文/匡贤明

（作者为中国（海南）改革发展研究院经济研究所所长）

房地产市场调控成为上下关注的焦点问题，能否有效控制房价过快上涨，已经涉及到全社会绝大部分人的利益。在这个过程中，有一种思潮需要警惕，这就是把房价的过快上涨简单地归因于投资者的住房投资，其中最为典型的就是把“温州客”作为房价上涨的基本原因，并且形成对投资者的仇视心理。

任何一个商品都具有消费与投资的双重属性。即便是日常所用的大蒜，在供不应求的特殊时期也会成为资本追逐的对象。对于住房，我们需要关注到一个基本事实，这就是住房的自住属性与投资属性并存。前者以基本住房需求或改善性住房需求为主，后者以投资需求为主。随着经济发展水平的提高，基本住房需求与改善性住房需求将呈现增长趋势。而先富起来的一批人，其投资需求则更加旺盛。至少在基本层面上，两种属性与两种需求并无道德的优劣之分。温州客等投资者追逐利润，并不比普通百姓追求住房梦，在法律层面居于下风。

投资行为不必然导致价格的普遍上涨。但是，温州客的到来却被视为房价上涨的前兆，怎么看待这个问题?从现实出发，有必要分析市场因素和非市场因素对价格上涨的不同影响。简单来说，市场投资行为对价格的影响，是使各地价格不断趋同，是一个利润空间逐步消失的过程。从温州客的投资区域可以看出，一旦利润空间减少，他们会转向其他的地区投资。而非市场的行为，如垄断等，则有可能导致价格的普遍上涨，使现有的利润空间不断扩大。从目前各地房价上涨的趋势看，房价越高的地区价格上涨速度越快。这很难用市场行为来解释。

我们需要更多的民间投资，也需要更多的投资者作为真正的市场主体。从这个意义上说，当前我国的温州客不是太多了，而是太少了

房价的上涨，在基本层面上有多种因素。一方面，市场需求的增加，尤其是城市化的进程带来的住房需求。未来10到20年，我国城市化有可能保持在年均1个点的速度。大量的人口向城市聚焦，将带来住房的巨大需求。而当前住房供给的总量与结构、需求不匹配，也是价格上涨的重要因素。另一方面，还有偏紧的土地政策、宽松的货币政策以及地方化的财政政策等。偏紧的土地政策，使商品房供给与需求之间存在较大缺口。尤其是农村土地的市场化程度不高，大量农村宅基地浪费严重却难以入市交易。而宽松的货币政策，则直接助长房价上涨。2009年以来的房价上涨，恐怕离不开货币因素，甚至在某些时段主要是货币因素。在财政政策上，土地被地方政府视为主要收入来源之一，使地方政府成为房价下降的利益受损者。这些因素恐怕很难通过调控得到解决。

从下一步我国改革的进程看，完善市场经济体系仍然是相当重要的一项任务，我们还面临包括打破垄断、规范市场秩序等多方面的使命。市场化的主体是企业、是投资者。我们需要更多的民间投资，而不是让政府和国有企业继续承担市场主体的角色。从这个意义上说，当前我国的温州客不是太多了，而是太少了。关键的问题在于，通过调控需求的办法使市场降温，其效果可能要受到多方面的制约。

从当前的社会思潮看，对温州客的不正确认识，有可能给我国的市场化进程带来负面影响。而要真正推进市场化，关键在于政府自身的改革。能不能加大基本住房的供给(尤其是廉租房)以保障社会基本需求、能不能打破垄断以拓宽民间投资的途径、能不能推进财税体制改革以降低地方政府对土地财政的依赖、能不能打破政府自身利益(典型代表是政府自身的福利化住房体系)等，都直接关系到我国的市场体系建设。如果在这些方面有大的进展，市场中出现更多的投资者，只会使市场更加活跃。而这恰恰是我们经济发展的活力所在。