周洪波

周律师：

您好！

我手里有几套闲置房产，包括住宅和商住楼，因为三年疫情导致租赁行情不佳，现计划将手中的房屋对外出租。请教您如何防范房屋租赁中的风险？

刘先生

刘先生：

您好！

以下关于本案的分析和建议，仅供参考。

一、出租前要检验房屋状况，避免安全隐患

作为房屋所有权人，在房屋出租前，必须仔细检查拟出租房屋内相关的消防和家用电气等设施设备，及时消除涉及水、电、煤气等安全隐患。如果事先对出租房屋进行装修，应当符合消防安全要求，不得损坏承重墙且擅自改变房屋结构。因为违法建筑和擅自改变使用性质的房屋是禁止出租的。作为房东，应当明确告知租客与出租房屋及附属设施相关的年份、可能存在的缺陷或隐患，有义务进行必要的完善和维修，履行物权人应尽的职责。假如发现火灾隐患应当及时消除或者通知承租人消除。如果房东没有尽到安全修缮的义务，如因输电线路老化而引起火灾，造成租客人身或者财产损失的，房东应当会承担相应的赔偿责任，除非租赁合同中有特别约定或者租客自身存在过错。

同时，为了规避相应的风险，建议在房屋租赁合同中，写明租客已确认租赁房屋及其设施的安全性，如因租客个人原因造成人身或者财产损失，均由租客自行承担。

二、规避租客利用房屋从事违法活动的风险

根据公安部《租赁房屋治安管理规定》第七条规定，房屋出租人的治安责任：

（一）不准将房屋出租给无合法有效证件的承租人；

（二）与承租人签订租赁合同，承租人是外来暂住人员的，应当带领其到公安派出所申报暂住户口登记，并办理暂住证；

（三）对承租人的姓名、性别、年龄、常住户口所在地、职业或者主要经济来源、服务处所等基本情况进行登记并向公安派出所备案；

（四）发现承租人有违法犯罪活动或者有违法犯罪嫌疑的，应当及时报告公安机关；

（五）对出租的房屋经常进行安全检查，及时发现和排除不安全隐患，保障承租人的居住安全；

（六）房屋停止租赁的，应当到公安派出所办理注销手续；

（七）房屋出租单位或者个人委托代理人必须遵守有关规定，承担相应责任。

因此，房东出租房屋应当遵守上述规定。同时在房屋租賃合同中也可以和租客约定，承租方不得在租赁房屋中从事违法犯罪活动，提供吸毒、赌博、卖淫场所。否则，出租方有权立即收回房屋，相关法律责任由承租方自行承担。

三、限制对房屋的转租也是规避风险的重要举措

出租房屋的转租往往是房屋租赁纠纷的重要发生原因，因此规避风险也要对房屋的转租做出合理的制约。

根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第七百一十七条规定，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

第七百一十八条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

因此，房东可以在租赁协议中与租客约定禁止转租或者经房东书面同意后可以转租。如果擅自转租的，房东应当在发现后及时提出异议，并要求租客停止转租或者与租客解除租赁协议。如果同意转租，房东应当要求租客提供转租合同复印件和转租租客的相关资料，以便了解转租情况以及是否超越转租的权限等等。

四、禁止群租，防范相应的风险

所谓“群租”是指将原有的房屋格局进行违法分割出租，从而牟利的行为。根据最新通过的《上海市住房租赁管理条例》及相关文件规定，满足以下情形之一的即可认定为“群租”：

（一） 将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租或按床位出租；

（二）将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，出租供人员居住；

（三）出租房间的人均居住面积低于5平方米；

（四）每个出租房间的居住人数超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。

《上海市住房租赁管理条例》第十五条明确规定禁止群租。群租对房屋的修改属于违建。同时群租也严重影响对房屋的安全使用。对房东收回房屋恢复原房屋结构也带来问题。

因此，房东和租客应当在房屋租赁协议中，明确约定禁止群租，一旦发现群租，应立即收回房屋，并将房屋恢复原状，无法恢复的需要赔偿损失。

（作者单位：上海市恒业律师事务所）