刘旭，王红，刘宝钦

摘  要：考察长沙市土地市场需求现状，总结不同维度下土地市场需求特征，构建土地需求侧指标体系，提出土地市场需求侧的供地政策。结果表明：从土地市场需求结构来看，目前市场需求以纯住宅用地为主，商住用地则倾向于降低商业用地占比和增加住宅用地占比；从需求指数变化趋势来看，区间呈稳步上升态势，达到峰值后开始直线下降，之后呈较小幅度变化趋势，说明土地市场短期内将维持平稳运行，局部区域热度提升，市场逐步向好。为推动长沙市土地结构健康合理发展，需从增强市场活力、优化供地结构、释放潜在需求等方面优化供地政策。

关键词：土地市场；需求侧；需求指标；供地政策

中图分类号：F293.2           文献标志码：A             文章编号：1672-5603（2023）03-28-06

Study on Optimization of Demand-side Land Supply Policy in Changsha's Land Market

Liu Xu1，Wang Hong2，Liu Baoqin3

（1.Changsha Natural Resources Trading Center，Changsha Hunan 410007;2.Changsha Yongxin Land Real Estate Evaluation Surveying and Mapping Co.， Ltd.，Changsha Hunan 410007;3.Hunan Branch of Zhongdi Group，Changsha Hunan 410007）

Abstract：  To investigate the current situation of land market demand in Changsha， summarize the characteristics of land market demand under different dimensions， construct a land demand side indicator system， and evaluate and propose land supply policies on the demand side of the land market. The results indicate that from the perspective of the demand structure of the land market， the current market demand is mainly for pure residential land， while commercial and residential land tends to reduce the proportion of commercial land and increase the proportion of residential land; From the trend of demand index changes， the range shows a steady upward trend， reaching its peak and starting to decline linearly， followed by a small change trend， reflecting that the land market will maintain stable operation in the short term， local regional heat will increase， and the market will gradually improve. To promote the healthy and reasonable development of land structure in Changsha， it is necessary to optimize land supply policies by enhancing market vitality， optimizing land supply structure， and releasing potential demand.

Keywords： land market; demand side; land market demand index; land supply policies

0 引言

為了促进土地节约集约利用，推进房地产市场平稳健康发展，国内诸多学者对土地需求市场进行了系列研究。郭阳琛等[1]提出对土地出让保证金缴纳比例、土地价款付款期限等方面给出政策利好来推动市场稳定发展；许子枋[2]提出通过土地供应指标的下达量来硬性约束地方用地的冲动，逼迫地方政府提高土地利用效率；刘新卫等[3]提出土地市场需求预测是基于土地需求与相关经济社会特征的关联分析，运用适当的数学模型对未来一定时期的土地需求进行合理测算，并通过分析住宅、商服和工业用地市场影响因素分析，提出市场需求分析预测方法的；邢力君[4]提出城市居住用地需求量的直接关联因素，主要是要考虑城市人口；翁钢民等[5]提出应着眼于新增城镇人口所引致的刚性需求，将住房需求、土地及住房供给三者相结合，深入分析供需错位与土地供给的相关性，由此缓解住房市场供需压力；杨清可等[6]提出要构建包括经济要素、人口布局、建设用地合理配置规则，协调土地供给能力与需求强度，实现土地利用由空间失衡向均衡状态的转变。

2022年以来，中央和各部委频繁释放积极信号，各地全面落实“因城施策”，为扭转土地市场成交低迷的态势，各地采取预公告、推介会等方式提前摸底房企拿地意愿。长沙按照“房住不炒”的总基调开展土地市场建设，土地市场呈现“总量降均价升、板块冷热不匀”的特征。在全党大兴调查之际，笔者深入实地了解长沙市土地市场需求情况，从需求侧视角出发，找准潜在市场需求，实施精准供地，提出供求平衡政策，进一步促进长沙市房地产市场平稳、健康发展。

1 长沙市土地市场需求现状考察

1.1 数据资料来源

数据来源于《长沙市2022年上半年土地市场分析报告》和调查数据整理。在调查数据获取中，主要是通过网络问卷调查和走访调查等方式，考察了万科、长房、旭辉、中海、运达、招商蛇口、碧桂园集团、保利里城、美的置业、南山地产等27家企业。根据调研数据和采集数据整理，对本阶段长沙市土地市场需求端进行分析，得出不同维度下的土地市场需求特征。

1.2 长沙市土地市场交易现状

2022年上半年湖南省多地出台楼市扶持政策，但长沙市仍然实行稳定的限购政策，调控力度并未大幅放松。根据《长沙市2022年上半年土地市场分析报告》，2022年上半年长沙市本级用地成交54宗，成交面积325.19 hm2，成交金额323.92亿元，溢价7.69亿元。成交土地主要为住宅用地和工业用地，其中住宅用地集中在岳麓区、望城区和雨花区；商住用地集中在岳麓区；工业用地集中在岳麓区和开福区。上半年长沙市本级住宅用地成交楼面价为5 404元/m2，相比去年稳步增长；商住用地成交楼面价为5 034元/m2，同比有所回升；工业用地基本维持不变。

1.3 长沙市土地市场需求特征

1.3.1 时间周期特征

（1）短期内的土地需求体量特征

长沙市土地市场进入“调整期”，短期内土地市场平稳低位运行。就长沙市土地市场的发展前景，有14家企业表示看好，仅有1家企业不看好，其余企业认为一般。对相关企业在长沙市的待开发土地进行调查，结果显示：总体来看，短期内企业的开发土地有限，仅有10家企业有待开发土地。其中，2家企业拥有的待开发土地面积不超过50 hm2 ，4家企业待开发土地面积为50～100 hm2，另外4家企业拥有待开发土地面积超过100 hm2。

（2）中长期的土地需求体量特征

从中长期来看，促进长沙市土地市场平稳运行，保持土地结构健康合理仍是未来发展的主基调。对未来企业用地需求问卷调查结果表明：8家企业选择阶段性地暂缓拿地，降费控成本，解决当前流动性问题；8家、7家企业分别计划在2022年第二、三批次拿地；3家企业计划在2023年拿地；1家企业处于观望状态。在长沙第二批次供地中，11家企业持观望状态；而积极参与的公司和不参与的公司比例持平，均为8家企业。在用地性质选择上，23家企业选择以住宅为主，仅有4家企业选择商住两用地，区域土地市场对住宅用地依赖显著。

1.3.2 用地结构特征

（1）纯住宅用地需求特征

从结构上看，目前土地市场以住宅用地+城市更新地块为主。在“房住不炒”、行业降杠杆的政策主基调下，近年针对房地产行业的监管持续，企业销售规模增速放缓。从调查来看，17家企业处于持销阶段，共占地279.55 hm2；8家企业处于尾盘处理阶段，共用地29.30 hm2；8家企业处于在建未售，共用地364.57 hm2。从时间上看，目前纯住宅用地需求呈现放缓的特征。

（2）商业用地需求特征

商业销售整体呈现库存量较大、流速慢等特征，现阶段企业倾向于降低商业用地占比、增加住宅用地占比。在商业用地的开发与销售方面，27家企业中，在建未售企业11家，用地面积114.1 hm2；处于持销状态的有9家，用地面积89 hm2；处于尾盘状态的企业占比有7家，用地面积17 hm2。早先商業中心的过多建设，造成纯商业体量积重难返、库存积压过大，商业存量比例居高不下、难以去化。

2 长沙市土地市场需求侧分析

2.1 长沙市土地市场需求指标体系

在“国房指数”的基础上，借鉴城房指数和城市体征指数已有成果，对研究方法加以改进与创新，以土地需求指数为A层，建立B层包含土地交易指标、房地产开发指标、房地产交易指标和市场信心指标在内的4个二级指标，以及对应共计C层11个三级指标，根据近三年来的原始数据，采用德尔菲法确定各指标权重，结合长沙房地产市场的实际情况，构建了土地市场需求指标体系（表1）。

2.2 长沙市土地需求指数计算

2.2.1 数据无量纲化处理

选择某一时点为时间起点，统计至报告期各C层指标每月的指标值，形成每个指标值的时间序列。由于房地产市场发展受季节、政策等因素的影响比较明显，需对收集的指标原始数据进行综合修正。由于构建的指标体系分别由资金、价值量和实物量等指标构成，各指标间的计量单位不同，无可比性，且不能直接加权平均，必须采用消除量纲影响的方法来对数据进行同度量处理，拟采用均值化法来消除量纲和数量级的影响。若指标体系中存在指标值越大越不好的逆指标，则先采用倒数法对逆向指标正向化。

2.2.2 C层指数计算模型

C层指数是由C层指标各时点上的指标值经修正、无量纲化处理以后，用报告期与基期对比得到的环比相对数，用百分数表示。考虑到各指标在连续时间上的发展趋势以及某些指标特殊异常情况的出现，于是创新性地将对比的基期数据采用三个月数据移动加权平均得到，权数按照离报告期时间越近权数越大来确定，具体计算公

式如下：

C[t，i]=（[Yt，i12Yt，i+13Yt，i-1+16Yt，i-2）]×100%

（i=1，2，…，12）          （式1）

式中：Ct，i表示第t年第i季度的C层指数，Yt，i为第t年第i季度的指标值，Yt，i-1为第t年第i-1季度的指标值，Yt，i-2为第t年第i-2季度的指标值。这里采用每季度环比指数，满足指数每季度定期发布的需要。

2.2.3 B层指数的计算模型

B层指数是由各B层指标对应的C层指数加权平均后所得的总体指数，是由C层次指数合成而来，公式如下：

[Bt，i]=（[Ct，iWW]）×100%    （i=1，2，…，12）   （式2）

式中：Bt，i代表第t年第i季度的各B层指数，Ct，i代表第t年第i季度的C层指数。其中，市场信心指数B4的测算借鉴Katona的消费者信心指数编制方法，采取小程序随机调查，数据每季统计一次。调查设置一个简单问题：对未来房地产市场发展的预期；设置三个答案供被调查者选择：看好、持平、不看好，为单项选择题。根据调查数据计算答案中选择各个选项的比例P，令P1为看好未来房地产市场的受访者比例，P2为不看好未来房地产市场的受访者比例。市场信心指数的基数定为100。

市场信心指数B4=（P1 - P2）×100+100    （式3）

如果看好房地产市场的比例高于持不看好态度的比例，指数将大于100，说明整体上市场信心比较强。指数越高，说明持看好态度的人数比例越高，市场信心越强；反之，受访者中持不看好态度的比例大，指数将小于100，意味着市场整体上信心疲弱。指数取值为0～200之间。

2.2.4 A层指数的计算模型

A层指数由B层指数加权平均合成而来，公式如下：

[At，i]=（[Bt，iWW]）×100%    （i=1，2，…12）     （式4）

式中：At，i代表第t年第i季度的A层指数，Bt，i代表第t年第i季度的B层指数，W代表指标权重。

2.3 长沙市土地需求指数分析

根据C层、B层、A层指数计算情况，采用0731地产研究院提供的数据，计算2020年基期至2022年第2季度的土地需求指数，并绘制相关指数变化趋势图（图1），揭示这一变化过程及趋势，其中基期为2020年一季度，对应的基期指数为100。

图1可知，需求基期指数为100，需求指数高于105表示市场高景气，低于95表示市场低景气。从2020年第1季度到2022年第2季度的需求指数变化趋势来看，2021年第2季度是分水岭。2020年第1季度到2021年第2季度，需求指数均高于基期指数100，呈现整体上升趋势并达到峰值；2021年第3季度，需求指数直线下降，跌破低景气指数95，往后的三个季度，均在基期指数100以下，呈现小幅度的变化。这表明：2020年土地市场随着房地产市场的平稳发展，企业拿地需求水涨船高，对应时期的需求指数逐步走高，呈现稳步上升态势。2021年第2季度土地市场达到最热，需求指数值最高，市场出现了大量熔断摇号的现象。随后“三线四档”和“三道红线”金融管制政策的相继实施，部分房地产企业资金链出现问题，加上疫情反复、断供等因素影响，2021年长沙市第二批次集中供地出现流拍和中止，其对应的需求指数也急速下降。2021年下半年开始，中央出台了房地产纾困政策，效应逐步传导至土地市场，但整体而言市场仍未恢复到2021年高位。自2022年下半年以来，随着利好政策的实施，长沙城市吸引力凸显，2022年长沙市人口增量达到18.1万人，大量购房需求将刺激土地市场升温，市场整体需求呈现平稳上升态势，局部区域热度将明显上升。

3 长沙市土地市场需求侧的供地政策建议

3.1 差异定价增强市场活力

当前政策层面调整优化力度逐渐加大，随着多城开展集中供地，房企将迎来拿地“窗口期”。但由于销售没有明显改善，大部分房企拿地较為谨慎，这也意味着现阶段土地市场热度依旧偏低。针对当下的土地市场形势，要进一步优化地块价格体系。

（1） 适当调整起拍价格。目前开发企业需求首位度集中在洋湖、市府、中心片区等热门板块，对三环外地块需求不足。应适当调低边缘地块的起拍价，增强投资吸引力。

（2）统筹考虑设定限价。土地最高限价和住宅毛坯最高限价，需充分考虑区位、周边配套完善程度、在售产品价格和预计目标客群、规划兑现节点等因素，合理定价促进成交。

（3）增大不同类型地块价差。首先，应着力保障新市民、新青年和低收入群体的刚性需求，提升低价位的刚需住宅用地供给。其次，要逐步加大改善居住用地的供给，适当提升核心区域改善产品的用地价格，与刚需用地形成价格级差。最后，要根据高中端改善、初阶刚性的楼地价差，进一步实行差异化定价，在解决低收入群体基础住房需求的同时保证高收入群体的住房品质需求，保证整体市场多层次供给的良好发展态势，满足不同人群购房需求。

3.2 结构优化实施精准供地

（1）严控商业用地出让总量。对土地供应结构适时进行优化调整可直接影响房地产的供应结构[7]，长沙市土地市场应减少纯商业地块的供应量，在商住的比例搭配上，要以住宅面积为主，降低商业配比面积，降低开发商入场门槛。因产业和市场导向，各区域用地需求趋势基本一致，目前远郊板块的商住土地，房企已经避之唯恐不及；此外，即使核心城区商业用地房企也不敢轻易涉足，降商业、稳大盘是当务之急。

（2）加大纯住宅用地的供应。根据目前的市场需求，纯住宅特别是改善型住宅地块是最具竞争力的产品。应推出一批具有代表性的纯住宅地块，增强市场竞争力，同时促进长沙建设一批高品质、改善型、标杆式住宅项目，形成梯次型、品质化住房项目结构；逐步构建起“低端有保障、中端有供应、高端有市场”的住房供应格局；进一步满足房地产企业对纯居住属性地块的需求。

（3）加强核心片区的存量盘活。针对开发企业对核心板块需求比较旺盛的特点，进一步加强存量闲置土地盘活力度。可根据市场需求对有条件的核心区土地优化规划条件，助推好地段的优质地块实现价值最大化。

3.3 政策微调释放潜在需求

在土地市场需求调查中，个别房企在一线城市拿地有亏损风险而在长沙能够保持一定利润，但房地产行业的整体利润空间难达预期也是阻碍房企拿地的主要原因。部分城市楼市低迷也影响到了开发商的拿地布局，房地产企业争相高价拿地的态势明显放缓。因此有必要对住房市场的政策实施微调，增强企业拿地信心。

（1）加大各类人才购房支持力度。加大对各类人才购房的限制性条件放松力度，调整和优化相关政策，适度降低对购房资格所要求的落户年限和连续社保缴纳时间要求，扩大首次购房人群的覆盖面，提振刚性需求。

（2）加强改善型换房需求的扶持。针对改善型家庭刚性换房提供更人性化的政策支持，考虑适当降低限售年限，尽快出台长沙二套房契税减免政策等细则，激活改善型商品住宅交投市场。

（3）加速房企入市的差异化调控。针对“三道红线”中全部绿档的房企，要适当放松其预售监管资金的收取比例和解付時间。另外，对目前的预售条件也要适当放宽，加速产品入市。

3.4 服务高效改善营商环境

（1）出台政策性优惠细则。要制定有针对性扶持政策。在土地竞买保证金缴纳、各项税费、完善开发配套等方面出台有针对性的帮扶和优惠细则，降低企业拿地的资金沉淀成本和各类隐性成本，降低地块招商难度。

（2） 加强与企业对接力度。要加强市场研判和对接力度，注重包装策划，助推平台公司与头部房地产企业深入沟通对接，合理确定土地出让“门槛”。

（3）提升审批和服务效能。加大土地招商力度，切合需求，精准供地。尽量缩短审批时限，提高审批效率。切实做到净地挂牌，规避“流拍”风险。坚持一体化联动，各政府平台公司与土储中心的协同配合，做好各项服务，优化供应结构，细化供应时序，保持土地市场成交的活跃度。

参考文献/References

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[2] 许子枋.楼市乱象下的土地市场变局：一位地产观察者的独立观点[J].国土资源导刊，2009，6（2）：44-47.

[3] 刘新卫，吴初国.土地市场需求分析预测研究探讨[J].国土资源情报，2009（12）：29-34.

[4] 邢力君.简要探讨城市土地需求预测及土地储备的方法[J].科技与企业，2015（12）：99.

[5] 翁钢民，潘越.城镇新增住房需求、住房及土地供给的空间错位分析[J].地理与地理信息科学，2019，35（1）：75-81.

[6] 杨清可，王磊，李永乐，等.供需匹配视角下土地利用空间均衡的理论分析与状态评价：以江苏省为例[J].资源科学，2021，43（5）：932-943.

[7] 刘晓英.供地政策对房地产价格的影响分析[J].中国物价，2005（8）：59-61.