李东风

河南利物律师事务所，河南 郑州 450000

我国在2016 年第一次提出了“住房不炒房”的概念，这也表示我国房地产市场进入到一个新的发展阶段，同时各个地区出台了调控政策，对上涨房价进行控制，从中也能够看出政府对于控制炒房问题的决心。但是同时也出现了大量的“问题楼盘”，主要是指由于资金链断裂或者建筑施工质量没达到要求等原因，产生问题的楼盘。解决“问题楼盘”相关问题，已经成为控制社会风险的有效措施。

一、“问题楼盘”类型

（一）施工阶段的“问题楼盘”

该类型“问题楼盘”中，在规划、设计以及土地征收阶段存在一定问题，例如土地征收缺乏规范性、拖欠施工工人工资等。或者由于资金链断裂导致无法继续施工，最终形成“问题楼盘”。该阶段属于房地产开发流程的初期阶段，一旦在该阶段产生问题，会直接影响后续各项工作的顺利开展，导致开发商以及消费者产生矛盾。

（二）预售销售阶段的“问题楼盘”

其主要指的是开发商取得商品房预售许可证以及销售房屋中产生问题的楼盘，例如，开发商并没有得到合法的房屋预售证书，违规销售房屋，或者利用虚假信息欺骗消费者等。当前没有取得预售房许可证，但是仍然销售房屋的现象并不鲜见，这属于违法行为。除此之外，还存在部分房屋开发商为消费者提供虚假的房屋信息，误导消费者购买房屋，导致以上纠纷产生的主要原因为，开发商在销售阶段，通过扩大、虚假宣传等方式，过度夸张描绘房屋附近的建筑设施，并且给予购房者承诺。但是在交房阶段，实际情况与承诺不相符，导致购房者拒绝收房，二者之间产生相应矛盾。该阶段主要涉及的问题包括房地产行政审批问题以及销售问题等。

（三）交付使用阶段的“问题楼盘”

开发商在完成项目施工之后，通过开展验收等一系列工作，完成客户房屋的交付，但是客户在实际使用过程中产生问题，其中主要包括延期交房、房产证无法正常办理等问题。除此之外，房地产市场产生变化也是其中存在的影响因素之一。而延期交房的现象在该阶段也较为普遍，由于房地产项目在建设施工中存在的影响因素较多，开发商无法对其中的全部影响因素进行有效控制，进而出现无法根据合同约定日期交房等情形，这也是导致“问题楼盘”出现的主要原因。但是在延期时间不长的情况下，双方可以通过协商等方式达成和解，产生激烈社会矛盾的概率也会下降。

二、“问题楼盘”重启存在的问题

（一）资金监管挪用问题

“问题楼盘”中存在的资金问题主要包含以下内容：首先，房地产项目的资金链断裂，导致项目建设停止；其次，融资困难；最后，企业出现非法集资问题。资金链是实现企业正常经营运转的基础条件，资本的稳定运行能够为企业正常运行提供条件。但是资金链稳定性中存在的影响因素较多，一旦资金的使用率超过临界点，资金越多则企业的经营效率越低，尤其是对于房地产企业来说，其属于资金密集型行业，开发商具有大量的资金，这就导致无法保证每笔资金的利用效率达到最大值，进而出现资金浪费问题，甚至导致企业资金链断裂。此外，当前在“问题楼盘”资金管理中，存在楼盘监管资金被挪用、楼盘建设资金被楼盘总部转走等现象，导致项目建设中资金严重缺失、监管资金池中的资金无法支撑项目建设等，这一问题也是影响“问题楼盘”重启的主要原因之一。

（二）法律法规不完善

多数房地产相关法律关系主要是通过行政法规进行规制，利用条例、办法以及细则的形式进行细化规定，整体上看立法的层级较低。该种情况下，将房地产法律关系纳入到司法调整范围的难度较大，进一步限制了司法部门在解决相关问题中的作用与功能。而在实际司法实践中，由于立法资源较为匮乏，法官在裁判过程中，往往需要征求上级法院的指导，再决定最终结果，这一操作会对司法权威性产生损害，导致相关纠纷的解决难度提高［1］。

（三）政府监督管理问题

这也是“问题楼盘”重启中存在的主要隐患，政府部门监督管理工作不到位会产生大量问题，例如，开发商违规建设、拖欠工程款以及违规销售等，都与政府监督管理不到位存在紧密联系。该种情况下，从房地产项目土地的规划选择到选址施工以及最终交付，其中一项环节产生问题，都会导致问题下沉进而集中爆发。除了政府监督管理之外，我国在近几年大力建设基础设施，房地产市场快速发展，政府在该种经济环境下，需适当放松监督管理，实现整体规划目标，因此产生了没有获得批准就先动工建立的项目，如果最终无法办理相关手续文件，就会成为“问题楼盘”。加上房地产市场的发展速度过快，相关政策以及环境处于快速变化阶段，无法及时对相关手续进行调整，企业清算的难度也较高，以上问题共同导致政府的监督管理工作出现困难，影响“问题楼盘”的重启［2］。

三、“问题楼盘”法律化解机制

（一）资金问题法律化解机制

“问题楼盘”是我国城市化发展中，房地产市场过度繁荣发展产生的必然结果，我国各地都存在一定数量的“问题楼盘”，近几年政府通过专项整治的方式，已经解决了部分“问题楼盘”。而在当今时代，要想从法律角度解决“问题楼盘”，就需要在借鉴以往经验的同时，根据实际情况制定新的优化方案，充分利用法律化解问题。资金问题是导致“问题楼盘”产生的主要因素，针对这一现象，各地相关部门要明确纳入台账的“问题楼盘”的具体情况，针对每个“问题楼盘”项目，建立单独的政府监督账户，由政府与企业共同进行管理，将其中涉及的专项资金全部归纳到政府监督管理的账户中，采取资金封闭管理的方式，完成资金的闭环管理。另外，政府相关部门与金融机构相互合作，加强对相关法律法规以及政策的宣传，帮助金融机构突破难点问题，简化资金审批流程，帮助在资金中存在困难的企业以及群众解决资金问题。采取“问题楼盘”专项小组监督机制，与银行等机构相互配合，确保专款专用，保证资金能够真正应用在工程建设中。当前，针对出现资金链问题的“问题楼盘”某地出台《H市分类化解处置房地产领域“问题楼盘”指导意见（征求意见稿）》，根据属地管理原则，规定由“问题楼盘”属地政府全面核查建设单位的资金情况，对于其中不具备开展条件的项目进行研判，利用促进破产的方式，解决“问题楼盘”。针对存在严重问题的“烂尾楼”，要及时对其进行清算，控制其产生的负面影响，如果案件的影响范围较大，则政府可以拨付专项资金款项完成救济工作，最大程度上降低社会风险与矛盾［3］。

除此之外，还可以通过法律手段进行控制。在现实生活中，部分开发商已经具备接盘资金，但是由于案件已经进入到诉讼程序或者执行阶段，开发商账户被查封或者被执行。该种情况下，资金如果划入到原有账户中，则可能被划走用于执行，进而导致无法合理处置“问题楼盘”，购房者奔波于自身权利维护中，而开发商有资金不敢投资。针对这一问题，可以从以下几方面入手解决。首先，针对开发商的账户进行监督管理，消除开发商账户资金被划走的风险，政府以及法院对账户展开监督管理，确保资金不能被划走的同时，保证资金真正运用在“问题楼盘”中，解决购房者以及开发商的利益诉求；其次，健全信息公开制度，提高公众对“问题楼盘”的信任度，公众对开发商失去信任也是楼盘重启的难点问题，而建立信息公开制度，能够有效弥补这一问题，为购房者与开发商之间建立信任提供条件。

（二）优化法律制度

针对“问题楼盘”相关法律制度进行优化完善，针对同一标的物中产生的权利冲突，建立解决方式。当前我国法律法规体系并不完善，因此存在较多类型的法律问题，例如开发商对房屋进行虚假宣传、购房者拒绝收房等，不仅影响购房者的正常居住，还会导致物业纠纷问题。针对上述问题，我国法律法规中虽然制定了相应规定，但是整体上看较为分散混乱，所以在实际运用中起到的效果并不好。尤其是针对同一标的物中产生的权利冲突，如何对其进行有效解决和控制，是解决“问题楼盘”的关键点。例如，针对“问题楼盘”采取“府院联动”机制。“问题楼盘”相关问题的解决，需要政府积极的支持与配合，房地产项目从项目确定到审批，再到竣工验收，各个阶段都需要政府进行审批，而该项机制中，政府的各个职能部门需要依据法律规定明确自身职责。例如，河南省针对“问题楼盘”，在2023 年1月28 日出台了《关于企业破产程序中办理不动产事务的若干意见》，其中将破产程序中，关于不动产事务的办理给予了单独规定，法院以及管理人员在解决“问题楼盘”过程中，可以将其作为依据以及处理方法，这也对“问题楼盘”相关问题的高效解决起到了促进作用。法律法规作为“问题楼盘”问题处理的依据，对其进行优化完善，能够在增强其规范性的同时，简化处理流程，提高问题处理效率，这对于“问题楼盘”问题化解来说具有非常重要的作用。由此可以看出要想将法律法规的运行价值充分发挥出来，就要对相关法律法规进行清理与整合，制定具有统摄力的法律文件，提高“问题楼盘”中产权的明晰性，保证能运用法律法规从根本上解决相应问题。

由于每个“问题楼盘”出现问题的原因不同，因此在对其展开处理的过程中，要始终坚持一个案例对应一个对策，建立联合协调机制，以有效解决“问题楼盘”。例如，通过建立专案小组的方式，确定问题处理的关键点以及解决目标等，确保“问题楼盘”解决效率最大化。以上过程中，各地政府、信访部门以及自然资源规划部门，都要积极参与到其中，提高联调机制的综合性，有效控制“问题楼盘”中存在的风险。对于其中涉及时间较长并且人数较多的“问题楼盘”，将其归纳到重点管理控制范围之内，设定化解时间表，利用这种方式提高群众对“问题楼盘”审理的信任度。对于以往“问题楼盘”处理中存在的遗留问题，例如由于政策变动产生矛盾以及产权证无法办理等问题，可由专案组负责与其中涉及的各个部门相互协调。在我国法律政策允许的范围之内，采取特殊的方式解决问题，并且将自身示范效应充分发挥出来，带动其他“问题楼盘”得到有效解决［4］。

（三）加大监督管理力度

当前我国对房地产市场展开了监督管理，虽然已经建立了相应的监督管理机制，但是在细节方面仍然需要进一步优化完善，从市场准入环节入手，加大监督审查力度。这种方式可以从源头解决“问题楼盘”。除此之外，制定全流程常态化监督管理，始终坚持一案一策的处理方案，集中分析重点案件，协调各个组织，共同促进“问题楼盘”监督管理工作的良好开展。及时发现其中存在的问题，并及时完成问题信息的传输。针对不符合当今时代发展要求的企业，开展及时清退工作。政府机构中的监督管理人员，要充分履行自身职责，禁止在没有得到预售许可证的情况下销售房屋，这也能减少“问题楼盘”的产生数量。建立专项监督项目，划分重点监督项目范围，实现快办快查，针对“问题楼盘”管理中存在的不担当和不作为问题，依法追究相应责任，保证“问题楼盘”监督管理工作能够真正落实。同时严格监督房地产开发企业的预售资金，避免出现预售资金挪用等问题。住建部门在此过程中，根据“问题楼盘”实施情况，申请项目预收款监督管理账户，并在金融机构中开设“问题楼盘”项目资金专用账户，根据多方配合的原则，共同完成对“问题楼盘”的监督管理。这种管理方式能够在降低资金链断裂风险的同时，控制“问题楼盘”产生概率。在我国信用体系的基础上，建立房地产信用体系，该体系能够对全国范围之内的房地产企业实现管理。

四、结束语

在对社会环境中存在的风险进行防范过程中，“问题楼盘”解决是其中的重要环节，与人民实际生活以及国家稳定运行具有紧密联系。随着改革开放的逐渐深入，房地产市场中存在的不确定因素也较多，因此，在“问题楼盘”法律化解机制建设过程中，要改变传统单一的思维，建立多层次多维度的解决机制，切实解决相关问题，保证人民福祉。