谢 涛

摘要不动产登记制度在我国物权领域是热点问题,原因在于我国的不动产登记制度还存在很多缺陷,而且由于不动产的特殊性质,它的登记制度对于我国市场稳定运行具有举足轻重的地位。

关键词不动产登记 物权 公示 登记机关

中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)10-077-01

民法物权里的登记制度,主要涉及的是不动产的登记,不动产登记是不动产物权转让的必要条件,也就是说,一定要进行登记,不动产才能完成其转让过程,之前无论什么程序都不能改变这个不动产物权。所谓不动产登记,应该就是指登记机关在申请人的申请下,对于不动产物权的设立,变更,转让和消灭依据法定程序进行登记,并能够提供给特定第三人查阅。这种物权登记制度实质上是一种物权的公示。

为什么不动产要进行登记,我认为原因在于有利于当事人及社会一般的第三人明确地知悉不动产的现实状况,有利于维护不动产交易安全,达到“静态秩序,动态安全”的法律目的。同时,由于不动产的特殊属性,其变动会引起较大的社会影响,所以不动产的登记可以为解决纠纷提供方便的证据来源。因此,不动产登记能够保护不动产的交易,降低交易风险,减少交易成本,促进市场良性健康发展。

《物权法》14条规定:“不动产物权的设立,变更,转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”,但我国实行合同效力和登记效力分离,有效地鼓励了交易,以免这种绝对地效力阻碍不动产物权的顺利转移。也就是说,当双方达成合意签订关于不动产物权转让的合同,至合同成立之时合同开始发生效力,并不限于登记之后此合同才生效。所以,如果当事人之间对物权的设立和转移达成合意,只要这种合意不违反法律法规的强行性规定和公序良俗,即便没有完成登记手续,也应当认为合同已经生效,当事人可以在时候补办登记手续,这就可以促成许多交易。同时,采用这种合同效力和登记效力分离制度,也有利于保护善意一方当事人的利益。如果合同效力和登记效力混同,那么,当双方当事人签订了合同后,不动产价值上涨,卖方会以不动产并未登记来否定合同效力,要求返还其不动产。这样,不利于合同效力的稳定。所以,虽然不动产登记作为其物权转变的绝对权威,由于合同效力和登记效力相分离制度的实行,这种不动产登记制度在一定程度上有效地促进了我国社会主义经济的运行。

但是,正是由于不动产必须登记才能发生不动产物权的设立,变更,转让和消灭,这种权威的效力由于没有其他配套的制度相称,所以导致我国不动产登记制度存在很大缺陷。

首先,不动产登记所依据的法律不统一。我国的不动产物权登记的法律依据主要是单行民事法律,法规,其散乱,内容繁杂且相互矛盾,导致我国不能建立统一的不动产交易市场规则,导致一市一则,尤其难以统一房地产市场规则。这不利于我国市场繁荣和发展。

第二,不动产的登记的效力绝对化。这个是不动产登记制度稳定交易而不能避免产生的缺点。我国的不动产登记制度反映我国实行登记要件主义。登记要件主义立法,有利于保护原所有权人的利益,便于第三人参加交易。但是,绝对实用此原则难免存在不合理现象。如果登记机关出现登记瑕疵,也就是登记出现错误,即使是这样,登记人仍然可以享有不动产的所有权,以之对抗真正的所有权人,并使真正的所有权人的利益受到损害。另外,如果第一个买受人由于事由没有进行不动产登记,那么出卖人仍然是该不动产的合法拥有人,而他如果此时把该不动产又专卖给第三人,并办理了登记,那么第三人无论是善意还是恶意当然成为该动产的合法拥有人,而第一个买受人只能通过请求出卖人承担违约责任来补偿自己的损失,这样不利于市场稳定。根据《物权法》第十七条对不动产权属证书的规定,产权证是权利人享有该不动产物权的证明。正因为这种不动产物权登记制度,使产权证成为财产的代表与凭证。这样,就有很多人在利益的趋势下以各种不法手段牟取产权证以达到占有非法不动产物权的目的。

第三,不动产登记信息缺乏公开化。我国在不动产登记方面一个显著的错误方向就是片面强调不动产登记的行政功能,把这种制度只当成行政管理的需要,而忽视了登记方面的作用,导致以前立法中几乎没有对登记资料查询的条款。

第四,登记机关繁杂不统一。目前我国不动产登记部门主要是依据行政管理的职能来确定,由于土地,房屋,森林,草原,海域等不动产分别由不同的政府职能部门进行管理,因此不动产的登记就被离散到各个行政机关。而且,由于登记中登记机关往往能够收取一定的费用,因此不同的行政机关又产生了争夺登记权限的利益驱动。这不可避免使得登记人在确定负责登记的具体机关时找不着北。

因此为了完善我国的不动产物权登记制度,我认为对症下药采取以下手段比较适宜:

第一,统一和梳理不动产物权登记制度所依据的法律。在物权法颁布后,制定统一的甚至独立的不动产物权登记法律,可以让不动产物权登记清晰有条例,有利于人们理解不动产物权登记制度,更好地使不动产物权登记制度发挥其在推进市场繁荣的作用。

第二,建立不动产物权登记错误赔偿方案和机制。这样可以使不动产登记机构提高工作的责任心,使不动产物权登记疏漏出现减少,而且能够在出现错误的情况下给予利益损害着一定的补偿,稳定市场秩序。

第三,建立不动产物权登记公开查询机制,让不动产物权登记的公示本质得到更好的,有效的表现。而且能增加登记的透明度,减少利用不动产物权登记来牟取非法利益的行为。这种机制的建立可以收取一定的查询费。很高兴,我们看到了物权法的颁布,该法第18条规定:“权利人,利害关系人可以申请查询,复制登记资料,登记机构应当提供。”

第四,统一不动产物权登记机关。统一不动产物权登记机关,可以使不动产物权登记更加方便快捷,缩减登记的流程,缓解登记机关混乱给登记者造成的不便,提高效率,促进市场高效运行。

参考文献:

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