毕云

摘要：二十余年来，房地产行业在中国经济中扮演着重要的角色。它不仅是中国经济增长的发动机，也是应对经济下行压力的主要拉动力量之一。但是，房地产的高速发展对于产业结构造成了多方面的影响，分析这种影响的形成机制与二者之间的相关效应，对重新审视房地产经济的作用、加强对于房地产行业的监管、促进产业结构的转型升级至关重要。

关键词：房地产经济；产业结构；产业链条

房地产行业对中国经济增长的贡献不可忽视，作为重要的产业，房地产行业直接带动了相关产业链的发展，包括建筑、装修、家具、家电等。此外，房地产行业也是国内消费需求的重要驱动力。随着城镇化进程的加快和人口的流动，对住房需求的增加推动了房地产市场的发展。这进一步促进了相关消费支出的增加，包括家具、家电及装修材料的购买。房地产行业的繁荣带动了一系列相关行业的发展，为中国经济的增长提供了坚实支撑。房地产行业在经济下行压力时起到了重要的拉动作用。当经济面临衰退或增速下滑时，政府往往会通过刺激房地产市场来拉动经济增长。这可以通过降低房贷利率、放宽购房限制、推出购房补贴等措施来实现。这些政策的实施，可以刺激消费者释放购买力，促进房地产市场的活跃，从而带动相关产业的增长和就业机会的增加。此外，房地产行业还可以吸纳大量劳动力，缓解就业压力，提高人民生活水平。然而，房地产行业的发展也面临着一些问题和挑战。一方面，房价过快上涨可能导致房地产泡沫的风险，给经济稳定带来威胁。另一方面，房地产行业的繁荣可能会导致土地资源的过度开发和环境污染的加剧。此外，过度依赖房地产行业的经济增长模式也可能导致经济结构的失衡，削弱其他行业的发展。基于此，重视和解决房地产行业所面临的问题和挑战，确保其可持续发展，并与其他行业相互促进、协调发展，更有利于经济的平稳运行，阐述房地产经济与产业结构发展之间的相关关系，对于形成新的经济发展动能至关重要。

一、房地产经济发展对于产业结构的直接影响

（一）房地产投资的影响作用

从房地产投资的影响作用来看，不动产作为抵押品的属性加持了资本视角下的房地产投资。随着房价的上涨，房地产商在融资过程中能够获得更为宽松的借贷政策。这是因为金融机构更愿意将房地产作为抵押品，来减少贷款风险。然而，这种资本视角下房地产的抵押品属性加持，对于其他产业则带来了一定的限制和挑战。由于资产总量有限，房地产的快速融资必然导致其他产业的准入门槛提升和更为严格的风险评估。在房地产行业获得高额回报率的驱动下，金融机构和社会资本都会纷纷涌入该行业。这导致其他产业的融资变得更加困难和昂贵。由于资金被大量倾斜到房地产行业，其他产业的融资资源变得更为稀缺，使得那些希望从市场中获取资金的企业难以实现其发展目标。此外，这种倾斜的资金流动也会加速制造业低端化的效应。制造业作为一个重要的产业部门，本应得到充分的支持和投资。然而，由于房地产行业的高回报率吸引了更多的投资者，制造业的发展受到了一定的限制。这将导致制造业向低端产业转型，使得国家整体产业结构低端化，并对经济长期可持续发展产生负面影响。

企业基于短期高投资回报率而将更多资金用于房地产开发，进而挤占了其他产业的发展经费，对整体产业结构调整产生了负面影响。房地产业的融资循环不断膨胀，意味着房地产开发商通过借贷等手段获得更多资金用于购买土地、建设房屋等。而金融加速器的高速运转，则加快了房地产业的投资和贷款活动，从而进一步推动了房地产市场的繁荣。然而，这种虚假繁荣的房地产行業最终会导致房地产的价格水平过高。由于投资者和开发商的贪婪和过度抱团，房地产市场出现供大于求的情况。房价的高涨使得购房成本和负担加大，普通居民难以承受，进而导致市场需求疲软。此外，企业为了追求短期高回报率，将更多的资金用于房地产开发，挤占了其他产业的发展经费。这使得其他产业的发展受限，产业结构失衡。长期来看，这种偏向房地产的发展路径会导致整体经济的不稳定，降低国家的经济竞争力。

（二）房价的影响作用

在产品价格的鲍莫尔效应①下，随着房价的快速上涨，房价收入比会逐渐超过居民的合理承受范围。如图1所示，过去二十年，一线城市房价上涨速度快。

房价收入比是指居民每月的房贷还款与其月收入的比例。当房价上涨过快时，房价收入比会超出一般可承受的范围，即超过30%～40%的水平，这可能导致居民的负担过重。为了满足住房需求，居民可能会不得不透支发展性消费预算。发展性消费预算是指个人或家庭在满足基本生活需求后用于提升生活品质、培养个人能力、投资未来的资金。然而，由于房价上涨过快，居民可能不得不将原本用于发展性消费的资金用于支付房贷或租金，以满足住房需求。这种情况对个人和整个经济体都存在一定的风险。个人的发展受到限制，无法投资于自身的教育、培训和创业等方面，从而可能影响未来的收入增长和职业发展。同时，整个经济体的消费结构也会发生变化，由于居民将更多的收入用于住房，其他消费领域的需求可能会受到抑制，从而影响产业结构和经济增长。

高房价会导致年轻群体无法购买房屋或者承担高额贷款压力，使他们成为租房族。由于房价过高，租金成本也会相应增加，这将给年轻人的经济压力带来更大的负担。无法承担高昂的住房开支会使他们的消费能力下降，从而减少了他们对其他行业的需求，尤其是对高附加值行业或创新型产业的需求。这将直接影响到城市产业结构的高级化发展，降低了城市的创新能力。高房价也会挤占年轻群体的人力资本储备。由于购房压力，年轻人不得不选择高薪资的工作，而不是根据自身兴趣和专业背景选择合适的工作。这会导致一些年轻人无法在创新型、高科技、高附加值的行业中施展才华，影响了人才的流动性和创新能力。这不仅沉淀了年轻人的人力资本，也减少了他们在产业结构升级中的参与度。长期下来，这将进一步削弱城市的创新能力和产业高级化的发展。

在财富效应视角下，房价上涨会引发具有投资偏好的消费者的风险偏好行为上升。如表1所示，粤港澳大湾区核心城市房价指数收益较高，对于居民的投资偏好行为造成了显著的影响。

如果消费者选择保留房屋作为自住，他们可以享受到房屋增值收益和相关减免。总体而言，这种房价上涨所带来的收益最终会通过恩格尔效应导致产业结构的偏离度加剧，进而影响产业的合理化。随着房价上涨，房屋作为资产的名义价值也会提高，这引发了投资偏好消费者的兴趣。他们看到房价上升，认为房地产市场有较高的回报率，从而更倾向于投入更多的资金进行投资。消费者在房价上涨时选择出售或出租房屋，可以获得差价收益或租金收益。这种高额一次性所得可以增加个人和家庭的财富，进一步刺激他们的投资行为。相反，如果消费者将房屋保留为自住，当房价继续上涨时，他们可以享受到房屋的增值收益。此外，一些地方政府可能会对自住房产实施相关减免政策，进一步促使消费者保留房产。投资偏好的消费者在房价上涨的刺激下，倾向于将更多的资金投入到房地产市场，而不是其他产业。这导致了产业结构的偏离度加剧，即房地产行业占据了更大的比例，而其他产业则相对较小。这使得整个产业结构不够合理和均衡。

总之，财富效应视角下，房价上涨会引发消费者的风险偏好行为上升。差价收益、租金收益、增值收益和减免等因素共同作用，推动着消费者选择将资金投入房地产市场。这种行为导致了产业结构的偏离度加剧，进而对整个产业的合理化产生了影响。

二、房地產经济对于产业结构的间接影响

（一）房地产经济与产业链条的影响

房地产经济的发展对房屋、楼宇和建筑用地等要素价格产生了巨大推动作用。这种价格上涨现象不仅影响到房地产行业本身，还带动了其他非房地产行业的生产要素价格上涨，使得房屋价格快速上涨，从而给购房者带来了较大的负担。同时，房地产市场对楼宇和建筑用地的需求也呈明显增长趋势，进一步推动了这些要素价格的上涨。这种价格上涨现象不仅影响到了房地产行业本身，还对其他非房地产行业产生了波及效应。房地产行业的巨大需求对原材料、劳动力等生产要素的需求也相应增加，导致其价格上涨。这意味着其他产业企业在采购这些要素时需要付出更高的成本，进而对其利润造成了一定的压缩。另外，房地产行业的蓬勃发展还对企业技术革新能力提出了更高的要求。随着房地产市场的激烈竞争，企业需要不断提升技术水平和产品品质来适应市场需求。然而，一些企业由于种种原因无法进行有效的技术革新，导致其产品竞争力下降，进而面临破产的风险。

（二）房地产经济对于社会总投资分配的影响

不同产业部门之间在资源配置和投资方面存在竞争，形成了二元博弈的格局。优势企业利用自身的竞争优势，积极争取投资经费，从而在资源分配中获得相对更多的资金。为了扩大自身的投资规模和影响力，优势企业会积极参与投资经费的争抢。他们可能通过提出更具吸引力的投资计划、展示更为稳定的财务状况、拥有优秀的管理团队等方式，争取获得更多的投资资金。争取到更多的投资经费后，优势企业往往会将这些资金用于房地产投资。他们可能购买土地、兴建房屋、开发房地产项目等，以获取更高的回报。这样一来，其他企业将被挤压出相应的资金来源，导致其投资规模和竞争力下降。通过上述机制，优势企业能够通过抢占投资经费的方式，从而挤出其他企业的资金，将其用于房地产投资。这种现象不仅影响其他行业的投资发展，还会导致房地产市场的过热和泡沫化。因此，合理的资源配置和监管措施对于维护市场竞争秩序和促进经济可持续发展至关重要。

（三）房地产经济对于社会创新行为的影响

当房地产企业的资产价格上升时，他们可以将这些资产作为担保来获得更多的信贷。这是因为银行和其他金融机构会更愿意将贷款提供给拥有较高价值抵押品的企业，因为他们认为这些企业具有更好的还款能力。因此，房地产企业可以通过抵押品效应获得更多的资金来支持他们的业务。由于抵押品效应的存在，金融资本和社会资本倾向于将资金投向房地产行业。这是因为房地产行业可以提供较为稳定的回报和较低的风险，从而吸引了大量的资金流入。此外，由于房地产行业对于就业和经济增长的影响较大，政府也会鼓励金融资本和社会资本投资于房地产行业，进一步加大了这种倾向。在内部循环中，企业面临的贷款偏好效应和投资替代效应使得他们更倾向于将资金投入到房地产项目中，而不是技术创新或扩大生产。贷款偏好效应是指由于企业可以借入更多的资金用于投资，他们更愿意选择那些能够获得高回报的投资项目，而房地产行业因其较低的风险和较高的回报而成为首选。投资替代效应是指由于有限的投资资金，企业不得不将资金分配到不同的项目中。由于房地产项目通常需要较高的资金投入，企业往往选择将资金投入到房地产项目中，而削减对其他生产和创新活动的投资。在外部循环中，这种现象引导了金融资本和社会资本流向房地产行业。在内部循环中，贷款偏好效应和投资替代效应的累加使得企业更倾向于将资金投入到房地产项目中，从而抑制了其他生产和创新活动。

（四）房地产经济对于人才流动的影响

由于历史原因或区域差异，各地区的经济和产业发展存在较大的差异，导致一些地区初始发展相对较好，而其他地区处于较为落后的状态。创新活动倾向于追求边际生产率更高的地区，通过市场效应，资源和人才会更倾向于聚集在创新发展较好的地区，这也使得大城市成为创新资源和人才的聚集地。但是，大城市由于土地供给的限制，无法无限度地扩大，这导致了人口在有限的土地上的集聚，从而使得房价上涨成为大城市现象之一。由于房价上涨以及其他生活成本的增加，大城市中的流动人口承担着更高的生活成本。 这包括日常生活开销、租房费用、交通费用等，这些额外费用使得流动人口的生活成本增加。面对高昂的生活成本，一些流动人口可能会选择放弃在大城市定居的决策，转而选择其他相对成本更低的地区。这导致了流动人口在大城市中的数量减少。随着流动人口从大城市流失，大城市的劳动力资源减少，这可能会对产业结构产生影响。某些产业可能会面临劳动力短缺，而其他地区的产业可能会得到更多的机会发展，从而导致产业结构的调整。

三、加强房地产经济的监管推动产业结构升级

（一）推动实现房地产市场的健康平稳发展

推动实现房地产市场平稳健康发展的对策需要因地制宜，并结合各地区的差异性制定具体措施。

第一，区域分级调控政策。根据各地区的经济发展水平和房地产市场状况，制定不同级别的调控政策。对于经济发展较为落后的地区，可以适度放宽市场准入、土地供应和贷款条件，吸引投资和人才流入，推动经济发展和房地产市场增长。对于经济发展较快的地区，要加强土地供应管控，限制新项目的投资规模和楼市投机行为，防范房地产市场泡沫风险。

第二，住房制度改革。根据各地区的需求和现状，推动住房制度改革。对于一线和热点城市，可以加大公共租赁住房供应，支持租购并举政策的实施，减少购房需求的压力。对于经济落后地区，可以推动农村宅基地制度改革，鼓励农民将闲置土地流转成集体经营性建设用地，增加土地供应。

第三，建立长效机制。各地區应建立房地产市场常态化监管机制，并定期进行评估和调整。加强市场监管，规范房地产开发企业行为，完善房地产信贷政策，防止资金过度流入楼市。另外，要加强房地产市场的信息公开和透明度，提高购房者的知情权，减少不合理的市场预期。

第四，促进可持续发展。各地区要考虑到环境、社会和经济的可持续发展要求，推动房地产行业向绿色、智能和可持续方向发展。加大对新能源、节能环保技术的研发和推广力度，鼓励建筑业采用生态建筑设计和可再生材料，推动房地产行业实现绿色转型。

（二）加强金融带动作用强调精细化调控

加强金融服务创新，推动科技与金融深度融合。鼓励金融科技企业与实体经济合作，提供更便捷的金融服务，例如通过智能化的贷款审批流程、在线信贷平台等。鼓励金融机构开展地方性金融创新，推动金融资源下沉至小微企业和农村地区。发展普惠金融，提供低利率贷款和金融支持，促进实体经济发展。引导金融机构支持地方创新创业企业，加强风险评估和管理，提供风险投资、股权融资等多元化融资服务，推动实体经济高质量发展。

加大金融扶贫力度，推动金融资源向农村地区和贫困地区倾斜。设立专项贷款和金融支持政策，支持农业、乡村旅游、特色产业等实体经济发展。加强金融教育和培训，提高农民和贫困地区居民的金融意识和金融素养。开展金融知识普及活动，帮助他们更好地理解金融产品和服务。推进信息化建设，提高金融服务覆盖率。建设金融服务网点和自助服务设施，使金融服务更加方便快捷。

对于一线城市，要加强调控政策，限制房价上涨速度，防范资产泡沫风险。推动租赁市场发展，完善租赁住房供应，提高租赁住房的质量和数量。对于二、三线城市，要加大产业转型升级力度，引导资金流向实体经济。建立健全房地产市场调控机制，防止过度投资和过度产能。对于农村地区，要推进农村宅基地确权登记制度改革，推动农村产权流转。引导农民理性购房，避免因房地产市场波动而带来的风险。

四、结语

综上所述，推动实现房地产市场平稳健康发展需要因地制宜，各地区根据自身经济和市场状况采取相应的政策和措施。这些对策旨在维护市场稳定、促进经济发展和社会可持续发展。同时，政府应加大监管力度，引导金融机构聚焦实体经济，促进经济的可持续发展。

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（作者单位：中国葛洲坝集团勘测设计有限公司）