彭　洋

摘要：随着我国经济的快速发展，城市化和工业化进程逐渐加快，城市土地资源逐渐短缺，提高土地利用率，促进城市土地的集约利用以成为当务之急。提出了促进城市土地集约利用的一些措施，希望能够促进城市土地的合理利用。

关键词：城市土地；集约利用；措施

中图分类号：F293.2文献标识码：A文章编号：1672-3198(2009)10-0076-01

1加快城市立体式开发，提高城市空间利用强度

城市发展对土地的需求不能仅仅停留在地表进行平面式发展，应积极探索土地立体化发展模式，这将成为今后城市土地集约利用的一种重要途径。

城市土地的立体化发展，应包括地表、地下和地上空间三部分，目前应集中开发的是地上和地下空间。地上空间的发展主要指高层建筑物及城市高架桥、立交桥等。而地下项目，除了发展地铁、地下商场外，还要逐步建设工程管网和基础设施(包括高速电车道、城市的隧道部分、停车场、人行道等)、商业企业、公共饮食业和演出类构筑物等。

由于城市土地使用体制上的失衡，目前仍存在一部分通过无偿划拨方式取得土地使用权的使用者，他们没有集约利用土地的内在动力。再加上观念和资金上等因素使得城市立体化开发模式还处于初级阶段。因此。立体化开发模式具有广阔的前景，城市土地集约利用水平将不断提高。

2完善土地储备供应机制，积极推进城市土地整理

目前中心城区土地整理的主要方向是对杂乱不规则的地块，由政府或政府委托的机构、企业等单位通过征购或其他方式，从分散的土地使用者手中把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构、企业等单位组织进行土地整理。在完成房屋拆迁、土地平整和基础设施配套建设以后。根据城市经济发展对土地的需求或政府的土地供应计划，以出让、转让等方式将土地投入市场。通过这种方式，可以改变建筑物排列零乱的状况，有利于实现城市规划目标，达到城市布局合理，结构优化。

3做好两个规划，优化城市土地利用结构，提高土地效益

在推行土地置换举措的同时，应注重提高中心城区的容积率和建筑密度。中心城区应充分利用土地级差地租，结合现代企业改制和工业用地置换，盘活存量土地，将污染企业经治理后逐步向近郊或者周边城镇转移，使企业的帐面资产转化为企业的实际资产，最终实现产业结构和用地结构的双优配置。在功能分区上实行统一规划，合理布局，优化环境配套设施，政府将业务联系密切的机关统一安置在统一区域；按照工业用地“产、供、销”一条龙的方针。进行集中建设；集中成片开发居住用地，扩大公共绿化用地，美化环境。

4建立和实行用地准入制度和奖励制度。保障城市用地的理性发展

(1)对具体项目进行综合分析，使供地向用地少、附加值高的项目倾斜。

(2)实行供地量与投资额挂钩，以提高项目土地单位面积投资强度和容积率。根据制定的工业用地标准，今后在项目预审、审批的过程中，将对项目是否符合规定的标准进行重点审查，对投资强度比较低、容积率比较小、效益不明显的企业坚决拒之门外。

(3)对一些工业园区用地，实行人区人园协议和土地出让合同附件双约束机制。将工业项目的规划容积率、建筑密度、投资强度、绿化指标、工程建设进度等控制性指标予以确定后。各用地单位必须严格按照合同执行，经审核确实需要修改的必须经市国土资源局批准后方可执行。

(4)实行用地奖励制度。建立土地监察奖励机制。要逐步建立并完善国家、省、市、县、乡(镇)五级土地监察网络，在加强土地执法动态巡查的基础上，对非法占地、闲置土地超过两年未利用等违法现象的举报单位或个人进行奖励，从而充分调动广大群众参与土地监察的积极性，将违法用地遏制在萌芽状态。

5加强建设用地的全程管理。促进土地商效利用

5.1加强审批程序和批准权限

建设项目通过用地预审，具备用地申请条件后，按照《中华人民共和国土地管理法》和国土资源部《建设用地审查报批管理办法》的规定，向县级以上人民政府土地管理部门正式提出用地申请。开始进入项目用地审查报批(批中)阶段。本阶段土地管理部门的主要任务是严格用地报件审查，重点审查初步设计。从建设项目最后定位、用地面积、用地费用概算等方面进行审查，具体审查内容包括：(1)认真分析初步设计中的土地利用情况，论证分析土地利用效益，寻求最经济合理的土地利用设计方案。(2)运用国家现行的建设用地定额指标和同类项目中较先进的用地实例，审查设计采用的各项目用地指标和用地方案。(3)按照国家有关设计标准的规定，纠正设计方案中可能出现的超标问题，并责令其进行改正，调整到符合规定标准后再进行审批。(4)占用耕地的用地项目，要审查补充耕地方案。审查内容包括补充耕地或补划基本农田的种类、位置、面积、质量、补充期限、资金落实情况等，并以附图为据，进行现场校核。

5.2加强项目用地监督检查

(1)参与工程项目的验收，检查土地使用情况。(2)审查项目用地的界址、面积是否与《建设用地批准书》相一致，防止未经依法批准多占用土地的违法行为发生。(3)监督用地单位是否按补充耕地、征用土地方案的规定，履行占补平衡义务和全额支付征地费用，落实安置方案；检查被征地单位是否按批准文件，及时向用地者提供土地，确保项目及时开工建设等，如发现问题应及时依法予以处理。(4)参与建设项目用地验收工作，调查土地利用情况等，由此验证用地审批工作质量，发现审批中存在的问题，及时纠正、改进和完善。

6调整产业结构，发挥级差地租效益，实现可持续发展

城市土地集约利用应该与产业调整、国有企业改革相结合，应建立工业土地产出率指标，对达不到要求的工业、仓储企业，实行“退二进三”政策搬到城郊另建，腾出黄金地段发展第三产业、和城市绿地；或由企业直接改变土地用途发展商贸、服务业。城市土地置换通过合理调整城市存量土地利用结构和空间布局，可以集约利用土地，提高土地利用效率，使城市土地利用走内涵发展为主的道路；也可以合理发挥土地的空间效益(树立立体土地观)，使城市土地利用空间布局更趋协调，提高土地利用率。同时，城市土地置换又通过充分发挥城市土地的级差地租效益，能有效地消除城市存量土地置换现象，保证城市土地获得最有效的利用。因此，现在我国城市存量土地可持续利用的最好途径是在企业改制和城市土地使用制度改革的基础上，转换土地使用功能，调整土地利用结构和空间布局，将利用率低和经济效益差的土地置换出来，重新进行配置，使城市存量土地利用获得最大的综合效益，实现城市土地利用的可持续发展。

7处理好土地集约利用与环境保护的关系

推进城市土地集约利用过程中，一定要处理好土地集约利用与环境保护的关系。把环境保护、生态环境污染建设纳到人城市发展的计划之中，明确环境保护的目标，制定环境保护的对策，切实加强城市环境的整体保护和生态建设。从环境保护、人地协调共生的角度出发。应尽可能利用自然、维护自然、保护良好的生态环境。对于优美或有特色的自然景观，如山坡、水景、古树、林地、应通过精心的布局，巧妙的竖向设计，丰富的单体造型加以利用，使建筑与自然环境融为一体。在高密度的居住区内，应尽量多植草坪、鲜花、树木、多设水景，普及垂直绿化。同时。对己破坏的城市环境应及时整治，加大治理投资力度，确保城市土地集约利用真正、全面的可持续发展。