陆丽

（悉地（苏州）勘察设计顾问有限公司，江苏 苏州 215000）

1 研究背景与机遇

1.1 区域迈向更高质量一体化的发展要求

2019 年12 月，中共中央、国务院印发了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，2020 年4 月，江苏省政府发布了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》江苏实施方案。纲要提出推动形成区域协调发展新格局，发挥苏浙皖比较优势，共建产业创新大平台。以上海为龙头，以苏州等为重要节点，同打造长三角科技创新共同体；协同建设一体化综合交通体系，共建轨道上的长三角，苏州站为II 级枢纽，强化枢纽与城市功能布局的协调[1]。

1.2 苏州火车站片区的使命及新诉求

苏州火车站是苏州最重要的交通枢纽，与其周边区域构成了有机整体，是展示保护区、姑苏区作为全国首个也是唯一一个国家历史文化名城的重要窗口，是连接保护区、姑苏区融入长三角一体化进程和沪苏同城化发展的重要纽带，是提升保护区、姑苏区中心城区首位度的重要平台。火车站片区是更新的重点片区，未来产业将围绕“总部商务与科创服务业”产业布局，以苏州站为依托，承接其他片区商务商贸功能的移转，继续做强现代商务商贸功能，以现代化、高品质、高标准为要求，发展面向长三角的高端服务经济。

2 苏州火车站片区价值与落差

2.1 苏州火车站片区的价值与潜力

2.1.1 苏州客流量最大的铁路客运枢纽

苏州火车站是沪宁线上的一等站，2019 年，苏州站到发客流量2 771 万人次，占市域总量的57%；2021 年，苏州火车站发送旅客约1 898 万人次，占市域总量的48%，在长三角75座火车站客流量统计中，排名第六，其中前5 名均为特等站[2]。

2.1.2 毗邻古城，人文资源丰富

苏州站位于古城区北侧，位于古今辉映城市旅游发展轴上。火车站片区北望平门城墙，紧邻桃花坞片区、拙政园片区、七里山塘景区等，人文资源丰富。

2.1.3 水网密度高，生态本底优良

火车站片区延续了苏州良好的水绿优势，片区及周边现状水系网络基础优良，水网密度较高；场地内主要为滨水绿地，站前有3 处广场，西北侧有一处公园绿地绿馨园，生态本底优良。

2.1.4 周边公共配套完备，商业商务业态丰富

火车站周边公共配套完备，集中了行政、医疗、教育等配套资源。现状商业业态有购物商场、酒店、餐饮、零售等。办公涉及行业门类丰富，其中以零售业、商务服务业、批发和租赁为主，传统商贸特色显著。

2.2 苏州火车站片区的问题与落差

2.2.1 枢纽价值大，却未得到充分发挥

苏州火车站枢纽价值大，但功能布局不合理。苏州火车站目前北部区域沿苏站路、人民路、苏城大道及平泷路等主干路两侧已建成公共功能区，是典型的干路型商贸商业服务带，总体呈线性空间布局，东西两侧为已建居住区。目前，线性的商业商务功能被人民路分割，道路宽度在60 m，分割功能空间，可达性差，无法形成集聚效益；火车站核心圈层内多为居住功能，无大规模商业商务需求，缺少产业和人流支撑。

2.2.2 业态丰富，发展质效不高

商业商务业态丰富，开发成熟度较高，现状商业以块状为主，业态有购物中心、百货、专业店等，传统业态居多，其中餐饮、零售占比较高，文化娱乐较少。火车站地区企业的行业分类统计共涉及9 大行业，行业门类较为丰富，其中以零售业、商务服务业、批发和租赁为主，传统商贸特色显著。但是根据调研显示，目前商业空置规模约25 万m2，平均空置率约37%，其中华亚倒闭、潮流烂尾，义乌港龙城底商空置超80%（见图1）。虽然部分载体接近满租，但人流量较少。无新兴业态，欠缺网红打卡店，首店、主力店、特色店等较少，缺乏体验式沉浸式业态。目前，商圈整体的吸引力较低，人气主要集中在平江万达。

图1 火车站周边商业载体空置情况统计

火车站片区办公规模约53 万m2，平均空置率约23%，入驻率较高（见图2）。单个办公载体内的企业涉及行业类别较多，集聚程度较低，尚未形成特色品牌楼宇；现状企业数量多，但行业龙头和总部型企业较少，枢纽高端商务功能尚未展现。

图2 火车站周边商务楼宇空置情况统计

2.2.3 城市窗口，但整体风貌不佳

苏州火车站站前核心区域存在大量的老旧小区，与现代新城风貌不融合，百合苑、丹桂苑等苏锦一社区建设年代久远，以多层为主，与周边高大上的现代化新城建筑风格迥异，整体风貌不协调、颜色对比突兀，老旧小区环境风貌较差，公共空间设施缺失、基础设施破损等。在街道环境上，站前片区内街道多承担交通疏散功能，对行人不友好；存在机动车、非机动车挤压步行空间的现象。

3 苏州火车站片区更新策略与建议

3.1 明确的发展定位

苏州火车站应充分发挥区位优势，起到桥梁纽带作用，从而形成交通互联，火车站区域将成为城市形象和沪苏协同发展经济红利的重要展示窗口，要用全局观念、系统思维、科学方式协调好火车站片区在发展中的重大关系及关键要素。

以火车站地区改造为契机，合理配置火车站片区功能，强化空间布局、功能业态、交通系统等方面的建设，构筑充满活力、展示地方文脉和社会进步的综合功能区[3]。规划提出了以苏州站为依托，着力推动苏州站周边建设，提升枢纽核的综合服务功能，展示苏州千年芳华的硕果，承接市级商务商贸功能的移转，打造全市枢纽商务中心，以匹配其长三角核心区域城际枢纽、市域主枢纽的定位。

3.2 优化布局结构

依据对案例研究，并结合TOD 开发理论，车站地区应有3 级功能圈：核心区、拓展区、影响区。借鉴案例经验，对3 个区域的业态功能进行优化升级，进一步明确火车站片区未来的发展方向。

强化苏州火车站经济枢纽作用，汇聚商务商业人气；全力盘活未开发土地、闲置载体资源，明确现有主要载体的产业定位。规划形成两大产业集聚布局：一是火车站周边核心功能区（800 m 范围内），发挥火车站交通枢纽功能，聚焦高端商业商务、数字经济产业发展，将火车站周边打造为城市形象的展示窗口、经济发展的枢纽引擎；二是人民路江乾路沿线商务商贸产业带（800～1 000 m 范围内）（见图3），该路沿线是开发最早、发展最成熟的区域，更是苏州火车站周边最重要的产业高地、商业中心和政务服务集聚区。进一步提质高端商务商贸集聚区，做优做强楼宇经济，强化楼宇主导产业。

图3 火车站TOD圈层图

3.3 业态提质增效

充分结合客群特征，对火车站枢纽及周边地区进行功能业态提升，对火车站片区的操盘模式和更新方式提出量化建议，包括更新主体与资产获取、更新容量等内容，并对各更新载体进行初步的经济测算，为更新决策提供参考。充分利用好火车站地区仅有的载体资源，加快盘整利用，针对运营低效的企业，做好腾笼换鸟计划安排，重点引进和培育高端商务办公、会展商贸、科技服务、金融服务、文化娱乐等枢纽共性产业以及旅游休闲、文化创意等苏州特色优势产业，切实支撑产业集聚壮大、提质增效。强化从供给端持续发力，串联区域消费场景，提升服务水平，推动氛围营造，提振游客和居民的消费信心，为提升火车站地区整体质效贡献力量。

3.4 因地施策的运营和保障措施

规划以运营的思维指导规划设计，探索有效的更新激活路径，基于不同产权载体、现状建设运营情况等，提出不同的更新运营模式。片区内国资产权载体，由政府主导，新市场主体运营的整体式更新，引入国资公司，与新市场主体合作统一运营，并进行租金收益保底；片区内民营+多主体产权载体，由政府引导，原市场自主更新的以点带面的微更新，政府制定商业更新奖补政策，商户自主运营，充分发挥自主性；鼓励有条件的零散产权商铺，形成联合权利主体进行片区整体运营及联合开发。

4 结语

苏州火车站是城市主要窗口与纽带，从目前现状发展来看，苏州火车片区与城市发展存在巨大的落差与矛盾，迫切需要进行更新改造，本文从用地布局、产业业态、交通组织、运营保障等方面探讨了苏州火车站片区更新策略与建议，以期能指导该区域的更新改造，实现苏州火车站片区与城市的协调发展。