常　乐

“退房潮”愈演愈烈,后悔之声不绝于耳。在这样的背景下,“后悔权”刚一提出,立刻成为世人关注的焦点。

6月9日,中国人民大学商法研究所所长、中国消费者协会副会长、中国法学会消费者权益保护法研究会副会长兼秘书长刘俊海教授公开表示,买房可望获得后悔权。

后悔权再次让楼市沸腾

如果从规范的法律术语上讲,后悔权的表述并不准确,国际上,这叫消费者冷静期制度,早已有成熟的先例。

10年前,万科旗下的万佳百货,在国内第一个喊出服务承诺:“购物3天不满意,可以无条件退货”。事隔不久,修改为有条件退货。但没过几年,万佳百货被华润收购,有条件退货从此消失。

引入后悔权制度,本是消费市场诚信与成熟的表现,但一沾着楼市,是好是坏就不容易辨别了。目前,消费者因为信息不透明而在买房中遭受欺诈的情况屡见不鲜。最近准备买房的陈女士就这样表示:“非常赞同实行该权力。一旦我们消费者购买的楼盘在签订合同后价格大幅下跌,中间的损失谁来承担?再说,现在部分商品都可以在一定时间内无条件退回给商家,商品房作为消费品为什么就不可以?”

她的观点能代表多数购房消费者的心理。据了解,消费者后悔权是消费者知情权、选择权的延伸,通常是指消费者在购买商品后的一定时间内,可不需要说明任何理由,把商品无条件地退回给经营者,而不承担任何费用。

刘俊海亦表示,消费者一般都会深思熟虑。但是由于信息不对称,尤其是房地产开发商通过诱惑甚至蛊惑的营销策略,同样也会导致大量消费者在不冷静的情况下实施了买房的行为。因此,这就需要在法律层面上给予消费者保护。要建立冷静期制度,也就是后悔权制度。原则上让消费者在合理期限内可以无条件退货,增强公权力的行为保护。同时,这也有利于促进开发商改变理念,让其在质量、定价等方面下功夫,从而实现消费者和开发商双赢的局面。

“后悔药”有点“难吃”

一石激起千层浪,舆论认为,“后悔权”假如运用不当,或将引发又一轮楼市虚假之风。

如果没有严格的监管,买房后悔制度也将让一些开发商有机可乘。房子可以随意购买、退货,无疑会让开发商更加容易假按揭。本来就惯于靠“左手卖出,右手买进”来制造楼市虚假繁荣的房产商,可能以消费者后悔权为借口,制造更多的楼市虚假繁荣,释放更多的虚假信息,进一步加剧与消费者之间在信息了解上的不对等,给虚高的房价再添一把火。

从实际操作层面来看,执行起来的难度也非常大。买房后悔制度要是像买衣服或买家电那样规定三天还是七天之内无条件退货,因为期限不长意义也就不大了,但多长才是一个合适的时间节点呢?因为不同的楼盘会有各自的推广销售计划,所以这也是一个难以把握的问题。

其实目前楼盘销售也有自己的“退房机制”,一般如果房屋质量有问题或者开发商有欺诈行为时,消费者都可以要求退房,但这需要一系列的手续及合同协议,繁琐复杂的程序让退房比退衣服麻烦多了。

据了解,以往如果买卖双方不能达成一致,那么根据目前的房产买卖合同,只有在房屋质量问题影响到正常居住以及交房屋超过法定期限等情况下,法律上才会支持退房。而即将修改的新消法将会考虑建立“后悔权制度”,原则上消费者购买商品在合理期限内可以无条件退货,其中购房同样适用。

有报道称,一旦有了“购房后悔权”,购房者可以随意退房,对于购房者来说,不管是市场投资还是置业安家都将是“零风险”,这将可能助长和推动楼市新的投资潮和投机潮,房价也将随着被变相拉高。一旦一批购房者投资或投机出现失误就会形成退房潮,那风险无疑将转嫁到开发商头上,正常的市场秩序将会被打乱。

不少专业人士分析认为,这种“后悔权”适用在房地产市场上,第一观感是基本不靠谱———听起来很美,看上去不错,但吃起来也许会嗑牙。

购房后悔权正反辩论

著名房地产律师秦兵对购房后悔权表示支持。他认为,这个制度很好,有利于保护作为弱势群体的消费者的合法权益。

著名评论人郭松民:“后悔权”对消费者而言可谓一个迟来的好消息,因为消费者享有后悔权,是一个货真价实的“国际惯例”。在有的国家,这个权力几乎是无限的,无论买什么商品,都享有后悔权。消费者应该拥有此权力的原因在于,买卖双方所掌握的信息不对称。有很多信息,卖家掌握但买家不掌握。设立后悔权的实质,正是为了打破这种信息不对称,因为只有比较全面地了解商品的品质,消费者才能决定是否退货。后悔权是消费者知情权、选择权的一种延伸,它有利于维护消费者的权利,也无损商家的合理权利。

北京市律师协会消费者权益保护专业委员会主任邱宝昌律师表示,后悔权其实是消费者知情权和选择权的延伸,但又独立于知情权和选择权。在消费者权益保护领域对合同自由及意思自治原则进行一定的限制,是为了更好地保护消费者的权益,更好地保障社会公众利益。

不过,这些建议遭到了中国社科院研究员易宪容的强烈反对。

作为近年来房地产行业的焦点人物,他表示:“后悔权不重要也不需要。解决房地产问题首先应该解决住房预售制度。”“后悔权”说到底是一种对消费者基本权益的再次确认。而确认这样的权益是很荒唐的,如果缺乏维护公平与正义的基本精神,也是不会有什么效果的。就房地产而言,行业性的普遍欺诈行为得不到遏制,散布虚假信息无人查处,而让购房者上当受骗后再来后悔,这样的法律还有什么公平可言?这样的后悔权,又怎么能够得到消费者的认同?

消费者需要的是如何辨识可能存在的风险,而不是轻易的一颗后悔药就把自己的责任推得一干二净,如果这样,整个商业的基础都将坍塌,保护消费者权益的目的更将是“无源之水无本之木”。中原地产董事总经理李文杰疑惑的是,假如给消费者一个冷静期,是不是可以允许开发商一房多卖呢?这需要相关配套政策。由于消费者随着房地产市场的发展,经验同样大大增强,所以买房后悔权出台的必要性不大,估计也不会出台。

许多人认为这样的制度其实是保护消费者毁约的权利,如此和尊重契约精神的市场原则不符。其实在国外,无理由退货已经涵盖大多数商品交易,远比消协目前假定的三种情景范围要大,但这的确需要一定的社会道德基础为前提。如果消费者都把这个制度当作免费使用商品的空子来钻,最终这样的制度一定无法维系。