张倩，王定军，周楠，徐钦，张友全

（江苏通信置业管理有限公司，江苏 南京 210009）

在20世纪50年代，我国开始了第一个五年计划，国家经济得到了快速发展，城市化建设发展走上了中国时代舞台。但随之带来的是环境污染以及能源的大量枯竭，严重制约了社会经济的进一步发展。从“十三五”规划中提出了“创新、协调、绿色、开放、共享”的新发展理念和建设“美丽中国”的宏伟目标到“十四五”规划中对五大新发展理念的全面贯彻，推动绿色发展，促进人与自然和谐共生的愿景，以及2021年发布了《2030年前碳达峰行动方案》，在可持续发展的大环境下，绿色低碳、节能环保已成为各行各业必须全力以赴地发展赛道和应当承担的社会责任，这同时也促进了绿色物业管理的发展。绿色物业在运营管理阶段，对设备设施的科学管理、技术改造将改善生态环境，有效减少各种能耗，更大程度地保护环境和节约资源。随着国家对建筑能耗绿色管理标准的加强、用户对物业管理品质要求的提升以及物业企业数字化转型、区域协同、生态共融的趋势等多重驱动作用下，物业管理服务性能也必然由单向管理型向多元效益型发展，从技术、经济、人文管理等多方面将绿色管理措施融入设备设施运营管理阶段，使之成为改善建筑物全生命周期节能减碳的重要阶段。

1 绿色物业管理的概述

（1）绿色物业管理的背景。随着我国现代工业社会的形成，经济发展与环境保护之间的矛盾越发明显，能源枯竭、环境污染等问题层出不穷。为此，国家出台了一系列相关政策，从1986年的《民用建筑节能设计标准》《公共建筑节能设计标准》到2021年住建部颁布的《建筑节能与可再生能源利用通用规范》，随着各个阶段规范标准的完善与发展，绿色建筑项目发展迅速，其中有很多项目获得了绿色建筑评价标识，但拥有运营标识的项目较少，整体呈现重建造设计轻运营维护的现象，然而，运营阶段的费用却占到建筑全生命周期管理成本的70%～80%，因此，通过绿色物业的过程运营和统筹管理来发挥建筑的设计效应，进行全流程管控优化、节约各项成本、降低各项能耗，是实现低碳目标新的发力方向。为物业企业的发展转型注入了新的驱动力，也为绿色物业管理的形成奠定了重要基础。

（2）绿色物业管理的涵义。①传统物业设备设施。随着我国城市化飞速发展的脚步，大量的能源被急速消耗，生态环境问题的影响也愈发严重。根据《中国建筑能耗与碳排放研究报告（2021）》中资料显示，2019年，全国建筑全寿命周期能耗占全国能源消耗的比重为45.9%，其中建筑运营阶段能耗比重为21.2%。随着城市化进程和经济的持续发展，能耗比重还在逐年上升。目前大部分传统物业所配置的设备设施，如空调、照明、给排水等系统，只能做到独立运行且不具备智能化、系统化服务，也就是说，传统物业管理更侧重于现场管理，需要大量人力资源辅助管理，若无人监管，则会使设备设施出现“空转”“跑冒滴漏”等情况。②绿色物业设备设施。绿色物业运用现代科学信息技术与先进文化理念为用户提供更加健康、高效的使用空间。“绿色”的表现形式并不局限于颜色与景观，而是在经济、技术等方面响应可持续绿色化发展要求。与传统物业相比，绿色物业具有更强的环保性、生态性以及科技性。

（3）绿色物业管理的要求。①绿色物业应具有较强的生态延展性。强调与空间环境的交流，与自然生态和谐共存的状态。需要提供更多的室内外景观与扩大视野。②绿色物业应具有经济开放式闭合循环。提倡建筑设备设施设计采用无毒、无害、可循环使用的环保型建材。③绿色物业除了具有传统物业的基本功能外，还应具备一定的协调环境、保护生态功能，在空间规划、建造方式以及材料选择等方面都应体现出可持续发展理念。此外，还应有一定的艺术文化底蕴。④绿色物业仍坚持“以人为本”的服务理念。物业管理工作应以用户需求为主要，充分考虑不同层次、不同年龄、不同角色用户的个性化需求，打造具有现代化文明的优秀项目。如在需要24小时照明的区域使用低能耗感应式照明设备，避免公共照明设备日夜长亮；在有多部电梯的建筑中，采用峰谷阶段不同的运行模式，避免多部电梯同时使用或电梯待机时间过长。设置独立电动车充电自动管控区域，既避免长时间充电浪费能源，也降低了相关的安全风险。

2 物业设备设施绿色运行维护的意义

（1）加强区域环境管理。自十九大会议召开以来，党中央对我国的绿色发展十分重视，强调了科学发展理念的重要意义。在城市绿色环保理念的大力推广下，居民的健康、环保意识逐渐加强，新兴的绿色物业由此产生。绿色物业的发展不仅代表着我国现代化消费观念的转变，也体现出物业管理的综合性发展。自绿色物业产生以来，一直由政府相关职能部门主导，通过授权物业企业的形式来对区域基础设备设施进行维护，如安保、保修、缴费等基础服务，这种职权上的局限性显而易见，但随着绿色物业相关条例的进一步实施，也加强了基层管理部门、物业企业与政府相关职能部门之间的有效协同，使物业企业在行使权力时更加注重行政与公益内容，形成强有力的区域物业管理。

（2）降低物业运营成本。物业管理中对建筑和设备设施的运营管理，其目的在于提高硬件设备设施的使用效率，延长其使用年限。由于现代建筑设备设施的技术性与复杂性，对管理人员、管理流程等提出了更高要求，在管理过程中也更加提倡使用新理念、新材料、新技术等，将节能环保、绿色生产等理念贯彻落实到每个环节中。降低环境污染风险，促进能源的循环利用，在节约成本中实现保质增值。

（3）利于物业企业品牌发展。加强对物业设备设施绿色管理提升了对相关技术人员专业能力和综合素质的要求，需要物业企业组织定期的专业培训与专项教育，建设全面有层次的专业人才培养体系，全方位提升各岗位人员在思想与行动上的积极性与专业度，有效保障环境污染控制与设备设施绿色运营，从而承担起绿色共享的社会责任，进一步扩大企业的品牌影响力。

3 物业设备设施绿色运行维护的实践

3.1 设备源头减碳

广泛利用太阳能、风力等清洁能源，比如，在建筑屋面、立面或车棚顶部建设太阳能发电系统并结合电池储能技术，使用可再生能源弥补用电消耗的同时将电力低峰时段蓄能转换为高峰时段服务。在设备维护中通过注意防晒、防冻、清洁等问题并进行定期检查，避免因损坏或积尘导致系统效率下降或无法正常使用的情况，保证设备系统良好的经济效益与社会效益。

3.2 系统节能增效

在建筑运营管理阶段，消耗的能源主要以电、煤、天然气为主，其中电梯系统、空调系统、照明系统的能源消耗所产生的碳排放占此阶段碳排放的90%以上，因此，对碳排放主要来源设备及系统的绿色运营管理是延长设备使用寿命，使物业保值和增值的重要手段。

（1）空调系统在日常建筑设备设施能耗中的占比约为50%，技术最为复杂，但优化管理后的节能效果也最显著。针对其电耗构成，可采用以下措施来优化设备运行，进而实现节能效果。①根据室外气象参数、建筑物的功能特性等，动态调整运行参数设置。楼内人员下班后或监测到无人状态超过设定时间后，对空调系统电源或可控式末端设备进行合理调配；在正常供应空调时，严禁楼内外窗或前厅大门处于常开状态，减少能耗浪费；②对水泵、风机等加装变频器，节省输送能耗，同时通过对能耗监测数据进行分析进而调整水泵、风机的运行策略；③采用合适的清洗方法定期对空调系统内过滤网等设备进行清洗，注意检查系统管路的绝热情况，保证系统制冷效率，减少不必要的消耗。

（2）照明系统在日常建筑设备设施能耗中的占比约为30%，因此应在确保基本照明的前提下，最大程度地降低电能的浪费。可使用节能型及智能型灯具，根据楼内人员活动频率安装翘板控制或配置传感器进行感应控制；使用照明智能控制系统，对智能型前端设备进行远程控制，在无人或忘记关灯时进行远程调控；同时还可基于不同的时间、季节、区域，结合使用需求和自然采光状况进行开关定时及光线调节的科学统筹，最大程度地加强了对照明系统能耗的有效控制。

（3）电梯系统是日常运营最主要的动力设备。在强化电梯的节能控制中，通过制定好针对性维护方案，及时更换老旧故障部件，提高维护频次来延长其使用寿命；在日常运营中采用电梯目的层群控或单双层电梯分离系统，有效平衡电梯系统的运行负荷；同时依靠智能控制，在长时间无人情况下自行关闭照明、通风，或错时关停部分电梯，减少不必要的机械和能源的损耗。

（4）电气系统方面可结合负荷变化和变压器参数制定运行策略，部分场景可结合清洁能源与储能技术，合理调整运行时间来提高利用率；通过引进具备数据处理和分析功能的楼宇智能化系统和建筑能源管理系统支撑日常节能管理工作，对设备设施运行情况、能耗及水耗等情况进行科学的监测与管理。

（5）给排水系统方面可在保证用水需求的条件下，通过节流降压减少出水量，避免出现超压出流浪费水资源现象，同时通过变频控制调整水泵压力，减少水压对阀门、管路及仪表等元件的冲击来降低启动损耗。针对老旧的供水设备可进行技术改造或更换使用高效卫生器具；管理过程中，应实时获取准确的用水数据，定期比对核查，对数据进行计算、分析和评价，分析异常数据发生原因并采取修复措施，杜绝跑冒滴漏，全面找出系统薄弱环节和节水潜力。

3.3 降低碳排放

为了加强对生态环境的保护，一方面，应充分响应垃圾分类要求，对可回收垃圾进行资源化统一处理，对不可回收垃圾进行袋装化清运，减少运输过程中的污染，做好过程中的数据统计。另一方面，应加强绿化营造，在建筑周围道路两侧设置绿化带；在油烟排放较集中的建筑面种植阔叶树木，以降低粉尘、一氧化碳、二氧化硫及油烟在空气中的排放量。这样既利于管理规划对成本实现保值增值，也能为环境节能做出贡献。

3.4 资源循环利用

比较常见的是水资源循环利用，通过将生活污水和雨水利用原有管网分别收集后输送至中水处理站，经过消毒、净化、过滤等处理并在水质检测符合要求后，可以用于冲洗路面或者绿化灌溉等，部分使用后排水可以收集并再次进入中水处理系统，完成水资源循环利用，避免污水对河道、地下水造成污染，改善了生存环境和生活质量。

3.5 管理集中调控

目前，运营管理阶段，履行维护的主体并未统一，缺乏全流程各条线用能管理的有序调控，持续监督力度不够。因而明确各主体在此阶段的责任，打破信息壁垒，加强沟通合作，以“全过程参与、多主体协同”的发展理念，通过构建运营激励制度来提升绿色物业管理水平和加深碳减排发挥效用的影响。物业企业可以通过对设备运行、建筑能耗及环境监测相关数据的收集与分析，使用大数据、物联网、BIM运维等新一代技术完善对能源设备的统筹规划和动态监控，运用可视化管理与效果展现，既能有效地提升效率、优化运营效果，也可为企业的绿色化发展、数字化转型提供新的思路。

3.6 低碳节能宣传

末端用户的行为节能意识还有待加强，物业企业应以多方位多形式的绿色宣传加深每个人的低碳节能意识，提醒和引导使用者遵守节能环保要求，将节能行为融入日常工作生活中。通过积极打造并维护生态绿化系统，实现人与建筑之间、人与自然之间的和谐共存。

4 结语

与传统物业管理服务相比，绿色物业在运营管理阶段更加注重利用智能化、生态化的现代科学技术方法，其目的在于在节约能源、实现生态环境保护的基础上，为用户提供更加健康、环保、高效的使用空间。如今，绿色物业管理也已经成为绿色社区、智慧城市的重要内容。本文就物业企业在建筑设备设施的绿色运营管理中的实践进行了一些探究，以期促进我国绿色物业管理的健康发展。