程卓然 何隽

关键词：长租公寓 共享理念 社区营造 青年需求 公共空间

引言

长租公寓是由国外服务式公寓概念的引进演化而来的，在国内房地产市场中逐渐本土化而应运而生的一种新型业态，作为租赁市场中缓解青年群体居住难的问题正越来越受到青睐。在过去相当长的时间里，高居不下的购房门槛使得租赁住房成为解决涌进一线城市青年居住不可避免的选择，随着互联网的加持与资本的关注，2010年后长租公寓进入急速扩张时期，尽管在产业融资等方面伴随着部分争议，但近年来国家发布的一系列政策正逐步监管化、制度化住房租赁市场，可以看出青年长租公寓的未来市场发展潜力仍十分可观。

但单一功能用途的传统租赁公寓[1]已不再适应青年生活与公共活动的诉求，目前国内青年长租公寓已呈现社区化趋势，如YOU+国际青年社区、泊寓城市青年家等品牌，由于尚在摸索阶段使得长租公寓空间品质及使用体验参差不齐。故文章结合时代发展的挑战与机遇，研究青年长租公寓社区化与共享理念之间的发展观，探究基于共享理念的青年长租公寓社区化设计。

一、以共享理念指导长租公寓社区化的合理性及价值

2015年，中共十八届五中全会正式将“共享”纳入引领我国发展的五大新理念[2]，共享理念渗透到了各个领域的方方面面，同济大学李振宇教授指出共享作为一种新的设计理念正成为不可忽视的推动力。共享理念在不同的领域有着不同的解读，总体而言包含以下三层内涵：

在经济视角下，共享体现的是一种以使用权转移为特征的资源高效分配模式[3]，对于市场而言其交易金额越大，共享价值越高，即共享与长租公寓的结合具有市场规律的合理性；在城市规划视角下，共享解决的是满足多元个体需求、加强可持续发展等问题，一方面对于当代精神物质需求更高的青年愿意为此买单，另一方面在存量时代以共享理念将各方资源利用率最大化[4]也增强了长租公寓自身时代的适应性；在社会建设视角下，共享引导的是一种共商共建的治理格局，在长租公寓社区化的运营中通过经营者、管家、租户等多方参与建立纽带，从某种程度上说，促进社会关系和谐的同时也加强了社会稳定。

由此可见从“使用权分享”“满足多元个体需求”“共商共建”这三层内涵出发作为指导，运用在长租公寓社区化的语境下是合理且有价值的，共享理念的内涵与长租公寓高质量的发展诉求是相契合的。

二、青年长租公寓社区化现状分析——以上海为例

笔者首先根据桌面调研初步筛选上海21处长租公寓案例，其次通过实地走访并对管家、住户的深入访谈，最后选取链家其灵自如寓、万科泊寓、V领地城市青年社区等八处案例（表1）进行深入剖析，筛选原则包括市场发展较好、社区化特征较明显、居住群体收入阶层阶梯化分布等。调研结果如下：

（一）交通组织分析

长租公寓大多为独栋式建筑，建筑内部套型组合关系多为联排式布局，从空间形态上缺少向心性的集中中岛空间，不利于人群聚集，内部交通组织形式多为廊道式和单元式，这类交通组织方式使得走道狭长、昏暗、缺少足够的通风采光（图1），空间环境品质较低，只能满足基本的交通疏散功能，空间组织模式上的单一也不利于触发青年租户交往行为的发生。

（二）公共空间分析

社区化特征较明显的长租公寓大多已关注到室内公共空间的重要性，出现了公共餐厅、办公、阅读等功能的空间，但总体而言利用率较低。从空间分配看大部分集中于首层占地面积较小，高层租户表示不足以对他们构成吸引力；从功能布局看动静分配不够合理，存在将阅读区与放映室设计在同一封闭空间的现象，也没有相关人员对使用时间进行调节与管控；从空间尺度看忽略了租客对于公共空间上的差异性需求，只是在大开敞的公共空间进行简单的功能划分（图2），缺乏小尺度的空间。

（三）基础设施分析

对于长租公寓的社区化而言，完备的基础服务设施是不可或缺的重要环节，目前市场上长租公寓提供的生活设施与传统公寓相比质量较高，但仍有可提升空间，如对于外卖区、快递区的空间考虑不周，大部分的解决方式为放在前台或临时搭建的货架上（图3），既不便于物品管理，杂乱的存放方式也影响空间美观，不利于租户生活体验；同时部分长租公寓还存在晾晒区环境差强人意（图4）、烘干区较少甚至缺失等问题。

（四）社区氛围分析

适宜的空间环境是社区营造的基础物质部分，在此之上丰富的社区活动和高效的运营管理是激发青年群体社会性交往的重要催化剂，上述案例社区氛围总体而言比较淡薄，大部分租户参与度不高，但仍有个别案例社区氛围浓厚，租户对长租公寓具有一定的社区文化共识，除去运营方组织多样的主题活动、派对外，租户已经在此基础上形成社群，出现自发组织群体活动现象，并且一定程度上实现了群體内自我管理及互相规范的集体行为。

三、基于共享理念的长租公寓社区化设计策略

在前文中，文章分析了以共享理念指导长租公寓社区化设计的合理性与价值，从“满足多元个体需求”“使用权分享”“共商共建”这三层内涵出发作为指导，根据上述长租公寓所面临的问题，提出长租公寓社区化设计的三项设计策略：引导渗透的空间共享、融合集群的功能共享以及共商共建的管理共享。

（一）引导渗透的空间共享

我国在过去公寓类的建设中通常为了保障租户隐私安全都会选择封闭式的空间形态，且多为单一的串联居住空间，缺少共享空间的构建。区别于上述案例中的公共空间，长租公寓室内共享空间的概念是为容纳青年租户产生的不确定性、复杂性公共行为的集中性空间，其性质不仅是一种单纯物质形态的、各功能叠加之后的载体，还承载着主动促进空间内生产要素如租户间的信息交流、行为互动的发生，因此在空间内并不能仅将各功能空间简单地进行加塞或移除，其构建可以从以下三个层面作为突破口：

1.围合内聚性的中庭空间。中庭空间因其较强的聚集人流的作用在植入长租公寓后更像是社区中心的角色，通过承担多样化的功能触发租户不同的行为活动，如休闲聚会、电竞直播等互动性强，空间活跃度大的娱乐性空间，或学习、阅读、办公等功能性空间。内聚性的中庭空间可通过直筒式半围合型、回字式全围合型以及倒圆台围合型三种围合方式构建。直通式半围合型结构简单，二至三面被建筑围成，空间关系清晰，由于半围合的空间形态因此兼具内敛与开放的特点；回字式全围合型的围合关系是由四面建筑环绕组成的，在长租公寓的中庭设计中最为常见，便于公寓内的管理也易于营造租户对公寓的归属感、领域感，但与城市空间交际较少；倒圆台围合型中庭在垂直方向上的可视性更强，实现在上下层空间实现的可达性范围更广，中庭透明性与连通性最强，其中上层平台视野最大，能够将整个中庭空间尽收眼底，最大程度地激起租户的感受，激活空间活力，但工程造价较高。

韩国首尔Treehouse（图5）是位于江南区的一个青年公寓项目，中庭为直通式半围合的形式向租户开放，通过植被以及居家式家具的置入在中庭空间中营造出不同尺度的功能空间，植被作为一种软性分隔使空间内兼具半开放和开放的属性，满足租户不同行为活动性质的需求如交流洽谈、学习办公等，建筑内墙所采用的白色穿孔铝板以及建筑立面透明的玻璃材质增加空间內的可视度，使得租户在回到公寓以及回到居住单元时都可以感受到中庭内的人群活动，增加触发青年租户随机社交的频率。

2.打造串联式的阳台空间。串联式阳台是指将每户居住单元的阳台部分通过串联形成一个整体的公共空间，分为串联外阳台和串联内阳台两种，其空间具有半开放的性质，作为租户从私密的个人居所到外部城市空间或内部中庭空间的过渡空间。这种半开放的共享空间由于面向的对象都为左右邻居，既起到了促进邻里交流的作用，又可以一定程度地保障租户的安全性。

吉林松花湖新青年公社是一座可容纳八百名租户的混合型青年社区，位于松花湖度假区[5]。建筑内部空间打破传统公寓每户居住单元独立的阳台形式，在设计上采用了串联外阳台的方法（图6），使租户间在共享的阳台空间自然产生晾衣、寒暄等充满生活气息的行为，生动地展现了青年租户日常的生活形态，并且利用阳台交错的形态设计出不同的建筑立面效果，在促进室内空间共享的同时，也诱发了租户与室外环境的积极互动。

3.开发多应用的屋顶空间。即将建筑的第五立面屋顶或其他楼层的天台空间以共享的理念在高密度的城市建筑空间中解锁新场地满足青年群体的公共活动需求或公共绿地需求。屋顶空间通常视野开阔，采光通风都较好，空气顺畅，适合户外活动。

深圳YOU+2.0国际青年社区店位于远征科技园内，是基于宿舍楼改建而成的，改造内容包括首层的入口及二至七层的租户空间，场地内没有可供操作的公共空间，在这样的现实情况下设计师将此部分转移到了裙房楼体两侧的屋顶平台，设计内容包括“天台之环”和“空中步道”两个部分（图7），“天台之环”以白色环形的构架围合成一个环形空间，在其中安置了由四个集装箱改造而成的半开放空间承载着多功能的服务，内容包括阅读、餐厅、厨房、影院；“空中步道”部分则通过黄色的地铺引导创造了一条120米的跑步线，对于劳累了一天的青年来说，在紧邻篮球场的屋顶环跑一圈的空间体验感可能比在封闭的健身房内更具吸引力。

4.预留发展性的成长空间。引导空间共享不仅只在空间维度上的共享，同时还包括时间维度中当下与未来的共享性，在租户彼此交往产生新社会关系和结构的过程中，其使用需求也会随着阶段的不同而发生改变，因此可以通过预留部分空间，以参与性、互动性强的设计激发租户对公寓社区的居住情感。纽约史坦顿岛的Urby社区开发了一块空地作为租户的共享菜地（图8），感兴趣的租客可以认领一处空地种植果树、鲜花，还可对其进行装饰或标属领地等，通过租户与场地空间的互动产生链接，让租户参与到场地建设中与场地共成长。

在共享理念的语境下，对于当下城市用地资源紧缺的情况，长租公寓的空间共享不单单仅指建筑内租户的共享，同时也可从租户与周边居民共享的角度着手，让长租公寓以更加开放的姿态面向城市空间，实现建筑与城市的空间共享。

1.建筑底层架空。早在柯布西耶的马赛公寓里就已经体现了底层架空还原给城市的概念，将建筑底部作为建筑内部向外部城市的过渡空间，起到由私密向开放转折的作用，具体可通过底层半围合的构筑方式及庭院绿化的室外衍生使建筑底层转变为城市公共开放空间的性质，作为休闲广场或城市绿地的形式与周边居民共享，使建筑内外的使用客群都会因为身处这样的共享空间而具有某种心照不宣的共同感。

2.建筑立面外延。指通过构件的衍生连接室内外空间从而提升空间的模糊性与延续性，不仅增加了建筑立面的层次感，同时作为不同空间领域的过渡空间本身包含着的多种属性与功能，可以促进人群聚集形成交往空间。具体可通过在底层构建棚顶、钢架结构等方式，使建筑本体与城市街道形成“灰空间”，达到模糊空间边界的效果。“灰空间”最早是日本建筑师黑川纪章提出来的概念，是指介于两种不同类型的、具有过渡性质的空间[6]，并且将这种空间性质定义为一种共存的状态，是让原本毫无关联甚至矛盾的两个空间融合创造出新的关系。在长租公寓的语境下可以选择将分布于建筑临街界面的餐饮空间、展区空间等公共性较强的场所对外开放增加灰空间属性，鼓励建筑内外生产要素的交融，既对于提高商业坪效有着积极的作用，同时也以共享的形式提高了空间利用率，服务了更多人群。

3.建筑界面开放。通过对建筑单体与城市空间垂直方向的界限关系进行模糊化的处理，打破建筑内向型、孤立性的性质，使空间更加开敞灵活实现空间的共享，空间只有能够被人看到，才更能激发群体参与。泰国曼谷的萨姆森街酒店通过打破原来封闭式的建筑边界，设立了可直接通向顶层的楼道空间（图9），除了承担交通功能还是邻里音乐会的垂直舞台，包括租户以内的任何想要表演的人都可以加入，这种方式不仅将单一的交通空间转变为公众积极共享的场所，同时还创造出了一种新的街头互动的方式。

（二）融合集群的功能共享

功能共享即通过对空间内的功能赋予更多的可能性满足租户多元化的需求，其内容包括功能转移共享、功能复合共享以及功能时效共享三个部分。

功能转移共享指将个人居住空间内闲置率较大的功能空间转移至公共空间，在降低租户生活成本的同时也提升了场所内触发社交的机会，可转移的空间功能如共享餐厅、共享绿地、共享办公、共享健身等，人们更倾向于在流动性较强、开敞性较大的空间中产生社交行为，通过将相关功能转移到共享空间内，使更多日常行为回归到公共空间中以此加强公寓内的社区性。

功能复合共享指将不同功能空间进行合理叠加或嵌入，使其在同样空间面积的情况下容纳更多的功能属性，为空间带来更多的可能性激发空间活力。一般而言，对空间内功能的界定越模糊，其使用和参与的人群就会越多，尤其可以在面积较小的空间中以引导式设计的方式配以适当的设施制造驻足点和停留点。在长租公寓中，对于洗衣、晾晒等必要性活动所对应的空间设计，不再仅对基础设施进行简单的配备，而是可以通过结合如咖啡自助、下午茶等休闲活动进行空间功能的叠加，改变空间内所提供的单一空间属性，在满足青年租户日常需求的同时，营造激发自发性行为发生的良好环境。

除去功能转移共享、功能复合共享，还有一个隐形的共享形式，即从时间维度上考虑的功能时效共享，通过对空间的错峰开放满足不同人群的使用需求，如对于长租公寓停车位的共享就是根据租户与城市居民对于停车时段的差异性提出的，根据上文案例区位调研显示为了考虑租户通勤时长等因素，青年长租公寓大多选在周边配套较为完善、交通便利的城市中心，此类区域在早高峰时期的停车需求极大，而青年群体总体而言上班多选择地铁、共享单车等公共交通出行，少部分群体对停车有需求，而这部分租户在工作时间开车离开，夜晚归家后再停泊，这与周边其他市民需求在时间段上恰好互补，即停车位的共享从现实意义来说是合理的，通过这种共享既缓解交通拥堵的现状，又可以为长租公寓经营者带来额外的租金收益。

（三）共商共建的管理共享

在具备了上述物质空间和硬件基础后，可通过共商共建的管理共享进一步发挥租户参与长租公寓事务决策的主观能动性。

一方面可通过集约信息资源的形式构建互助共享的线上社区平台将租户可共享的物品资源、技能资源在线发布，如价格较高昂的日用品、服装租赁等；技能资源可开设系列沙龙，让不同领域的青年租户吸收更广阔的信息资源；另一方面，可以通过自营或联营等不同的运营模式[7]将长租公寓與其他相关品牌进行联动，建立与租住生活相关的服务包括搬家、租车、保洁、餐饮等，如瑞典哈马尔比生态城和汽车公司合作由物业分管，租户每人都可以领到一张交通卡，在需要轿车出行的时候可随时联系租赁公司，公司提供租户所需的车辆停到社区门口，既为相关商家带来稳定的客源流量，同时，租户也可享受更加便利、更高品质的租住体验，实现多方参与者的互惠共赢。

结语

共享理念的发展带来的改变是深刻影响人们生活行为的重要社会现象﹐以共享为导向的青年长租公寓社区化设计是未来发展趋势，是集约存量资源满足租户多元需求的重要方式，同时也意味着对设计师如何介入空间设计提出了新的要求。

本文在对长租公寓市场潜力进行分析后，通过对共享理念的解读总结出共享理念的三层内涵，阐述其与长租公寓社区化结合的价值性，以上海长租公寓现状为基础，结合国内外具有代表性的实践提出基于共享理念的青年长租公寓社区化的三项设计策略：引导渗透的空间共享、融合集群的功能共享以及共商共建的管理共享，以期改善青年群体居住现状，为青年长租公寓社区化的推动及未来居住新模式的探索提供思路。