文/万利 郭兴华 李倩倩

房地产产业将现三大调整

文/万利 郭兴华 李倩倩

近年来，我国保障房建设力度不断加大。住房城乡建设部的数据显示，“十一五”期间，通过各类保障性住房建设，我国解决了1140万户城镇低收入家庭和360万户中等偏下收入家庭住房困难问题。2010年，保障性住房开工建设590万套，竣工370万套。2011年，全国计划建设保障性住房和棚户区改造住房共计1000万套。

从政策调控和建立房地产长期供应制度的思路来看，建立保障房和商品房市场共存的“双轨制”住房保障体系架构日渐清晰。但是，对于房地产开发商来说，未来保障房供应的大量上市，不仅将有效分流商品房市场的需求，挤压商品房的价格，也给开发中低端住宅产品的开发商提出了挑战，即中低端住宅的房地产开发企业如何在不断挤压的市场中赢得“一杯羹”。

一是发展高端住宅。深圳花样年集团副总裁冯辉明认为，从政府加大力度建设1000万套保障性住房来看，未来的低端或者中低端市场会受到很大冲击。他指出，虽然现在保障性住房占总比不是太大，还看不到对市场的影响，但2011年将是市场出现转折点的开始，以后对中低端商品房的冲击会更加明显。他认为，住宅市场中依托于高品质、高服务能力的高端项目将更有空间。

全国政协委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵认为，从今年开始到未来若干年，全球范围内的通货膨胀和物价上涨会持续延续存在。我们认为，从国内的实际情况来看，前期过剩的流动性带来的通胀压力将长期存在，而通胀预期将进一步放大高端住宅项目保值增值功能。

调整一保障房大规模建设促使住宅产品差异化竞争

据亚豪机构统计数据显示，2011年1月北京市在售的81个高端住宅项目中，共有65个项目成交，累计成交套数为1321套，创历史新高，环比2010年12月增加44.85%。

二是探索发展城市综合体，包括绿色建筑、节能建筑、宜居建筑。万通集团董事长冯仑在年会上提出建立“万通立体城市”计划来达到节省土地和能源的目的，初步设想在1平方公里的土地上，打造一个建筑面积400万至600万平方米，可容纳10万至15万人口的高密度建筑群，使得人们在这里居住和工作，城市所需的功能在其间都能得到体现。

而此前，万科等一批开发商已经着手开始在绿色低碳建筑等方面进行了尝试。万科董事长王石曾公开表示，分三步走逐步推广绿色住宅。“精装修”是“绿色住宅”的第一步；第二步是“住宅产业化”，万科计划到2014年可能全部实现产业化生产；第三步是在住宅产业化基础上开发绿色建筑，使用太阳能光伏发电、风力发电、潮汐发电甚至垃圾发电，最大限度地开发替代能源。

此外，开发商也可积极参与保障房建设。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，保障性住房制度建设在未来国家住房领域的重要性不容置疑，这个制度的建设也需要广泛的参与，它不光是政府自己的事情，很多开发企业也应该积极地和政府一起合作，找到好的参与公共住房或者政策性住房建设的新模式。

“十二五”规划纲要（草案）中指出，我国的房地产调控将进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。

在2010年、2011年调控力度不断加强的背景下，一线城市可供商业开发的土地资源不断减少，开发成本不断提高。国家坚决抑制楼市泡沫的决心不会改变，开发商正在逐步转变发展战略，投资重点开始从一线城市逐步转向二三线城市，二三线城市房地产投资、消费增长速度将逐步超过一线城市。万科集团副总裁毛大庆认为，一线城市的开发速度将逐渐放缓，二三线、甚至四线城市迎来盈利机遇期。

调整二核心一线城市投资增长速度放缓二三线城市增长速度提高

一线城市近年来始终是楼市投资消费的热点区域，房价也保持较快上涨速度，但经过近几年的开发投资，目前一线城市土地价格已经达到高位，市区优质地块土地供应量开始下降。此外，在市场过度消费、货币政策收紧以及调控政策的共同作用下，一线城市楼市交易量开始快速转冷，房价上涨速度趋缓。开发商在一线城市回笼资金的周期不断延长，开发投资成本提高，利润率降低，这些都大大增加了开发商在一线城市的投资风险。

在一线城市楼市开发吸引力下降的背景下，较低的投资门槛以及较快的房价上涨速度使二、三线城市逐步成为开发商投资热点。与一线城市相比，二、三线城市土地价格仍处于低位，开发企业的投资成本较低，资金压力较小。近期二三线城市的房价上涨速度较快，房价上升空间仍然较大，2011年1月统计局公布的数据显示，在70个大中型城市中有10个城市同比房价涨幅超过10%，其中9个为二、三线城市，开发商在二三线城市不但能获得更大的利润空间，而且由于二三线城市受政策影响风险较小，在调控力度不断加强的情况下，开发商在二三线城市加快布局也可以在一定程度上规避调控带来的投资风险。

目前各大房企都明确制定了加快二三线城市开发的战略规划，2010年以万科、恒大等大型房企为代表的开发商加快了在二三线城市拿地的进度。在调控政策的持续影响下，“十二五”期间各大开发商将会在二三线城市展开激烈的竞争，二三线城市房地产行业的投资开发将成为未来房企发展战略的重要组成部分。

调整三开发企业将加大商业地产的开发力度并从单一的项目开发逐步将物业持有转变

“十二五”期间商业地产将成为开发企业重点经营的领域，这是由我国经济发展阶段的基本国情决定的。未来5年，我国的人口结构和经济结构将发生较大变化，城镇人口数量将超过农业人口数量，我国将由生产大国向消费大国过度。商业地产的大规模发展将是这种经济发展过程中的必然趋势。

本轮调控政策和地方出台的“限购令”没有涉及商业地产，因此对商业地产是短期利好，部分开发企业看到了这个商机，但是商业地产开发投资增速快速增长的趋势短期不会改变。搜房控股副总裁徐晓晔表示，她在跟很多企业沟通时，发现企业在商业地产这块的布局并不是因为限购而生的，基本上布局很早就开始了。

据华业地产董事长徐红介绍，华业以前是以住宅建设为主的，但是现在在考虑新都市主义发展，将自身定位为一个城市的运营商，希望提供居住、生活和办公的宜居综合体。因为土地资源会越来越稀缺，很多开发企业不能完全以住宅为主，更多会往自持物业方面考虑，这也是华业地产投资商业地产的第二个目的。据万科集团副总裁毛大庆介绍，最后万科将走业内多元化发展的道路，简单买地卖房子是不行的。当一个城市发展到一个阶段的时候，会带来相应的需求，当北京超过人均一万美元GDP以后，它就需要各种综合物业，商业地产也就有了机会。

万科进军商业地产的步伐明显加速。万科已经在北京、上海、深圳、西安、东莞等地投资商业地产超过200亿元，2010年万科对商业地产的投资力度达到了历史最高水平。2010年11月4日，万科在上海的首个纯商业项目进入第二轮环评公示。万科于2010年10月20日以11.5亿元收购了北京赢嘉中心。

2010年土地市场和终端销售市场已经清晰地表现出对于商业地产的青睐，2011年商业地产的销售面积和销售额将继续高速增长，其价值也将得到市场更加充分的认识。

在未来5年，房地产行业与城镇化、城市化联系得将更加紧密。房地产开发企业也将不单单地依赖开发建设环节盈利，未来也将作为资本运营的主体，参与行业内的项目投资和物业经营。房地产项目的各种概念不断推出，从万通集团的“立体城市”到总部基地控股集团的“思想地产”，这都说明房地产行业将在“十二五”期间经历一次改革，跑马圈地的经营方式逐步将被精耕细作的创新模式取代。

编辑：卢劲杉 lusiping1@gmail.com