谢　强

当前,金融危机席卷全球,城市经济处于重要调整期。我们深切感受到,作为房地产业重要领域的商业地产,在城市经济发展和产业结构调整中,具有特殊地位。

一、商业地产是增强城市核心竞争力的强力支撑

(一)发展商业地产是应对金融危机、调整产业结构的必然取向。应对金融危机,必须使经济增长步入以消费内需为主要推动力的轨道。发展服务业,扩大消费内需,并以此推动经济转型,是中心城区经济应对金融危机的主要措施。商业地产是服务业发展的主要载体,提高商业地产比例,推动商业地产调整升级,是提升服务业,推动中心城区经济快速、健康协调发展的重要途径。

(二)发展商业地产是增强城市经济核心竞争力的必然选择。从经济发展总体方向看,发展商业地产,加快服务业发展,是中心城区产业升级的关键;从地方政府政策利益取向看,发展商业地产,加快服务业发展是保持中心城区地方财政持续增收的关键。只有不断引导和培养,不断调整结构,才能增强城市核心竞争力。商业地产是可持续、具备长期收益的产业,与住宅地产相比抗风险能力更强。而且,据业界测算,商业地产占房地产相对合理的比例为35%左右,而以青羊区为例,商业地产仅占房地产总量的20%左右,商业地产发展潜力较大。因此,从住宅开发向商业地产转型成为未来市场开发的趋势,商业地产开发市场将上升到一个崭新平台。

(三)商业地产是统筹城乡发展的重要着力点。统筹城乡发展是科学发展观的主要内容之一。统筹城乡发展,必须统筹城乡建设、产业和民生。对于不宜发展传统工业的中心城区而言,商业地产既是城市建设的重要力量和载体,又将进一步推动城乡商业化,并以商业化加快城市化进程。同时,发展商业地产是解决居民就业、满足消费需求、提供生活服务的重要途径,提高城乡居民生活品质,也必须大力发展商业地产。

二、因地制宜探索青羊区特色的商业地产发展模式

“天府之国”成都是中国西部地区重要的中心城市和著名的历史文化名城。近年来,成都深入实施城乡统筹、“四位一体”的科学发展战略,走上了一条城乡同发展共繁荣的科学发展、全面现代化的路径。2008年,在“5.12”汶川地震和全球性金融危机对经济发展造成巨大冲击、全球经济进入调整期的情况下,成都经济仍然保持了平稳较快发展。青羊区是成都市政治、经济、文化中心区域,是成都市打造金融中心和现代服务业基地、发展高新技术产业的核心区。在成都市规划的服务业“一核集聚、四城辐射、两带带动”的发展布局中,青羊区处于核心地位,是重点中的重点:“一核”的三大集聚区,中央商务区核心区在青羊区,文化集聚区90%的区域在青羊区;“四城”中的西部健康休闲城大部分区域在青羊新区内;一批优质商业地产项目正在陆续推出。

经过长期发展,青羊区商业地产发展已经呈现由单一商业形态向综合商业体发展、由单一商业向商旅文相结合发展、商业地产由单中心向多中心发展、企业总部非中心化发展、商业地产生态休闲化发展的趋势。为此,我们顺应发展趋势,按照城市功能分区,因地制宜布局商业商务项目,错位发展,融合发展,形成了五种具有青羊特色的发展模式。

(一)顺应商业地产由单一商业形态向综合商业体发展的趋势,在城市中心区域,构建“高端写字楼+综合商业体”发展模式。紧邻天府广场的“城市之心”二期不再是单一的甲级写字楼项目,而是写字楼和星级酒店相结合;爱美高华置广场项目是高端写字楼、高端酒店、高档商场、高级住宅的综合体;富力熊猫城更是囊括了甲级写字楼、高档商业、五星级酒店、会议中心、豪华公寓等多种商业业态。

(二)顺应商业地产由单一商业向商旅文相结合的趋势,在文化旅游景点周边区域和传统商业街,打造特色商业街区,构建“文化旅游+商业街区”的发展模式。商业地产的新增需求量,休闲消费类需求不断增加。承载古蜀文化的金沙遗址,承载汉唐文化的琴台路、老成都原真建筑风格的宽窄巷子、代表成都民俗文化的文殊坊,既是商业街区,又是历史文化旅游景点。太升南路是西部最大的通讯终端产品集散地,承载了成都时尚消费文化,也是来蓉游客必游之地。全区初步形成16个特色商业街区,上述5个特色商业街区已在国内外享有一定声誉,被誉为“都市五朵金花”。

(三)顺应商业地产由单中心向多中心发展的趋势,在三环路两侧,面向中小企业发展商务地产和综合商业地产,构建“微型CBD+综合商业体”的模式。金沙片区的万瑞金沙项目就是典型的微型CBD,周边分布了以金沙国际商城为代表的住宅、文化、餐饮、娱乐等多种业态,形成分工细致、结合紧密的产业链。商业面积达50万平方米的综合性商业中心——青羊新区商业中心项目即将实施。由于微型CBD环境更加优美、配套更加完善,且租售价格远低于二环以内的甲级写字楼,深受企业欢迎。

(四)顺应企业总部非中心化发展的趋势,在中心城区延伸带,发展低建筑密度、高投资强度的总部基地,构建总部基地模式。三环路外的青羊工业总部基地,已建成低密度的独栋总部楼宇总面积25.7万平方米,在建面积24.8万平方米。目前已入住企业总部109家,投资强度达到480万元/亩•年,税收贡献达到100万元/亩•年。

(五)顺应商业地产生态休闲化发展的趋势,在城市绿地,建设生态、休闲和商业办公相结合的生态性商业群落,构建“生态绿地+商业地产”的模式。改变传统的政府投资建绿地的模式,在青羊辖区15300亩绿地内,通过拆院并院,规划了占地12000余亩绿地公园、近900亩总部基地和542亩新型社区,创造性地将绿地建设与文化旅游、高端社区、商业办公、运动休闲相结合,开发大型复合型商业地产。目前,税源总部基地已建成楼宇10余万平方米。

目前,五种发展模式已经打造了新的增长极。2008年,我区服务业增加值增长25%,社会消费品零售总额增长22%,全年新增商业商务面积63万平方米。今年,全年实施亿元以上商业商务项目30个,总投资达332亿元,年度计划投资53亿元,建成后新增商业商务面积116万平方米。

三、立足三大片区打造中国西部中心城区商务高地

下一步,我们将突出三大重点区域,积极完善规划,调整产业结构,强化政策扶持和运营服务,进一步加快商业地产发展,倾力打造中国西部中心城区商务高地。

(一)打造成都中央商务区核心区。立足天府广场、骡马市和太升路片区,因地制宜,整合资源,把成都CBD青羊核心区建设成为现代化的金融集聚区、高端商务办公集聚区和标志性的文化展示区;随着明年地铁的运营,把传统的骡马商圈改造升级为以高端商务商业为主的品牌商圈,在太升路片区建成配套更加完善的综合商业体。

(二)打造城西商务走廊。立足清江路—成温路、青华路—光华大道沿线,以金沙•光华片区和青羊新区为核心,打造以商务办公、创意设计、大型购物、特色餐饮、运动休闲等为重点的区域性商务商贸中心。

(三)打造历史文化商务区。立足金沙遗址、宽窄巷子、琴台路、文殊坊、太升路等特色商业街区,充分挖掘街区的建筑、文化、产业、旅游资源,通过开展风貌改造、统筹宣传营销、发展特色经济、健全管理机制等方式,实现商业、旅游、文化相融合,进一步提升凝聚力、辐射力和承载力,把以“都市五朵金花”为代表的16个特色商业街区,建设成为文化特色明显、品牌优势突出的文化创意与时尚消费集聚区。

青羊区将顺应发展趋势,遵循发展规律,大力推进商业地产发展,力求探索出一条具有青羊特色的发展路径。青羊区是投资兴业的一片热土,是商业地产发展的一块宝地。

作者系四川成都市青羊区人民政府区长