农村住宅小区化建设的探索与研究

2010-08-15王存娟

山西建筑 2010年8期

关键词：住宅小区宅基地住房

王存娟

改革开放几十年来,人民生活水平得到很大提高,城市和农村的居住条件得到了不断改善,但城乡差异还是很大,广大农村居民都向城镇聚集显然也是不现实的。因地制宜、合理布局、小区化建设是解决目前农村住宅分散无序、“脏、乱、差”的好办法。

1 农村住房建设现状调查

1)布局分散、零星建造;2)建筑质量差、安全隐患多、使用周期短;3)水、电、路等基础配套设施严重缺乏;4)环境卫生状况落后;5)抵抗自然灾害能力较差。

2 农村住宅小区化建设的现实意义

1)有利于节约土地资源;2)有利于改善农民生活居住条件;3)有利于提高建筑质量;4)有利于农村经济的发展。

3 在农村推行住宅小区化建设

为了更好的推行农村住宅小区化建设,配套的管理制度必须先行,并逐步完善。

3.1 加强宣传、循序渐进

农村住宅建设改革,以改善农民生产生活条件,合理利用自然资源为目的,因地制宜,充分尊重农民意愿,保障农民利益为原则,有条件的地区优先推行,防止大跃进,强拆强建,增加农民负担。通过宣传消除农民担心住房制度改革会给他们带来“失地”“失房”“失业”“失财”的思想顾虑。考虑农村养殖、家庭手工作坊等的用地需求,有必要进行统筹规划,合理安排。

3.2 理清农村现有宅基地的属性

1)农村现有宅基地归集体所有。2)使用主体特定。3)福利性。4)无固定使用期限。5)使用数量的规定性。

3.3 现行农村住宅法律制度的弊端

首先由于农村宅基地使用权归集体所有,其最大的弊端是农村房屋不能自由转让,宅基地不能流转,阻碍了我国城市化进程,妨碍农村剩余劳动力的自由流动。我国要发展社会主义市场经济,就应彻底恢复公民居住和迁徙自由权利,允许农业人口自由流入城市。

3.4 明晰农民住房产权,允许自由转让

改变农村住宅法律地位必须从改革农村宅基地制度入手。农村宅基地制度束缚农民的核心制度是权利主体特定和不能流转。改变现有产权制度,使农民能合法拥有宅基地使用权和房屋所有权,可以合法处置住房。

3.5 推动农村住房建设管理规范化、法制化建设

应成立乡以上主管部门专业管理。建立农民住房产权登记制度,保障住房合法权益。对新开工建设的住房实行审批制度,对农村住宅建设核发“选址意见书”“建设工程规划许可”“建设用地规划许可”和“开工许可证”制度,对新房的建筑勘察、设计施工图纸进行审核,无施工图纸或不符合国家标准要求的,一律不得开工建设。通过健全的制度保障农村住房建设安全有序进行。减少农宅占地面积,节约土地资源,杜绝乱搭乱建,有效保护耕地,引导农村建房向小区聚集。

4 逐步推进农村住房小区化建设试点及推广工作

农村住房小区化建设是解决目前农村住宅分散无序的好办法。有了法律和较先进的管理制度为基础,以及国家及地方政府的大力支持,可以在农村逐步推广。

4.1 小区合理规划、科学选址

由地方政府牵头,聘请相关专家实地考察科学论证,因地制宜,尽量少占良田耕地,选择合适地段规划建设农村住宅小区。小区选址应充分考虑方便生产、方便生活、节约土地资源、繁荣经济、安全、尊重群众的原则。按照科学规划、合理布局、适度聚集、功能齐全、设施完善、交通发达、环境优美、经济繁荣、几十年不落后等原则绘制小区规划蓝图。经村民和当地政府认可同意后,方可进行小区建设。并保证在以后较长期的农村住房建设过程中严格按已有规划图进行建设。小区应科学划分出学校、幼儿园等组成的文教区,健身、娱乐休闲服务区,医院或卫生室构成的医疗保健区,工业、养殖区,集市,住宅区,垃圾中转站等功能区域。小区居民可以是同一村庄的农民,也可以是相邻村庄的居民。根据当地村庄人口密度、现有居民住房分布状况及将来几十年人口的变化情况,采取适当聚集方式规划建设农村住宅小区。

4.2 基础配套设施先行建设

按照规划图先行、超前搞好农村居住小区的基础设施建设。当然需要解决资金问题,可以通过多种渠道筹措资金,比如政府出一点、农民自筹一点、银行贷一点,小区建成后依靠小区的商贸服务业、加工制造业等第三产业收入逐步还清欠款。首先搞好小区道路路网规划建设,在道路两侧预埋好给排水、燃气管道、电力、通讯管线等配套设施。修建小区管理、教育设施、文化娱乐、休闲活动、商贸服务、医疗卫生、农技推广站等公共服务设施。创建优美环境,优质生活,吸引农民自愿向小区聚集。

4.3 优选设计图纸

聘请符合资质设计单位建筑设计师为小区农民设计建筑蓝图,努力为当地农民设计出融合传统观念、地方民族特色、布局合理、风格别致、美观、经济、抗震、防火、功能齐全、方便农业生产、生活的新型住宅。比如对起居室、卧室、客厅、厨房、卫生间、农用车辆停放及农机具存放场地、粮食存储仓库等进行合理布局,对水、电、气、讯、暖等进行配套设计,充分利用沼气、太阳能、风能等新型节能环保材料,通过方案对比优选设计图纸。

4.4 在有条件的乡村率先建设样板小区

为打消农民对农村住宅小区化建设的顾虑,可在有条件的农村率先建设样板小区。安全、适用、美观、经济的样板房,将引领农村住宅建设新潮流。明晰农民的产权,他们感觉到住宅小区化建设的好处后,自然会积极参与,从而推动住宅小区化建设的推广与发展。

4.5 严格控制单家独院,倡导推广多户联排多层住宅建设

改变过去农户分散居住,单家独院的建设模式,引导农民集中居住,按照小区规划图,多户联排,统一建筑风格建设多层住房。不搞一阵风,运动式大拆大建。有条件的农民可在规划好的宅基地上按设计图纸先行建设,没有条件的可仍然在原有住房居住,什么时候有经济条件什么时候建设新房。搬进新住房后,原有老宅基地可以恢复耕种,更快的发挥土地作用。

4.6 各地地方政府在政策及资金、技术上提供大力支持

各地方政府要制定各项政策措施促进农村经济发展,提供就业机会,降低就业门槛,鼓励和引导农民务工经商,努力提高农民收入,增加农民建房资金的来源;银行等金融单位对资金短缺但有稳定收入的农民,可采取先储后贷、担保、房屋抵押等办法进行贷款融资;各级政府要制定相应的激励政策,对住宅新区建设进行适当的资金扶助和奖励,并在宅基地划拨、物资供应、人力组织、房屋建造、组织协调等方面给予必要的支持和帮助。