关晓龙

（中铁第五勘察设计院集团有限公司，北京 102600）

1 引言

近年来，我国的城市化建设成就举世瞩目，地铁车站肩负着周边区域的客流集散，有效缩短了民众出行时间和距离；综合体承担着将城市出行、商业、办公、居住、餐饮、交通等功能，两者均对城市的高效运转突出作用。

地铁车站与商业综合体之间能有效互补， 对优化城市空间结构、推动城市空间系统及高质量发展起着至关重要的作用，保障二者的一体化建设顺利推进， 可以促进周围区域的综合开发，同时也能刺激该片区的经济、文化快速发展。 在当前形势下，以“建设轨道上的城市”为目标，对轨道交通站点与周边用地实施一体化综合开发，推动轨道交通与城市功能融合，加强对地铁车站与相邻综合体的一体化研究，具有重大现实意义[1]。

2 地铁车站与相邻综合体结合的意义

2.1 地铁车站的功能定位

地铁车站主要服务旅客上下车，也是列车到发、通过、折返、临时停车的地点，同时还具有通勤、购物、集聚等一系列功能。 车站的选址、布置和规模不仅影响运营效益，而且关系到城市的运转。 地铁车站正在从单一的客流集散点变身为城市的一部分，特别是轨道交通引导城市发展的模式，建车站就是建城市。 相关部门要引导城市的功能向地铁车站周边聚集，而不是蔓延式地或者平铺式地发展， 提高地铁车站与周边地块换乘的便利性。

2.2 商业综合体的功能定位

商业综合体是以建筑群为基础， 融合商业零售、 商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”，其功能聚合、土地集约成果显著，并且在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，形成了一个多功能、高效率、 复杂而统一的综合体。 城市商业综合体越来越多样化，功能也不断丰富和完善。 它们的出现不仅为城市塑造了全新的建筑景观， 也通过不断完善、 创新为人们创造了新的出行、休闲、购物、生活空间[2]。

2.3 地铁车站与商业综合体结合的意义

从功能的角度看， 地铁车站与商业综合体结合分为以交通枢纽为主导的地铁上盖综合体、以商业为主导的地铁上盖综合体、以商务办公为主导的地铁上盖综合体、以居住为主导的地铁上盖综合体，这种分类和城市的功能形成优势互补，最大限度促进了居住、通勤、购物、商业往来一体化，具有现实意义。

3 南京尧化门站附属与商业整合方案

为发挥地铁与商业空间互相结合的优势， 应做好地铁车站引流工作，提升相邻综合体的价值,同时确保地铁附属设施合理设置。 南京尧化门站的顺利建成成为南京地铁附属与综合体结合建设的典型案例。 尧化门站附属与商业整合平面图如图1 所示。

图1 尧化门站附属与商业整合平面图

南京地铁尧化门站附属结建项目位于尧佳路与翠林南路交叉口东侧，为考虑方便商业客流乘坐地铁，尧化门站地铁通过2 号出入口一次提升至金地商业连接通道， 通过商业连接通道接入金地商业下沉广场，其中，下沉广场基坑长×宽约为74 m×17 m，基坑深约7 m。 广场内设置一组上下行扶梯和一部宽约4.1 m 的楼梯衔接室外地面。 其中，楼梯下方设置雨水泵房，负责下沉广场内排水。

下沉广场呈不规则六边形开口，中部设置4 m 宽的廊桥通道，横跨广场，镂空面积分别270 m2、450 m2；下沉广场内设一组上、下行扶梯和一部4 m 宽的楼梯，主要服务于商业综合体；广场开口四周和地铁侧风口处设置乘客休闲区及绿化隔离带。

为保证商业综合体入口处地面景观的完整性，尧化门站2号风亭组与下沉广场共用结构侧墙，风亭组顶板上方设置夹层风道，风口侧出开向下沉广场。 考虑下沉广场内的防火以及防烟，在风口处设置导流墙至下沉广场顶部。 根据南地铁要求并汲取城市下沉广场洪涝灾害的教训， 在下沉广场开口部位设置450 mm 的高差，满足防洪要求。

3.1 一体化交通组织，提升通行效率和可达性

结建项目客流的整体布局分为地上与地下，其中，地上主要为步行流线、地铁出站进出站流线、进出商业流线，与地下形成以“三点三线”互联互通。 地铁出入口以市政地下过街通道为纽带，与周边商业综合体下沉广场有效衔接，在结合区域内通过客流模拟分析形成自然流线， 有效地解决了彼此之间的客流互补，如图2 所示。

图2 交通及功能一体化衔接示意图

3.2 一体功能分区，减小对环境的干扰

在下沉广场内建立功能分区如图2 所示， 分为地铁通道、入口前厅、开敞空间、主体活动区；客流通过下沉广场到达商业综合体指定空间内；2 号风亭侧风口开向下沉广场；冷却塔置于综合体裙房顶部（见图1）这些都确保了商业综合体周边地面景观的完整性，减小了对环境的干扰，有效节约了土地资源。

4 一体化建设面临的问题

地铁与周边地块一体化建设，可以提升相邻综合体价值，整合各自附属建筑，节约了土地资源。 地铁与相邻地块一体化建设的前提，应从规划、设计、施工、运营全过程考虑，保障结合项目的有序推进，从而确保两者之间连接通道运营安全，实现参与各方的互利共赢。 但是，一体化建设的每个环节出现问题都会给工程带来风险。

4.1 规划调整导致结建项目搁置

徐州地铁2 号线某地铁站相邻原为商业地块， 地铁附属采用一体化整合并通过下沉式广场与规划商业地块衔接，后因城市规划中地块投资不到位，商业用地改为教育用地，随着时间的推移，偏离了原有规划发展方向。 用地性质改变后，既有教育地块无接口衔接需求， 造成既有的一体化项目无法发挥应有的使用功能，因此，盲目地超前进行一体化建设，未取得规划局背书，存在一定的投资风险[3]。

4.2 规划期未考虑结建项目的用地权属

北京地铁5 号线某地铁站附属与商业综合体结建项目在规划阶段，政府部门未明确结建项目的用地报批，忽视了项目的用地权属，导致地铁和商业双方的用地手续分开推进；在建设阶段，又针对结合区域的夹缝地块重新办理了土地立项、规划审批、挂牌出让，给项目的正常推进造成了很大的麻烦。 因此，在未来的设计中，相关部门要重点关注结建项目的用地报批、权属问题。

4.3 建设期参与方资金缺位导致项目推进受阻

苏州地铁3 号线某地铁站附属结建项目推进期间， 因受控与开发商资金周转问题，一度造成现场停工。 导致运营前期位于商业下沉广场内的地铁的新排风无法正常使用， 位于商业裙房楼顶的冷却塔无法实现供水， 给地铁开通运营带来一系列的挑战。 因此，对结建项目中，如何避免因任意一方未按约定时间完成建设任务，而给另一方带来潜在的损失，应成为我们思考的重点。

4.4 运营期双方对结建项目存在管理真空

杭州地铁6 号线某地铁站结建项目中，位于综合体裙楼上方的地铁冷却塔距地面约28 m， 远远超出了给水管的扬程，导致不能正常使用。 位于合建区域的安全出口、新排风道无人进行管理、检修、清扫，造成乘客投诉。 位于商业与地铁连接的地下通道未建立有效的防火和管理分隔，给运营人员带来极大的不便。 位于临近地铁轨道的商铺未考虑降噪措施，给商铺出租造成不良影响。 这一系列问题都应成为相关部门关注的焦点。

5 一体化建设项目应用的对策

5.1 坚持科学规划，同步推进

针对一体化建设项目必须取得规划支持， 包含城市总体规划、土地利用总体规划、城市控制性详细规划和城市轨道交通建设规划，并与其他专项规划相衔接。 由于一体化建设项目的区位特殊性.在编制物业开发规划时应与城市规划、土地规划、轨道交通规划等充分结合,按“多规合一”的目的来进行,使车站与地块的结建项目充分融合。 避免后续相邻开发地块的规划调整影响整个结建项目的价值，真正发挥一体化建设的作用。

5.2 建立共管账户，保障建设

基于双方合作共赢的目的， 应委托第三方建立项目资金共管账户，由银行先进行托管实现专款专用，共管期内双方互相监督。 建设期内， 如果任意一方申请动用共管账户里的资金，需由双方签字确认保障资金流向结合项目。 建立规范有序的资本金筹集、使用、管理机制，确保资本金及时足额到位，为项目建设提供可持续的资金保障，确保工程建设的顺利推进。

5.3 统筹运作资源，保障运营

参与双方对结建项目签署合作协议，充分考虑资源共享、互联互通；明确各自的管理范围，并对合建范围内的设施进行监管、维保。 确保周边地块建设项目与轨道交通工程结合建设部分工程的设计、审图、施工、验收等规范有序。双方还应考虑地铁工程对各自项目的环境影响，采取有效的降噪、减振等措施，以满足环保要求，并负责在项目销售或租赁时，将地铁站位、出入口、风亭、冷却塔位置及环境影响告知买受人或承租人。

6 结语

一体化建设项目的成功需要参与各方的共同努力。 坚持规划引领目标，规避盲从建设制定建设管理目标，优化建设资金分配，稳步推进工程建设；提高运营期的管理水平，避免互相扯皮。 本文通过对结建项目的规划、建设、运营的问题进行分析，希望能给类似工程提供一些参考意见。