【摘  要】财务内部控制是物业企业内部控制建设的重中之重，也是提高企业财务管理能力的有效途径。物业企业要引进科学的COSO框架建构财务内部控制体系，抓住财务内部控制关键要素，堵塞财务工作漏洞，以促进企业内部管理转型升级。论文从阐述COSO框架与财务内部控制概念入手，分析物业企业财务内部控制存在的问题，提出基于COSO框架下的物业企业财务内部控制体系建构策略，包括优化财务内部控制环境、规范财务内部控制活动、完善财务风险评估机制、推进财务信息沟通和强化财务监督，期望对提高物业企业财务管理质量和内部控制水平有所帮助。

【关键词】COSO框架；物业企业；财务内部控制

【中图分类号】F299.23；F275                                             【文献标志码】A                                                 【文章编号】1673-1069（2023）09-0146-03

1 引言

在城市化建设进程不断加快的背景下，物业企业数量随之增多，竞争压力不断增大。为提高市场竞争力，物业企业逐步扩充服务内容，持续提升服务标准，投入资源推进技术升级，全面推进物业企业步入高质量发展之路。在此过程中，物业企业财务工作必须跟上战略发展趋势，以COSO框架为指导健全财务内部控制体系，规范财务活动合法合规开展，加强财务风险防范控制，从而创建良好的内部财务环境，为物业企业可持续发展打下基础。

2 COSO框架与财务内部控制

2.1 COSO框架

1992年，COSO委员会发布《内部控制整合框架》，框架中包括控制环境、风险评估、控制活动、信息溝通与交流、监控5个关键要素，框架目标为提高经营效率、保证财务报告可靠性以及合法合规经营[1]。自《内部控制整合框架》提出后，在全球范围内得到了广泛应用。2013年，COSO委员会对内部控制框架进行细化，运用三维模型构建内部控制系统，其中框架中的5个关键要素不变，增加运营控制、报告控制、合规性控制3个目标，以及公司层面控制、分支机构层面控制和业务活动控制3个基本因素，进一步完善了内部控制整体的架构体系。

2.2 财务内部控制

财务内部控制是基于企业发展视角，以预期财务计划为依据，针对企业财务活动实施的一系列控制措施。在企业管理中，财务内部控制方法主要包括授权审批控制、会计信息质量控制、财务预算控制、财产保全控制、财务内部审计控制等方法。财务内部控制内容主要包括会计核算、成本费用、货币资金、预算管理、资产实物等内容。财务内部控制是内部控制的重要组成部分，同样适用于COSO框架，在财务内部控制体系构建中应按照COSO框架中的五大关键要素进行优化与完善。

3 物业企业财务内部控制存在的问题

3.1 财务内部控制环境薄弱

物业企业内部治理结构机构不合理，董事会和监事会存在公司领导兼任的情况，不利于发挥董事会和监事会的职能；企业财务内部控制制度不健全，缺少对财务各项活动的实施细则规定，使得内部控制执行缺少制度依据；企业管理者将财务内部控制工作全部交由财务部门负责，其他部门的参与度较低。

3.2 财务内部控制活动欠规范

物业企业预算管理过于形式化，预算编制弹性小，超出预算的费用成本管理不严，导致预算执行偏差较大；企业报销流程效率低，存在报销业务办理不及时、附带资料不齐全和重复报销的问题；企业应收账款资金回流慢，物业服务收费拖欠现象严重，造成企业资金流动性变差。

3.3 财务内部控制信息沟通不畅

物业企业的业财融合度偏低，办公系统与财务系统尚未实现对接，财务数据传递不顺畅，降低了财务信息处理效率；企业外部信息沟通滞后，供应商采购、客户结算的确认流程烦琐，缺少可以支撑数据联动与共享的平台。

3.4 财务内部控制风险评估不到位

物业企业在应收账款、现金流方面存在较大风险，如应收账款回收难度大、利润空间压缩、现金净流量下降等情况，易引发资金链断裂风险。但是，企业却缺少资金风险分析与预测模型，无法对风险进行预测评估，导致风险应对不及时、控制措施不得当。

3.5 财务内部控制监督乏力

物业企业的内部审计部门缺少专业人才，现有审计人员缺乏财务专业知识，缺少财务工作经验，很难胜任专项审计、财务审计、内部控制制度评价等工作，造成内部审计监督乏力。

4 基于COSO框架下的物业企业财务内部控制体系建构

物业企业要结合经营业务特点，基于战略目标高度统筹规划财务工作，运用COSO框架中的五大要素构建财务内部控制体系，全面提升物业企业的内部管理水平。

4.1 优化财务内部控制环境

物业企业要提高财务内部控制重视程度，为财务内部控制实施创建良好的内部环境，要求企业管理层和内部各部门严格执行财务内部控制措施，推进企业内部控制体系不断完善与发展。

第一，完善财务内部控制制度。物业企业要将财务工作提升到长期战略高度，针对重要财务活动制定完善的控制制度，要求财务活动严格执行规范的程序，以保证企业财务决策和战略决策的正确性[2]。具体的财务内部控制制度包括：内部会计控制制度、账务处理程序制度、财务稽核制度、财产保护制度、预算控制制度、财务收支审批制度、成本核算制度、财务会计分析制度、经济活动分析制度、绩效考评制度、内部报告制度、现金管理制度、货币资金管理制度、固定资产管理办法等，通过健全上述制度，形成完善的财务内部控制制度体系。

第二，完善财务内部控制人员配置。物业企业需在财务内部控制工作中调整有关部门的人员配置结构，以确保各项控制措施落实到位，提高财务内控质量。例如，在企业法务部门、业务部门配置财务专业人员，对本部门涉及的财务事项进行监督检查，强化对各部门财务活动的直接监管；财务部门设核算组、资金管理组、税务组，并增设财务分析组，由财务分析人员对企业涉税事项、资金活动、偿债能力、运营效率、盈利能力等方面进行分析，预测企业财务状况趋势，为企业编制预算、资金计划、投融资决策提供数据支持[3]。

4.2 规范财务内部控制活动

物业企业根据业务活动特点重新梳理财务内部控制活动，确定将预算管理、应收账款、成本费用、报销审批和资产保全作为关键控制活动，对关键控制活动进行规范化运行。

第一，预算控制。在物业企业实施全面预算体系的背景下，对预算各个环节落实以下控制措施：①在预算编制环节，细化为业务预算、专门决策预算和财务预算三大模块，要求企业各部门相互协作完成预算编制。以业务预算为例，市场部根据项目情况编制年度收入预算，项目服务部门和其他职能部门按照收入预算，以及上年度实际支出情况，编制支出预算。②在预算执行环节，落实预算考核制度，分析各部门和项目部的预算执行差异，根据考核结果落实奖惩机制，以提高各部门全体员工执行预算的积极性。③在预算调整环节，企业按照预算事项金额设置不同的审批权限，提高审批效率。以预算内事项调整为例，由相关部门提案，如果低于50万元，则需经过总经理审批。如果超过50万元，则要经过总经理会审和董事会审批。

第二，应收账款控制。物业企业要加强应收账款控制，保障企业资金安全，避免发生财务舞弊事件。具体控制措施包括：①建立内部核查制度。由内控部门定期检查各项目款项的回收情况，严肃查处延迟交付项目收取款项、项目收款存入个人账户的行为。②落实客户举报制度。企业客户可向总经理办公室投诉物业员工违规收费情况，对如实举报的客户给予一定奖励。③做好应收账款账龄分析。找出长期拖欠账款的原因，采取合法合规的催收措施追回款项。

第三，成本费用控制。物业企业要树立开源节流的经营理念，通过成本费用控制提高经济收益，杜绝资源浪费。具体控制措施包括：①加强人工成本控制。按照项目实际情况配置各个岗位，制定岗位数量、轮班时长等方面的工作计划，剔除冗余岗位和班次。对在岗人员实施绩效考核，按照多劳多得的原则将考核结果与员工薪酬挂钩。②加强库存品领用管理。企业制定物资消耗标准，向保洁部门按周发放低值易耗品，每月抽查核对物资使用数量，实现对低值易耗品领用消耗的精细化管控。

第四，报销审批控制。物业企业升级办公系统，使办公系统对接财务系统，共享业务与财务数据，借助系统落实报销审批流程。以采购业务报销为例，由发起人在线发起报销项目，按照费用报销金额执行不同的报销流程，落实分级授权报销机制。如果报销金额较低，则需要经过项目负责人、采购部门负责人、财务部门负责人审批。如果报销费用较高，则需要在此基础上增加总经理审批环节。

第五，资产保全控制。物业企业的服务项目较多，分别位于不同区域，使其实物资产呈现出相对分散的状态。在资产控制中，财务部门要定期核对使用部门报送的资产数据，审查资产台账。财务部门还要牵头组织其他部门开展资产抽查盘点工作，保证账实相符。在资产处置时，财务部门需执行资产评估流程，根据评估结果确定资产价值，之后再执行资产报废程序，及时回收残值收益[4]。

4.3 推進财务信息沟通

物业企业要积极推进财务信息化建设，借助信息化技术优势实现信息快速传递，提高财务内部控制效率。企业应搭建数据共享平台，满足信息沟通交流需求，推进信息闭环运作。具体措施如下：

第一，建立内部沟通机制。物业企业要依托现有的办公自动化系统强化内部不同职能部门之间的联系，以及不同职能部门与项目部之间的联系，搭建内部信息沟通交流平台，打破各部门之间的信息壁垒。在财务工作中，财务部门要从办公自动化系统及时获取企业各项公共通知、事项审批、即时通讯等信息，有效落实企业各项决策[5]。

第二，建设数据共享平台。物业企业需重点解决多系统数据不共享的问题，通过系统升级改造，建立内部数据共享平台，实现业务系统与财务系统对接，为内部沟通交流提供平台。在数据共享平台上，财务人员、项目人员与客户都可以查看物业服务应收金额、服务期限等信息，财务部门可直接从平台中调取财务数据信息，自动生成会计凭证，提高物业费用结算速度和会计核算效率，加强资金活动控制。

4.4 完善财务风险评估机制

物业企业要提高风险管理意识，做好财务风险评估工作，根据评估结果采取有效的风险防控措施与应对策略，有效规避或降低风险对企业带来的损失，保障企业稳定发展。

第一，财务风险评估等级划分。物业企业要对筹资、投资、运营以及利润分配等财务活动进行风险评估，确定风险评估指标，划定风险评估等级，用于制定风险应对策略。以拟承接物业服务项目的现金流风险评估为例，企业可以划分为5个风险等级，分别为：①风险等级“高”——现金流短期内短缺，大部分财务指标严重偏离行业均值，财务状况不佳，企业应作出项目“不执行”决策；②风险等级“较高”——现金流长期将短缺，部分财务指标未达到行业均值，财务状况面临较大不确定性，企业应作出项目“待定”决策；③风险等级“中等”——现金流基本持平，部分财务指标接近行业均值，运营状况良好但抗风险能力较弱，企业应作出项目“待定”决策；④风险等级“较低”——现金流较充沛，财务状况较为稳定，具备一定风险抵抗能力，企业应作出项目“执行”决策；⑤风险等级“低”——现金流充沛，部分财务指标达到行业优秀标准，具有较强的财务管理能力，企业应作出项目“执行”决策。

第二，规范财务风险评估与管理流程。物业企业要对财务活动制定规范的风险评估与管理流程，确保各项财务活动可控，最大程度降低财务风险。以应收账款为例，企业采用全流程财务风险管理措施，具体包括：①在事前环节，企业组织风险控制小组、市场部、财务部参与客户谈判，识别项目投标、定价、审批等各个阶段存在的风险，列出财务风险清单，做好事前防范；②在事中环节，企业财务部跟踪监控项目款项回款情况，对违约风险、客户信用等级进行评估，做好事中预警；③在事后环节，财务部门根据账款结算情况对回款期、信用度等进行评估，将评估数据纳入企业风险数据库中，用于日后项目决策。

4.5 强化财务监督

物业企业要重视财务监督机制建设，采用内部监督与外部监督相结合的方式完善财务监督体系，促进企业财务工作规范化开展，有效防范财务风险。

第一，外部监督。物业企业可以聘请第三方会计师事务所或外部审计专业团队，对企业财务内部控制情况进行评估，结合企业战略目标、业务流程、经营业绩以及财务状况，提出财务内部控制完善建议，帮助企业修订财务内部控制制度。

第二，內部监督。物业企业内部审计部门负责开展财务内部审计工作，明确审计重点，确定审计程序，强化对企业内部财务活动的监督审查，进一步完善财务监督体系。以物业费收缴审计为例，内部审计部门需要审查以下重点事项：审查收费标准公示情况与实际情况是否相符，审查财务部门费用收取方式是否合规[6]；审查现金归集是否及时，监控措施是否有效，物业收费系统明细信息与账面信息是否相符；审查收费系统权限设置是否合理，是否满足不相容岗位相分离的要求；审查现场收费流程是否规范，审查银行账户是否为专户专用；审查近一年收费数据与收费标准是否匹配，审查应收账款催收工作是否到位；审查是否存在截留物业费收入的情况。内部审计在审计后出具审计报告，针对审计中发现的问题提出整改建议。

5 结论

综上所述，物业企业要推进内部管理从粗放式管理向精细化、集中化管理过渡，将财务内部控制作为提升内部管理水平的有效途径，确保财务活动和业务活动各个环节得到全面管控。在财务内部控制体系中，企业要从COSO框架的五大要素入手进行建构，进一步完善企业内部控制体系，消除财务薄弱环节，从而不断改善物业企业财务状况，提高内部管理水平。

【参考文献】

【1】陈利平，程明娥.集团化物业公司财务内部控制措施探讨[J].内蒙古科技与经济，2021（9）：72-72，74.

【2】张樟.内部控制视角下企业财务风险管理体系构建[J].大众商务，2023（7）：28-30.

【3】李翠萃.A物业公司内部控制体系建设实践及优化[J].质量与市场，2023（2）：67-69.

【4】古凯文.新形势下物业企业内部控制优化策略分析[J].中国经贸，2023（10）：136-138.

【5】孙秀菊.基于内部控制的物业公司财务风险防范[J].全国流通经济，2019（25）：36-37.

【6】宋佳.企业财务内部控制体系构建研究[J].经济技术协作信息，2023（4）：91-93.

【作者简介】李巨石（1987-），男，湖南邵阳人，会计师，研究方向：公司战略、预算、成本、财务合规等。