杨淇

摘 要：商品房预售合同中的标的由于建造工程未竣工而无法直接呈现给买受人，易导致房地产开发企业出现虚假广告的宣传、货不对板、房屋逾期交付等问题，存在损害购房 人合法权益的可能。本文首先研究综述了商品房预售制度的起源、含义、特点，其次对于商品房预售合同中买受人权益保护现状及存在的问题和面临的挑战进行分析，最后，从立法角度就商品房预售制度提出完善建议，以求更好地保护买受人权益，进而保证房地产开发企业与买受人间的良性交易，促进房地产市场健康发展。

关键词：房地产法 商品房预售制度 买受人权益   良性交易

中图分类号：F293.3；DF414  文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2023）06-049-03

人们的居住需求随着我国经济不断发展逐渐提高，商品房预售制度一定程度上缓解了我国房屋的供求关系矛盾。然而，随之而来的是问题的出现，如房地产开发企业在合同订立前未按照法定程序办理相关证件、进行虚假广告的宣传，合 同履行过程中未合法使用预售款、改变房屋的设计或用材以致货不对板，逾期交付房屋或无法交付房屋等，引起较大的社会舆情，社会民众的住房需求无法得到满足，对我国房地产业的秩序造成了一定冲击。基于商品房预售合同中买受人的 弱势地位，如何利用法律制度规避风险、保护合法权益亟待解决。本文试结合目前买受人在商品房预售合同中合法权益保护存在的问题，探讨进一步完善其合法权益的若干思路和建议。

一、商品房预售制度概述

商品房预售是指房地产开发企业向买受人预售在建房屋，由买受人交纳定金并分期支付房价款的行为。[1]

（一）商品房预售合同的起源

商品房预售制度源于我国香港，俗称“卖楼花”，香港立信置业公司于1954年推出了“分层售卖、分期付款”的楼宇销售方式。[2]房地产市场快速发展，该种交易方式也迅速从我国香港地区传到我国内陆。我国1994年颁布实施的《房地产管 理法》标志着我国正式承认商品房预售制度在我国的合法性。

（二）商品房预售合同的特征及待完善之处

1.履行周期长、市场风险大。商品房预售制度中的合同标的物还未完成建造，预售房屋建设工程周期长，从合同订立至房屋交付给买受人所有的时间也较长，在此较长的时间段中，国家经济以及土地政策的变化、建设材料价格的浮动等因素都可能对预售的商品房的价值有所影响。

2.法律关系比较复杂。在商品房预售制度中存在多组法律关系，比如商品房预售法律关系、房地产开发企业与工程承包商之间的工程承包建设法律关系、房地产开发企业、银行与买受人之间的贷款与抵押结合的法律关系以及还可能存在买受人与受让方以期房为交易标的的“炒楼花”法律关系等。

3.具有较强的国家干预性。商品房预售交易背后折射的是公民对于生活、居住用房的朴素愿望，其涉及金额大，作为生活必需品，国家对此进行了干预以保驾护航。国家对于交易价格申报、商品房预售登记备案、商品房预售许可、商品房预售的条件及程序、预售款的用途等都作了专门规定。[3]

4.便于实操，可帮助公民购买房产。商品房预售合同制度缘起于我国住房供应紧张的矛盾，“先售后建”的交易模式给予无法一次性付清高额房款的社会民众资金缓冲的机会，同时也给予社会民众拥有居住房屋的期待权，提升了人民生活的幸福感、获得感，推动我国社会秩序的平稳有序，国家的长治久安。

二、当前预售合同下买受人权益保护现状及存在的问题

（一）商品房预售合同中买受人的基本权益

1.合同履行中对预售方的债权请求权。买受人与房地产开发企业签订《商品房预售合同》后，买受人按照合同约定付清预售商品房价款后，当房地产开发企业未按时给付商品房或出现违反合同约定的情形时，买受人作为债权人，拥有债权请求权，可请求房地产开发企业退还相应价款以及违约金。

2.订立合同过程中对预售商品房真实情况的知情权。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当以书面的形式予以呈现。而合同中应当对于商品房的基本情况、销售方式、价款，以及商品房的装饰、配套设施、公共设施等方面进行明确，保证买受人对于预售商品房能够详细地了解预售的商品房的真实情况。

3.在约定时间受领商品房并取得房屋权属登记的权利。房地产开发企业应当在合同约定时间内，保障买受人取得房屋所有权的权利，且标的房屋已完成建造并且经过合格的验收程序，以及协助买受人取得房屋权属登记。

4.要求交付的商品房质量符合约定且无权利瑕疵的权利。买受人所受领的商品房应按照合同规定满足其生活居住的相应需求，且商品房不存在質量问题。此外，应保证交付的商品房无权利瑕疵的权利，房地产开发企业应交付具有完整所有权的义务，并确保该所有权不被第三人追及。[4]

（二）当前商品房预售合同下买受人权益受侵害的典型表现

1.虚假广告宣传难以辨识。在商品房预售广告中，预售方对其销售的商品房的有关情况进行一定的虚假描述及宣传，比如靠近某些学校就宣称为学区房、公共设施良好实际上存在一定的漏洞，又比如宣称装修承包程度高而与实际情况大相径庭。由于买受人在签订合同时未能看到实际完成建造的房屋，对于房地产开发企业的宣传的真假辨识存在一定的难度。

2.恶性欺诈偶尔出现。买受人在商品房预售制度中所遭受到的恶性欺诈主要是在签订合同前被隐瞒了合同标的物的真实情况，多体现在该合同涉及的房屋被房地产开发企业售卖给多人，或者是售卖的房屋是不具备相关合法合规证件，又或者是相关的证件有所欠缺。在一房多卖的情况中，未对商品房进行权属登记的一方则没有其他途径或者办法主张取得本应属于自己的产权。

3.逾期交房、逾期办理权属证书比较普遍。房地产开发企业存在以多种理由拖延交付房屋、不主动协助办理相应证书的 情况，虽存在部分正当的免责事由，但对于部分可预料、可预案、可解决的重大疑难问题，本文认为这应当是房地产开发企业应自行担责的风险。

4.房屋质量问题及面积差异情况比较多。房地产开发企业在商品房预售合同履行过程中擅自改变设计方案，减少原材 料的使用、降低人工成本支出，不合规的建设过程易导致商品房的质量不合格，无法满足买受人的购房需求。在房屋质量问题中常见的用空墙作为里墙，使用质量较差的砖块、钢筋、水泥混入其中。买受人不是工程建造的专业人士，对于这些建筑材料的存在的问题难以辨认与知晓。此外，在房屋面积差异问题上常见的是房地产开发企业随意增加公摊面积、减少买受人套内可以使用的居住面积或是在签订合同时夸大居住面积等。

5.按揭贷款的买受人无法取回预售款普遍存在。实践中，“烂尾楼”的存在多是由于房地产开发企业席卷预售款逃匿或资金链条的断裂，对于通过银行按揭贷款而支付购房费的买受人来说，往往陷入为了银行征信信用而继续向银行支付房款，但又因为未获得预售商品房产权证明难以发挥其原本用途的两难境地。

6.买受人投诉维权渠道不畅通。买受人合法权益无法得到较好的维护还有一大原因是买受人没有畅通的投诉渠道。当买受人遭受上述情况时，对于自己投诉维权的方法并不明晰，且搜索渠道少，难以维权。

（三）买受人合法权益现行法律机制的局限性

1.商品房预售广告制度不够完善。我国商品房预售广告制度中对于构成重大影响的相关情形的认定还存在模糊之处，且商品房开发企业对于广告和宣传资料中的渲染恰恰也是左右买受人购房的重要因素之一，而取得的商品房与预期不同的利益损害，预售方免责情形较广，买受人多半只能自行理亏。

2.商品房预售预告登记的法律规定不够完善。预告登记的施行是为了保障物权在将来得到实现，本文认为这属于期待权。而在商品房预售制度中买受人对于商品房所有权的期待权遭到侵害后如何进行有效救济和追责，现有的法律还未对其有具体规定。

3.商品房预售款使用和监管的法律规制不足。实践中存在房地产开发企业为谋私利擅自挪将商品房预售款，建设资金的短缺导致商品房无法建成完工，买受人的商品房所有权受到侵害。而对于商品房预售款的用途监管，法律上也没有明确的规定。这使得商品房预售易成为房地产开发企业变相套取资金的手段甚至诈骗买受人预交款项的良机。

4.商品房预售合同中买受人消费者身份法律规制模糊。由于商品房本身金额较大，与《消费者权益保护法》中的标的有所出入，买受人的消费者身份难以得到明确，而对于商品房预售合同是否适用于《消费者权益保护》中的惩罚性赔偿也还没有相关的定论。

三、当前商品房预售合同下买受人利益保护之制度补救

（一）完善预售款监管规章制度

1.优化商品房预售款收取方式。我国香港特区对于商品房预售合同中收取的预售款项的监管模式引入律师行这一中介机构，即开发商收取预售款后将款项交由律师行管理，律师行则将款项存入特定账户。开发商如果需要使用资金，则需测量机构审核并出具同意意见，再由律师进行审核，两者均同意的情况下，受托银行才能拨付款项。[5]我国内陆对于房地产开发经营企业收取的预售款项监督模式可参考此，引入第三方机构进行收取，具有客观公正性。

2.对商品房预售款的有限监管豁免。《城市房地产管理法》中并未明确具体的操作方式、监管责任主体、相应的处罚手段均不明確。在违规成本低的情况下，房地产开发经营企业能钻法律的空子，不重视和遵守法律规定，随心所欲的使用预售款。因此，对于商品房开发企业所收取的商品房预售款使用的监管是必要的。本文主要是提出可以设立有限监管豁免，在监管过程中可以对于品质好、信用高的房地产开发企业可以通过申请许可的方式获得不用监管的机会，大大降低政府的监管成本和效率成本，也能促进其他企业学习、靠拢。

3.明确商品房预售款监管主体。政府部门直接审批预售款，会有公权力渗透到私法生活的嫌疑，而作为预售款监管主体的商业银行可能存在违规使用监管账号的情况，即帮助开发商向其指定账户打入资金，或为规避风险私自将小业主的按揭贷款用于偿还开发商的欠款等。[6]因此，本文认为可以引进客观公正、无利益纠纷且具有专业知识的中介机构对预售款进行监管。

（二）进一步完善预告登记制度

如果房地产开发企业对预售商品房进行二次处分，而第一买受人对房产已经进行了预告登记，而第三人已对不动产进行了本登记，本文认为如果将预告登记与本登记具有同等的法律效力时，即便第三人的本登记有效，但其对于第一买受 人的预告登记不具有对抗效力，也就是在“先来后到”的类比中仍是优先保护第一买受人对于房屋的所有权。

（三）建立商品房预售公证制度

商品房预售交易所涉金额大，对社会的影响深，公民对于交易安全的需求较高。以公证活动为商品房预售的必经程序，能够依法对商品房产权变动的过程进行监督，从而使交易行为的真实性、合法性得到保证，进而保证交易行为的安全。

（四）完善事后救济措施的立法

买受人权利遭受侵害后，如何有力地给予救济也很重要。《消费者权益保护法》对于商品房该类不动产是否由本法保护并未作出明确的规定。本文认为买受人购买商品房是为了满足其生活居住、使用需要，房地产开发企业进行房屋销售也是为了盈利，二者之间构成消费者和经营者的关系，商品房买卖应属于消费活动，适用惩罚性赔偿规定，但由于商品房本身金额涉及较大，具体使用时应与一般商品作出区别。

（五）畅通买受人投诉和维权渠道

实践中，买受人对于维护、投诉自己合法权益存在较低的意愿和较多的顾虑，原因主要在于政府发挥对商品房预售市场的监管力度存在不足，以及未能给买受人一个畅通、明确的投诉、维权渠道，以及对于买受人的投诉、维权的重视程度 不够。因此，本文认为，政府可通过在官网平台列明相关投诉、咨询渠道，同时对于维权人的相关情况进行重视与解决，做好相关记录便于事后跟进与回访。

四、结语

商品房预售的良性发展有利于促进我国房地产市场有序健康发展以及提高人民群众幸福指数。但在预售商品房过程中，由于当事人双方的不对等，买受人承担的法律风险较大。虚假宣传、恶性欺诈、逾期交房以及交付后房屋出现系列问题屡屡发生，买受人的合法权益在现行法律的规制中存在一定的模糊之处。因此，如何保护商品房预售交易过程中买受人的合法权益，仍然值得探索。

参考文献：

[1] 杨歌.商品房预售中买受人权益保护问题研究[D].河南师范大学，2017

[2] 滑明勋.商品房预购人权利保护的立法完善[D].西南政法大学，2005

[3] 李延荣，周珂，于鲁平.房地产法，中国人民大学出版社，2021：132

[4] 元梦.商品房预售合同中买受人利益的法律保护[J]，大陆桥视野，2021（07）：87-88

[5] 常鹏翱.行政许可与合同效力——以商品房预售为对象的分析[J]，武汉大学学报（哲学社会科学版），2020，73（04）：116-123.

[6] 张鑫晖.论商品房预售合同中买受人利益的法律保护[D]，宁波大学，2017

[7] 耿林.论商品房预售合同的效力[J]，法学家，2017，1：123-133+178-179

[8] 李燕萍.论商品房预售合同中买受人权益的法律保护[D]，海南大学，2015

（作者单位：华南农业大学人文与法学学院 广东广州 510000）

（责编：若佳）