石 军

（深圳广田投资控股有限公司，广东 深圳 518000）

当前房地产企业税收管理之我见

石 军

（深圳广田投资控股有限公司，广东 深圳 518000）

近年来随着我国城市建设力度的不断加大，房地产行业迅猛发展，已成为拉动地方经济增长的重要引擎。由于房地产企业本身的特殊性，房地产税收历来是税收征管的难点和重点。文章从当前税收征管实际出发，针对房地产领域存在的涉税问题进行针对性分析，并提出相应改进建议，旨在规范房地产企业的税收管理，引导该行业健康、持续、稳定的发展。

房地产企业；税收管理；一体化

房地产企业税收管理是我国当前税收工作的热点、难点和重点。2008年以来国家税务总局一直把房地产企业作为税务稽查的重点，查补了大量税款，打击了偷逃税行为，取得了显著成效，也暴露出当前房地产领域税收管理的诸多问题。如何改进和完善税收征管，杜绝税款偷漏现象，同时也提高企业防范税收风险的能力，促进房地产行业的健康有序发展，值得我们进一步深思。本文结合本人多年的相关工作经验，谈一谈对房地产企业税收管理的一些粗浅认识。

一、当前房地产企业税收管理存在的主要问题

（一）政策宣传不到位

房地产税收涉及土地使用权和房地产开发、转让、保有等诸多环节，涵盖营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、耕地占用税、契税等多个税种。由于税种繁多、纳税环节复杂，税收征免界限难以界定，再加上前期税收宣传不到位,在实际工作中，管理漏洞大量存在，偷逃税款现象严重，税收政策在执行中阻力较大。而税务机关针对房地产企业又缺乏日常的针对性辅导，不能及时指导企业规范会计核算，帮助办理诸如集资建房，经济适用房等减免税审批手续，这不仅给自身征管工作带来诸多麻烦，同时也增加了企业的纳税风险。

（二）前期介入不充分

所谓开发前期包含了房地产企业自注册登记，开业成立，土地取得，项目规划及施工合同签定等项目开发初始阶段。税务部门通常难以做到在项目正式开发前提前介入，从而更全面和及时地了解、掌握企业基本情况，包括企业注册资本金，开发项目的具体内容，进度安排以及销售计划等，往往要等到主体开发工程动工或者房屋预售，竣工验收时才予以关注，从而出现税收征管的盲区，也给下一步税收管理带来一定的难度。

（三）过程监控不同步

房地产企业开发过程就像企业制造产品的生产、销售过程，也是各项纳税义务实现的过程。开发过程涉及营业税及附加，土地增值税，印花税等多个税种纳税义务的产生，特别是土地使用税的计算尤为复杂。因此加强开发过程的监督，跟踪税款变化的进程尤其必要。而实际税收征管过程中税务部门往往忽视开发过程的全程监督，尤其是房屋预售，竣工验收等重要环节的监管不到位，导致税款流失严重。

（四）结束清算不及时

当前在房地产企业的税收征管中，对即将或已经完成开发的产品（如商品房和商业网点等）在预售、现售及配套设施移交时，税务机关不能够及时对整个开发项目进行盘点清理，包括实际开发产品的种类、数量和面积，已（待）售、出（待）租、自用和配套设施等情况进行进一步摸底，梳理、清算已实现税款，确认应补退税款，导致项目开发结束的清算工作明显滞后。

（五）诚信意识待加强

当前房地产企业普遍存在诚信纳税意识不足，偷逃税款问题严重的现象。常见的逃避纳税手段有：一是隐瞒收入。由于房地产企业开发期间资金较为紧张，还贷偿息和基建压力大，隐瞒、截留收入的现象较为普遍；二是混淆内容。房地产企业开发产品有集资房，商品房，普通住宅，别墅和网点等，它们所执行税率不等，企业为了逃避纳税，会计核算时可能故意混淆内容，采用低税率计算税款；三是藏匿土地。土地使用税是房地产企业较为固定的开发成本，也是较大的税源，房地产企业常常采取土地成本不入帐或拖延入帐方式逃避纳税，尤其是未开发土地藏匿手法较深，难以发现；四是转移税收。很多房地产企业为减轻税负，将部分自用或出租资产交其关联企业使用，从而改变税收管辖范围，逃避缴纳税款。[1]房地产企业的以上非诚信表现亟待税务部门在征管过程中予以充分重视。

二、加强房地产企业税收管理的具体建议

（一）政策辅导宜前移

在普遍倡导诚信纳税意识的同时，应有针对性地开展与房地产企业有关的税法宣传和政策咨询服务，帮助房地产企业更好地了解国家当前税收政策，掌握如何正确履行纳税义务，并将这一纳税辅导工作贯穿房地产企业经营的全过程。

1．在房地产企业开业成立时，税务机关应主动上门，开展相关政策的宣传、辅导工作，同时也便于了解企业基本情况，掌握开发项目的有关信息，包括土地面积，建筑面积，开（竣）工时间，容积率等；

2．在开发过程中，应针对具体涉税环节开展针对性的税收辅导，如开业初期缴纳印花税，开发期间预缴营业税及附加，土地增值税，以及有关土地使用税的计算等；

3．帮助、指导企业正确进行会计核算，正确区分征免税事项，以及针对不同开发产品、分期分批等不同开发方式的会计核算等。通过宣传辅导，明确征纳双方的权利和义务，规范征纳双方行为，从而保证税收征管工作良性有序开展。

（二）申报信息宜明细

由于房地产企业是按开发项目进行清算的，做好申报环节的信息管理和控制工作尤其重要。

1．按照房地产一体化管理模式，收集开发项目土地使用证，规划许可证，施工许可证等，建立项目管理台帐。房地产税收一体化管理的核心是信息的一体化应用，即收集、储存、沟通并运用各种房地产生产、经营和保有信息，用于房地产税收的税源管理和税款征收。[2]税务部门应对所辖房地产开发企业从土地取得、项目立项、工程招投标、工程预（概）算、商品房预售等一系列与税收密切相关的涉税资料建立项目管理台账，对其开发项目的投资金额、建设工期、工程造价、预收账款、已售面积和未售面积、竣工清算等情况实施有效监督，随时掌握房地产开发企业的动态。

2．企业发生预售申报税款，应按各开发项目分列申报，同时附报企业营销部门月度销售报表和营销人员月度考核提成兑现表，以便税务部门进行信息比对。税务机关审核申报资料，并登记管理台帐。

3.企业应提供免税项目的部门批准文件，做好事前备案工作，同时单独建立台帐，年终集中审批减免。

通过明细申报，企业开发项目进展情况在纳税申报过程中一目了然，也为下一步清算工作打好基础。

（三）过程监控宜实时

房地产企业税收管理宜采取严格的项目管理方式。从开发项目立项取地开始，到销售结束、配套移交为止，实施全程实时监控，并使得各环节紧密衔接，以此把握纳税环节，找到税收征管的关键点。

1．土地使用权转让环节：受让方在办理土地使用权属转让登记手续时,须提供与转让协议一致的税务发票或完税证明,否则国土资源部门不得办理权属登记手续。避免土地转让环节应缴纳的营业税和契税的滴漏。

2．立项开业环节：主要涉及印花税的缴纳。应依据资金帐簿、各类经济合同，如土地出让、勘察设计、规划设计、施工合同等严格控制计税依据，确保纳税义务的正确履行；

3．项目开发环节：分预售和竣工验收阶段。主要涉及印花税、土地使用税、营业税及附加、土地增值税、房产税等税种。税务机关应依据销售合同、租赁合同、土地使用证等原始资料，仔细审核和认定企业纳税义务履行的真实性、正确性和及时性，竣工验收后还应考虑开发项目的总建筑面积，已售建筑面积，容积率等，适时扣减已售占地面积据以计算土地使用税；

4．结项环节：等开发商停止销售，配套设施移交手续完成，还涉及到土地增值税的清算。

税务部门通过以上分段分点分税种实施房地产开发的全程监控，可达到房地产企业税款应收尽收的目的。

（四）以票管税宜推行

发票是房地产企业税收管理的重要依据。现实的状况是，当前针对房地产企业的发票控管力度明显不够。主要表现在:施工企业结算不开具建安发票，无法确定工程成本；车库或地下室等非主营产品的销售不开具销售发票,从而隐瞒收入；房地产公司与施工企业大量使用白条结算，混淆纳税义务时间，导致施工企业少申报收入，房地产开发企业多计成本等。

通过以票管税，以票控税可以有效掌控税源，堵塞征管漏洞。具体建议是：1.增加印制预收款项专用收据（发票），代替企业目前普遍使用的内部收款收据凭证，待正式移交房产，购房者办理产权证前以收据换取销售发票，从而控制预收帐款纳税源头，杜绝企业延迟、滞压税款。2.发票分项目领用、发售，实行专票（据）专用，并且定期与征管台帐、入库税款进行比对，分析差错原因，达到票款一致的目的，保证税款足额缴纳。

（五）稽查力度宜强化

针对当前房地产企业诚信纳税意识薄弱、税收管理难度较大的状况，各地各级税务部门应加大针对房地产行业的税务稽查力度，充分发挥税务稽查的震慑作用，达到以查促管的目的。

一是适时开展针对房地产企业的专项检查，稽查部门可根据征管部门提供的资料，有选择性的对个别房地产企业进行重点稽查；二是加大对房地产涉税案件的处罚力度，对查处的偷逃税款行为采取强制措施，依法坚决催缴入库。对大案要案，要按照法律程序移送司法机关并对偷税者予以重罚，对法人代表和财务人员依法追究法律责任，同时通过媒体将其违法行为予以曝光，以对他人起到教育和警示的作用。

（六）部门协作宜联动

房地产企业项目开发时间长，手续多，税收管理难度大，建立部门协作机制能在税收征管过程中有效寻求相关部门的支持与配合，发挥职能部门的管理优势，从而减轻税收征管压力，提高工作效率。[3]此外加强部门协作、实行信息共享也是做好房地产税收一体化征管的基础。实践中，房地产企业的税源信息有相当部分来自国土、房管和建设规划部门，“一体化”管理离不开这些部门的大力支持，“先税后证”的落实更离不开他们的把关。因此要建立和健全部门协作机制，制定信息共享制度，建立交易和征收台帐，并与国土、房管、建设规划委之间联网，预防税收流失，从而堵塞税收漏洞。

［1］晏 鸣.房地产开发企业偷逃税的主要手法及征管对策[J]．税务研究，2006，（2）.

［2］郭慧丽，刘树庚．房地产业税收管理存在的问题及对策研究[J]．扬州大学税务学院学报，2008，（9）.

［3］贾 群．关于房地产业税收征管现状和对策的调查与思考[J]．时代金融，2008，（10）.

F180.42

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1672-0547（2010）04-0026-02

2010-06-17

石 军（1969-），男，安徽铜陵人，深圳广田投资控股有限公司会计师。