房地产企业投资具有金额大、周期长的特点。随着企业发展对资金需求也日益增大，但金融机构对贷款的严格限制，政府对房地产行业的风险管控，使抵押物欠缺、征信不佳的中小房地产企业从金融机构贷款变得尤其困难。本文以JH房地产开发公司为研究对象，通过介绍供应链融资、员工持股计划融资、PPP项目融资等融资方式，拓宽中小房地产企业对融资渠道的了解。

中小房地产企业普遍存在资金不足的情况，调控政策更加剧了中小房地产企业资金短缺的问题，严重制约了中小房地产企业的发展。因此实现融资方式的多样化是中小房地产企业解决资金短缺问题的重要手段。

一、企业融资方式的现状

JH公司的融资方式单一，除了在公司成立之初股东投入的注册资本金，其余资金均为债务资金，包括有向苏州、南阳、信阳等地金融机构的贷款，向小额贷款公司的贷款和向个人及兄弟公司的借款。截至2022年12月31日，JH公司注册资本金只实际到位2000万元，占注册资本的33.33%，在实收注册资本金未能全部到位的情况下，外部融资金额高达13658.55万元，其中向个人及兄弟公司借款金额为11378.55万元，占融资总额的83%，占比最高；向小额贷款公司借款金额为2165万元，占融资总额的16%；向金融机构贷款金额为115万元，占融资总额的1%。公司都是从本公司情况出发靠自身力量去选择融资方式，没有利用公司上下游企业的整合力量去拓宽融资渠道，没有考虑采用多样化的融资方式去筹集资金。

二、企业融资方式存在的问题

根据对JH公司的融资现状可以看出，公司存在融资方式单一的问题。JH公司的融资方式中非金融渠道的个人借款和兄弟企业借款占比高达83%，向金融机构融资的方式也主要是单一的购房者的按揭贷款。JH公司没有借鉴其他企业的经验拓宽融资途径，没有同时开拓股权融资和债券融资的方式，没有选择项目融资方式参与项目开发。

JH公司正处于成长期，根据金融成长周期理论，公司应该通过多种融资方式积极拓宽融资渠道进行资金筹集，公司目前单一的融资方式明显违背这一理论。

三、企业融资方式的具体应用

（一）供应链融资

1.概念。供应链融资是指将一个资质较高且业务发展较好的企业作为核心企业，将其上下游的客户和供应商组合起来形成一个融资整体进行融资，房地产企业供应链融资最常见的是供应链金融保理，以房地产企业为核心企业，联合上下游建筑类企业及房产销售公司等，由第三方监管、以应收账款的转让登记的方式向产业链上的企业提供融资产品和服务。

2.应用。针对JH公司具备进行供应链融资的下述条件，公司上游企业为具有总承包二级资质的建筑企业，与公司为同一控制人的关联企业，该建筑企业是JH公司开发项目的总承包方，借鉴其他企业供应链融资的经验，我们认为，公司應该采用供应链融资，运用金融成长周期理论所述在企业成长阶段需要拓宽融资渠道丰富融资方式，公司应该采用以房地产企业为核心的供应链金融业务中常见的应收账款保理和应收账款质押贷款为主的方式，具体采用应收账款保理的业务中的直接保理和反向保理来操作。公司采用直接保理的具体操作方式是由JH公司作为核心企业，将其应收账款转让给保理公司获得融资，首先与上游公司签订分包和采购合同，形成应收账款，再由上游公司与保理商签订保理合同转让应收账款，然后通知公司确认转让，在公司确认转让后进行保理融资，最后由JH公司向保理商支付货款。

通过这样的供应链融资，融活了供应链中上游企业的资金流，JH公司可以与供应商共享融资成果，在此融资基础上推迟应付款项的支付时间，将资金压力转移给上游企业以缓解自身的资金压力，实现间接融资的效果。

（二）员工持股计划融资

1.概念。员工持股计划是由公司员工认购公司股份，依靠公司内部力量筹集资金的一种方式。这项诞生于美国的员工持股计划形式多样，从实施目的上可分为：福利型员工持股计划、风险型员工持股计划和集资型员工持股计划。福利型员工持股计划一般的做法有：直接向员工增股或者年终奖以股份形式支付；风险型员工持股计划需要员工个人付出，需要个人做长期决策，参与公司利润分配，一般由员工直接投入现金或者从工资和奖金中支付入股金；集资型员工持股计划也需要员工个人付出，但其是通过集资以丰富公司资金为目的。

2.应用。根据金融成长周期理论及通过借鉴其他公司经验，JH公司目前处于成长期，应该股权融资与债权融资同步进行，通过员工持股计划优化资金结构，实现融资方式的多元化。JH公司员工持股计划应在相关政策法规的指引下，确定员工持股计划应遵循的原则、操作流程、认股程序、持股范围和持股比例、持股途径、定价政策、约束机制、回购政策和管理机制。

第一，确定员工持股计划应遵循的基本原则。JH公司确定员工持股计划必须符合法律法规规定，透明公开，在增量基础上引进入股员工，保证入股员工的合法利益，并加强监督。操作层面上要求遵守平等、公正原则，员工自愿入股，培养员工长期与企业共发展的意识，将其作为一项长期稳定的投资行为，而不是短期的投机行为。

第二，确定员工持股计划的操作流程。JH公司确定包括征求意见阶段、方案设计阶段、方案通过阶段、方案实施阶段的员工持股计划操作流程，通过与员工进行意见交流，了解他们的想法和态度，对方案进行初步设计、审计实施签署，实现方案落地。

第三，确定员工持股计划的认股程序。JH公司应该确定五个步骤的认股程序，第一步由员工持股管理委员会向拟持股员工发出持股认购通知书；第二步由员工向员工持股管理委员会填写持股申请书及认购表；第三步由员工持股管理委员会对提交持股申请书的员工进行资格审核，审核通过后报送董事会复审，复审通过后予以最终确认其认股资格；第四步由员工持股管理委员会通知申请持股的员工确认持股金额并缴纳款项，需要贷款的，同时办理个人贷款手续，签订认购协议书；第五步由员工持股委员会统一设立专门的员工个人持股的股本账户，向持股员工发放股权证书。

第四，确定员工持股范围和比例。JH公司在设计员工持股的范围和规模时应该首先要在实现员工激励的前提下满足融资需求，尽量降低可能带来的股权分散对JH公司管理的影响程度。借鉴其他企业在具体操作中常见的三种持股模式面向公司全体员工、骨干员工、管理层发售股份，JH公司应该充分考虑其以解决目前融资问题的目的设定员工持股计划的持股范围，就公司目前的实际情况来看，初设员工持股范围应该为全员持股，秉承自愿、公平原则，与JH公司签订劳动合同具有法定劳动关系的正式员工均可出资，入股后以股东身份分享公司发展的效益、分担经营风险。同时考虑到避免股权过于分散，应该建立持股平台统一持有股份，员工可以通过代持协议持股。

第五，确定员工持股途径。借鉴其他非上市公司的员工持股计划，常见通过增资扩充股份、出资新设股份、存量股转让的方式持有股份。笔者认为，JH公司应该采用增资扩股的方式，更符合公司推行员工持股计划的融资目的，这种方式能够为JH公司注入新的资金，增加JH公司的现金流，能够改善JH公司的资产负债比率，也有利于促进JH公司的资本投入和规模扩张，能够为JH公司资质升级对注册资本金增加的要求提供保障。JH公司应该设计如下具体方案：首批持股员工按规定程序和标准出资认购公司股份，所需资金的来源依照个人自愿出资和多渠道集资相结合的原则，对认购股份的员工，采取员工个人最低出资额度为出资总额的60%，剩余的40%可从认购后每月工资内平均扣除，最长扣除期不超过24个月这样的方式。

第六，确定员工持股定价。由于JH公司为非上市公司，股份没有在公开市场流通，在进行员工持股定价时没有市场价格用来参考，定价相对困难，借鉴其他非上市公司的实践经验，一般以注册资本金、企业净资产、当前的评估价值这三个数据为基础来进行定价。因此，JH公司应该根据其实际情况，采用评估价值的數据为基础进行定价，JH公司目前准备开发和洽谈中的项目增值空间较大，包括九年一贯制学校项目，BH新城后续二、三、四、五、六期项目，养老项目的开发，这些项目将推动公司长足发展，带来较大的盈利，因此，JH公司未来用价值评估为基础的定价方案最为合适。JH公司应该在请第三方审计公司对净资产在进行审核的基础上确定股价，并进行公示，每三年评估一次。

第七，制定员工持股计划的约束机制。为了保证激励效果和保障持股员工行使权力和履行义务，JH公司应该为员工持股计划制定约束机制。JH公司应该参考上市公司的一些具体做法，一方面在进行员工持股方案设计时规定不低于3年的禁售期，以提升员工工作业绩和激发员工主观能动性，这样的规定能够实现激励效果的持续性，减少员工短期行为；另一方面应该设定严格的转让条件，使员工利益与公司利益长期捆绑，改变员工持股的短期意图。

第八，确定股份回购的机制。JH公司应该借鉴其他非上市公司的股份回购操作办法，在员工正常退休、主动提出离职或者被公司要求离职、被开除或死亡等情况出现时，将不再继续持有股份，此时，员工持股管理委员会有权根据人事部出具的原持股员工退休、离职、开除、死亡的相关证明将其股份回购，回购价应该根据人事部门出具的该员工离开日期的上一年度公司评估价值确定。

第九，确定员工持股管理机构及其职责。为了使员工持股委员会能够更好地履行职责，我们认为，JH公司应该确定员工持股管理机构并明确其职责。JH公司员工持股管理委员会是员工计划的具体运作机构，负责日常事务的处理，借鉴其他公司经验，根据JH公司目前的规模，设置员工持股管理委员会常务委员5人，遵循自愿公平原则，常务委员由持股员工共同选举产生，并推选出委员长一人。为了使员工持股管理委员会能够更好地参与JH公司重大经营决策，JH公司应该确定员工持股管理委员会进入公司董事会作为股东代表，代表和维护持股员工的利益，行使表决权，并负责向持股员工通报公司的重大决策和一些公司最新的重要信息，持股管理委员会还应该在JH公司年度财务报告出具的30日内，向持股员工公布经审计确认的公司报表。

（三）PPP融资

1.概念。PPP项目融资是基于PPP模式的融资方式，是依托于开发的项目，以项目未来收益和政府扶持为后盾的一种融资方式。PPP是Public-Private-Partnership模式的缩写，既公私合伙制，指政府和社会资本通过签订特许经营权合同，通过资源分配，政府和社会资本共同承担风险、共享收益，双方形成伙伴式的合作关系，以这种合作模式对基础设施投入建设、对提升公共服务的效率和品质、向社会提供公共性质的物品和服务以及城镇化建设都有促进作用。

2.应用。PPP模式在很多企业的公共设施项目上被采用。JH公司所在河南省在政府层面正在积极推动PPP项目，政府为PPP项目的融资提供协助，积极推动项目落地，JH公司具有PPP项目融资的有利条件，根据金融成长周期理论，公司运用PPP模式进行项目融资符合JH公司目前发展阶段情况。JH公司应该在努力达到发债要求的前提下，通过先融资后投资建设再回收资金的封闭运行模式申请发行项目专项债券，使用债券资金进行项目的开发建设。JH公司应该借助目前有利的政策和当地政府的投资规划积极推进养老项目采用PPP模式运作，借助PPP项目融资方式拓宽融资渠道。

JH公司应该以提交养老项目建议书的形式向政府部门推荐此养老社区项目，在PPP运作架构中作为民间资本带着技术和管理入股，借助有利政策享受政府奖励补贴，成立养老地产项目公司，与政府沟通确定项目发起人，并负责参与项目前期的投标、项目的融资方案、项目设计、项目建造、项目运营等具体事项的商定落地。养老项目在经过建设期、运营期后，项目公司再将该养老社区交还给政府部门运营，养老项目具体运作模式如下图所示。

借鉴其他PPP项目融资经验，JH公司应该采用与金融机构合作和PPP产业基金、项目专项证券融资的多元化的融资方式。一方面积极推进养老地产项目公司与金融机构的融资合作，一方面以JH公司为主体以投资该项目开发建设为用途向金融公司贷款。JH公司还应该充分利用河南省政府成立的PPP产业基金，该产业基金规模50亿元人民币，JH公司应该提高企业自身信用水平，积极申请该基金针对性的基金支持。JH公司可充分利用PPP项目背景下的融资模式进行项目的开发建设，丰富JH公司的融资方式，JH公司可以解决因融资困难造成的资金不足而失去投资机会的问题，对当地产业发展也能起到积极的推动作用。

（作者单位：江苏博金建设集团有限公司）

作者简介：王湘瑜，女，1983年8月出生，汉族，江苏苏州人，硕士，注册税务师、中级会计师，研究方向：企业财务管理、融资管理。