学院 财政与贸易经济研究所，北京 100836，2.长沙远大住宅工业有限公司 战略研究院，湖南 长沙 410000）

●宏观经济

中美房地产发展路径比较研究

欧阳文和1，张 璇2

（1.中国社会科学院 财政与贸易经济研究所，北京 100836，2.长沙远大住宅工业有限公司 战略研究院，湖南 长沙 410000）

住宅兼具市场属性和福利属性。西方国家大多采用市场性住宅供给和福利性住宅供给并举的模式。1998年以前，中国主要提供纯福利性住宅，而1998年以后则完全是市场化住宅供给。比较美国和中国土地制度、供给模式发现，中国城市住宅问题解决的根本途径不是打压房地产，而是增加保障性住宅供给。土地的限价供给和住宅产业化是解决城市住宅问题的两个根本因素，它们共同决定着中国城市住宅的发展方向。

住宅属性；土地制度；供给模式；住宅产业化

住房是人类赖以生存的根本条件，它兼具市场性和福利性两大属性。住房不仅具有生活功能，还有学习、娱乐、工作的功能；不仅是生存之需，更是发展、享受之需。联合国人居大会把“居者有其屋”作为人类奋斗的理想。从宏观层面看，城市住房对国民经济发展的作用举足轻重。住宅建设投资在固定资产投资中占l/5，居各行业之首；住宅业可以拉动六十余个相关行业增加产出，促进国民经济增长。2007年房地产业增加值占国内生产总值的比重约为5%，占第三产业增加值的比重超过11%。从微观角度说，民众则把购建住房当作一生的头等大事。有关数据表明，城镇居民用于购建住房的支出约占家庭全部收入的50%，在全国居民财产构成中，房产和金融资产两项合计占财产总额的80%。①

本文以中美两国房地产发展路径为研究对象，通过比较两国在土地制度、住宅供给模式、住宅建造模式等方面的差别来探究中美城市化住宅发展的道路差异，探讨中国高房价的核心和本质，最后提出降低中国房价的政策建议。

一、中美土地制度与住宅供给模式比较

（一）中美土地制度比较

美国实行多元化的土地所有制，包括私人土地、联邦政府土地、州及地方政府土地，三者的占比分别为58%、32%以及8%，此外还有2%的土地为印第安人保留地。各种所有制形式的土地之间可以自由买卖及租赁，只要在规划和法律许可的范围内，政府并不干预私人土地的用途。这种私人土地所有制的存在，使得美国房地产市场具备了市场化的基础，而土地的自由买卖交易则保证了房地产行业上游土地资源的供应充足。作为社会主义国家，中国实行社会主义土地公有制，即土地的全民所有和劳动群众集体所有，因此土地不允许私有化，普通老百姓对土地只有使用权而没有所有权。中国的土地公有制使土地的市场化程度远远低于美国，土地定价和供应数量往往取决于政府。

（二）中美住宅供给模式比较

在住宅供给上，目前美国和中国基本都是采用以市场性住宅为主的模式。不同的是，美国政府虽然支持市场性住宅的建设，但同时也兼顾中低收入者的利益，如美国联邦通过贷款担保、贴息的方式，由政府承担还款风险和大部分利息，以此来保证绝大部分民众都拥有私人住房。1930—1960年，美国福利性住宅在住宅供给中占绝大部分。1960年至今，市场性住宅在住宅供给中逐渐增加，比例不断扩大。

1998年以前中国住宅供给模式基本上只有福利性住宅而没有市场性住宅，且福利性住宅供应不足；1998年以后的住宅供给模式则全部为市场性住宅，福利性住宅严重匮乏。政府采取完全的住宅市场化的政策，没有顾及中低收入群体的利益，尤其是保障性住房建设一度被忽视。

从表1可以看出，1998年以后的中国房地产投资结构，商品化住宅占据半壁江山，截至2006年，其已突破70%；相反，经济适用房建设占比却在逐年下降，除1999年和2000年达到10%外，其余年份均在10%以下，而2005年为最低，只有3.26%。这一系列数据表明，1998年以来，中国商品房和经济适用房建设之间的比例在逐年扩大。

表1 1998年以后中国房地产投资结构

二、中美城市住宅发展路径与住宅调控政策比较

（一）美国城市住宅发展路径与调控政策

美国城市住宅发展经历了三个阶段，第一阶段是纯市场性住宅；第二阶段是福利性住宅为主、市场性住宅为辅；到第三阶段则又变成市场性住宅供给，与之前所不同的是，这一阶段的市场性住宅中还包含了一部分福利性质的市场性住宅（见表2）。

（二）中国城市住宅发展路径与调控政策

中国城市住宅发展，从建国开始经历了由福利性住宅到市场性住宅两个截然不同的阶段（见表3）。

表2 美国20世纪以来城市住宅发展历程

表3 中国城市住宅发展历程

（三）中美房地产政策的比较分析

综合分析两国住宅发展路径和调控政策，其中最大的区别体现在两国对住宅属性的不同认识和对房地产的不同态度，以及不同的土地制度的影响，从而导致两种改革结果的出现。在住宅属性上，美国虽然是间接地把握住宅的经济属性和社会属性，并且，在住房供给上也经历了由市场性住宅到公共住宅再到市场性住宅的复杂过程，但美国政府从始至终都在关注中低收入群体的利益，只是在保障这一部分人的住房权利时使用的方法不同。相比之下，中国对住宅属性的理解常常是割裂的，以1998年为时间点，在此之前，政府仅仅看到了住宅的福利属性；1998年以后，则只看到住宅的经济属性，保障性住房建设被一度忽视。在对待房地产的态度上，美国从未在政策上打压房地产，特别是20世纪六七十年代，随着公共住房诸多问题的凸显，特别是公共住房的大规模建设所导致的对经济的牵制，政府适时将政策重新转向商品房的供给，并利用金融手段提高中低收入者的购房能力，因而完美地将住宅的经济性与福利性结合起来。

中国从1998年住房改革开始，随着房价一路飙涨，政府就开始了对房地产的严格打压，压低住宅的经济属性，增加房产投机者的成本，试图以此达到强行降价的目的，由此也展开了长达十年之久的政府与房地产之间打击与反弹的持久战。

从政策执行效果来看，美国政府通过税收和金融的手段实现行业红利在全民范围的再分配，可以在一定程度上缓解行业整体作为经济刺激手段实施过程中带来财富过度集中问题。同时，公共住房政策从实物分配到金融手段补贴的逐步完善也进一步弥补了由于房地产过度吸纳社会资源带来的公共福利问题。相反，中国政府的限制政策并没有使房价下降，事实上，老百姓对住宅的刚性需求在这二十年里并未得到充分满足，面对居高的房价，一边是大批买不起房的老百姓，另一边则是大批卖不出去的高价房。此外，对房地产市场的过分压制，对地方政府收入、房地产经济的拉动性、政府投资等均形成了压抑，不利于地方经济发展，（在不改变供给和需求的情况下）必然会引起房价的报复性反弹。

三、中美房地产价格差异的经济学分析

不同的土地制度、住房发展模式、房地产相关政策必然导致不同的房价。世界银行提出发达国家正常的房价收入比一般在1.8～5.5，而发展中国家合理的房价收入比则在3～6，比值越大，说明居民家庭对住房的支付能力越低。1975—2005年，美国房价收入比逐步从3上升到约4.7，即使2005年以后房价快速上涨期间，平均房价收入比也在5左右。

根据《福布斯》杂志2007年7月综合官方数据对美国房价收入比最高地区的排名，当时美国房价收入比最高的3个城市——洛杉矶、旧金山和圣地亚哥，其房价收入比分别为10.1、9.4和8.3。

对比中国的情况，截至2008年3月，中国平均房价收入比约为7.3，大城市中房价收入比最高的前3位分别是深圳（16）、北京（14.2）、杭州（12.4），远高于合理水平。考虑到居民其他消费支出和房地产贷款利息支出，在上述城市一个普通家庭平均需要20～30年的储蓄才能购买一套住宅。

为什么会出现中国的房价收入比远高于美国的现象？我们可以从供给与需求两个方面得出答案。

（一）房价构成与成本

中美两国在房价构成上基本相似，大体来说，主要由五大因素构成，用公式表示为：

房价＝地价+利润＋管理费用（含财务成本）+建安成本＋税收

用符号表示为：

（其中 X1为地价、X2为利润、A、B、C 分别为建安成本、税收和管理费用）

从建安成本看，美国的住宅建设早已进入工业化时代，住宅用构件和部品的标准化、系统化、专业化、商品化、社会化程度都很高，几乎达到100%，各种施工机械、设备、仪器等租赁化非常发达，商品化程度达到40%。其结果是住宅的功能齐全、质量好、效率高、价格适当。相反，中国现阶段仍采用传统住宅建造模式，由于没有过多的技术投入，住宅建造的科技含量低，加上建筑过程中管理方式落后，建安成本通常很难降低。从税收来看，房地产税收通常由房价决定，房价高，税收就高；房价低，税收相应降低，因此，在税收和房价的关系中，税收的变化通常不易被人为地改变，可作为一个常量。在地价方面，自2001年国家执行严格的招拍挂土地出让政策以来，土地资源得到了更加合理的配置。以往一些开发商只要与政府签订协议就能拿到土地，从而造成了土地资源严重分配不合理、配置效率低下等问题。新出让政策的执行，不仅加强了政府对土地资源的控制力，同时也抽回了本该属于国有土地的收益而被开发商窃取的“超额利润”。但是，这一政策在执行过程中也容易产生新的问题，即政府部门为了增加收益，人为地提高土地基准价，哄抬地价，控制土地供给数量，众多的开发商为了争夺一块土地，必然引发激烈竞争，从而也为“地王”的出现埋下了伏笔。从管理费用来看，一般情况下，该项费用也是可以大致估算出来的。但是，近几年来，随着房价持续上涨，政府开始从政策上对房地产进行调控，以此来稳定甚至压低房价。面对一系列的打压政策，开发商往往采取观望态度，“捂盘惜售、待价而沽”的现象在业内随处可见。这样一来，势必会延长房屋销售时间，增加财务成本、时间成本和管理费用，开发商为了追回管理方面的损失，维持原本的利润，必定会再次调高房价。可以说，政府历次的调控政策虽然起了作用，但到底作用有多大？是暂时性还是持久性的？是治标之法还是治本之策？在这里显而易见。在利润问题上，从上面可以了解到，任何开发商都不太愿意降低利润水平，即使在房价遭受到政府的严重打压下也是如此。因此，一旦管理费用或地价升高，房地产商首先做的绝不是降低利润，而肯定是抬高房价。

综合分析以上几点，在房价构成模型中，基本可以看作是常量的为建安成本和税收，可能发生变化的是管理费用，而变化幅度最大的则是地价、利润。

房价模型可以简化为：

（其中a为常数，X1为地价，X2为利润）

结合上面的公式，我们可以简单得出以下两个结论：第一，房价、地价与利润是三位一体的矛盾集合体，从本质上来说，它反映的是市场、政府与房地产商之间的利益博弈。如果政府地价和企业预期利润都增加，房价必然上涨；如果只有其中一项增加，而另一项不变，则房价同样上涨；而如果在维持企业一定利润的前提下，政府相应地降低土地出让价，房价才可能下降。第二，在土地价格快速增长的前提下，政府单纯通过打压房地产价格来遏制过快增长的房价的行为是无效的，这种打压必定会增加房地产开发成本，相应地减少企业利润。而企业为了维持原有的利润比例，只有提高房价，历次房地产调控—反弹—再调控—再反弹的现象就可以充分说明这个问题。

（二）住房的供给、需求和价格曲线

上述房价成本模型只是从供给角度阐述，还有必要进一步探讨供给模式、需求与价格的关系。自1998年中国实行完全的住宅市场化运作以后，福利性住宅变得相当稀缺，全国的住宅供给基本上由市场性住宅支撑。在需求方面，三大中国特色的消费习惯强化了市场的需求：第一，住房是成家立业的标志。中国从封建社会直接跨入社会主义社会，老百姓心中那种根深蒂固的思想仍然保留着，比如说“要结婚先买房”、“给儿子留套房”等诸如此类的买房心理。第二，安全感。中国人多半认为，有了房子才有踏实感、安全感，甚至说即使为了买一套房而节衣缩食半辈子也是正常的。基于中国目前经济发展水平，中国暂时还不可能像美国那样建立完善的保障体系，私有住房作为一种个人财产，其意义毋庸置疑。第三，投资功能、投资体系不完善，投资品种相对较少，能够直观感觉的商品房具备良好的投资功能。正是出于心理需求和经济需求两方面的作用，中国从始自终都隐藏着较强且稳定的刚性需求。狭窄的供给渠道、坚挺的市场需求，就构成了住房供需的价格曲线（见图1）。我们假设中国整体住宅刚性需求为Q，则当市场上提供的住宅量也为Q时，供需平衡价格水平处在B点。图1中ADOG＝BEOH＝CFOI=Q，OD、OE、OF分别表示市场性住宅所占比例，其对应的福利性住宅所占比例分别用OG、OH、OI表示，三种供给模式所形成的价格分别为A、B、C。以目前中国所处的供给模式来看，其大致相当于ADOG型，尽管政府每年都兴建福利性住房，但相较于市场性住宅的增长速度而言，福利性住宅几乎可以忽略不计。不可否认，市场性住宅有很多优点，但其价格之高也足以让许多家庭望而却步。如果政府能加大兴建福利性住宅的力度，使市场性住宅和福利性住宅的比例滑落到BEOH型，甚至是CFOI型，这样不仅能将房价降下来，也可以对过热的房地产市场形成制衡。

为什么打压需求的所谓“宏观调控”不起作用呢？从图1中直观地看，如果刚性需求不变，当D点向 D′点移动时，意味着 A、D、OG 小于 ADOG，即供给小于需求，价格必然上涨。即使一时的调控压制了投资性需求以维持供需平衡，这顶多只是购房的刚性需求的延迟释放，一旦管制放松必定出现价格的报复性反弹。这是从上述模型中得出的必然逻辑（虽然是一种讽刺性的逻辑）。

图1 住房的供给与需求、价格曲线

从上述住房的供给与需求、价格曲线看，解决高房价的方法之一是完全市场化供给的、沿着ADOG路线增长的高地价、高房价的现实模式。方法之二是改变纯市场性住房供给模式，增加福利性住房供给（如果是增加市场性住宅，其结果依然会是房价继续上涨）。但这与地方政府的“土地财政”政策又是冲突的，我们对地方政府关于福利性住房的态度最准确的评价是“叶公好龙”。

四、基于中美房地产发展模式比较的启示

（一）必须加大福利性住宅在住宅供给中的比例

如何拉住房价高涨的势头？理论和实践都已证明，单纯地打压和抑价均不是解决问题的根本之道，唯一的办法仍然是加大福利性住宅的供给，其关键是大力建设保障性住房。但问题是，中国需要建多少保障性住房才能缓解当前的矛盾？如何安排市场性住房、保障性住房的比例才能既保障房地产的福利性供给以降低房价，又保障房地产对经济的拉动性、维持整体经济的活跃，同时也不大量减少地方政府收入以维护政策的持续性？

从宏观层面来讲，以中国人多地少的国情以及中低收入家庭占绝大多数的社会现实为依据，今后住宅建设的分配比例，即每年商品房和保障性住房的建设比例为“2∶8”，其中，在 80%的保障性住房中，20%为廉租房和政策性租赁房，60%为“三限房”（图1的C点）。以长沙市住房市场为例，如表4所示。

表4 长沙市住房市场 单位：元/平方米

首先，对于商品房市场的竞争，政府可以完全交由市场来解决，对这部分房价不应作过多干预。政府可以每年拿出预开发土地的20%，以招投标的方式卖给房地产商，这一部分土地通常具有良好的地段优势和完善的配套服务，因此价格通常会比较高。其次，通过土地招投标，政府可以将高价卖地拍来的钱补充到建设廉租房和经适房所需的资金里，以减轻政府的财政负担。最后，对于“三限房”的建设，政府也可以以竞标方式选择那些在同等条件下能提供更低销售房价的开发商作为合作方。这类住房除地段、配套服务等方面不如商品房外，两者在住宅本身的品质方面相差无几。需要补充的是，增加保障性住房建设比例并不意味着地方政府的财政亏损。相反，保障性住房，特别是三限房的建设，同样能促进经济增长。以广州市为例，当地政府于2008年推出的首批“三限房”售价只有市价的七成左右，尽管如此，它仍然能保证供应方一定的利润空间。

（二）政府必须对土地进行限价供应

中国实行的是土地公有制，土地的定价和供应数量完全由政府决定，这实际上就是一种政府对土地的垄断，从积极方面来看，它有利于政府对土地的统筹管理，规范土地市场的运作；从消极方面看，一些政府部门很可能为了私利而故意抬高地价，甚至人为地限定土地供给数量，加剧开发商之间的竞争，无形中增加了住宅成本。因此，无论从房价构成模型分析，还是从保障性住宅的建设方面来看，政府都不能与民争利，必须对土地进行限价供应。当然，土地的限价供应还应该是在增加保障性住宅所占比例的基础上进行，否则，很容易让开发商和政府之间形成权钱交易关系，因为土地限价供应仅仅只是房价降低的充分条件，而决定房价涨跌的仍然是住宅的供需关系，如果仅仅限地价而不增加保障性住宅供应，那么只可能是增加开发商的利润，收益的仍然不是老百姓。

（三）以工业化模式取代传统建造方式

以什么样的模式建设保障性住房，这不仅关系到住宅的成本控制和质量保证，它更关系着保障性住房制度的持久性和稳定性，关系着老百姓的安居乐业和社会的可持续发展。

在国外，住宅建造通常采用工业化模式，以提高建设效率和住宅质量、降低生产成本。例如美国，住宅构件和部品的商品化、集成化程度很高，混凝土的商品化程度达84%，各种技术服务的专业化、社会化程度都达到了相当的高度。相比之下，国内在这方面的发展相当缓慢，住房建设基本上还处于开发商模式，十分分散。传统房地产开发模式最明显的缺陷在于成本高、生产周期长，生产方式仍以传统手工操作为主，现场湿作业多，技术起点低且多以毛坯房为主，住宅质量难保证，这也直接增加了保障性住房的推广难度。

与传统建造方式不同的是，用工业化模式建造住宅不仅能改变传统意义上以“圈地”和“囤地”为前提的开发理念，做到快速开发，避免土地闲置；并且，通过在工业化生产过程中贯彻标准化思想，执行标准化操作和管理，发挥大批量制造的优势，能够在确保产品品质的前提下最大限度地降低生产成本，提高住宅产业的生产力水平，这是新时代住宅行业能否实现跨越式发展的关键因素。

五、结束语

综合分析中国的土地制度、住宅供给模式、现阶段国情和美国解决住房问题的成功经验，可以看出，中国城市住宅的症结并不单单是房地产商一方。事实上，起关键作用的仍然是政府和政府决策。通过实行土地限价供应，以工业化为依托加大保障性住房建设，这不仅是中国城市住宅走出困境的出路，更是中国未来住宅发展的方向。

注释：

①王长升：《略谈城市住房的特性》，http：//www.chinacity.org.cn/csfz/cshj/44881.html，2009 年 4 月。

②2005年3月，国务院出台八条意见稳定房价；2006年5月，国务院出台六项措施调控房地产业；2006年7月，针对外资投资房地产的“限外令”出台；2007年9月，“9·27”新政，提高二套房、商业用房首付和贷款利率；2008年10月，下调首次购房首付、贷款利率和公积金贷款利率，二手房契税优惠；2009年5月，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%；2009年12月，将土地出让的首付款比例提高到50%，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年；2010年1月，以家庭为单位界定二套房，提高二套房最低首付比例为40%，严格按照市场风险执行二套房贷款利率。

③三限房即商业住房土地出让时，不但要限套型、房价，还要限销售对象，土地招标时要求竞标者须报出合理的地价和预期销售房价才能中标，它是一种介于住宅的市场性和福利性之间的住房保障模式。

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Comparative Analysis of Real Estate Development Mode in China and US

Ouyang Wen,Zhang Xuan

Houses and apartments have the features of both market and welfare.Most western countries adopt the dual mode in the supply of houses and apartment-market supply and welfare supply.Prior to 1998 China mainly provided welfare apartments and houses and since that year the residence is solely supplied through the market mode.The comparison of land system and supply mode in China and US tells that the solution of the residence problems in China's cities is not to restrict the real estate but to increase the supply of welfare residence.The limited land supply and commercialized residence are the two fundamental factors,which will decide the development direction of residences in China's cities.

features of residence;land system;supply mode;commercialized residence

F293.35

A

1007-2101（2011）01-0066-06

2010-09-21

欧阳文和（1968－），男，湖南新化人，中国社会科学院财政与贸易经济研究所博士后，湖南商学院副教授，经济学博士，研究方向为住宅产业化；张璇（1984－），女，湖南长沙人，长沙远大住宅工业有限公司战略研究院总经理助理，研究方向为社会经济可持续发展问题。

关 华

责任校对：李金霞