一墨

2021年10月17日，首尔高层公寓

韩国房价只涨不跌的神话正在破灭。“去年年初，我的房子还价值500万元人民币，目前却跌到了370万元。”居住在韩国京畿道的中国人刘念这样告诉《看世界》。

刘念所言不虚，近期韩国房市非常不景气，其“泡沫”似乎一戳就破。继2020年上涨4.47%、2021年上涨6.80%后，韩国房价在2022年出现了14年来的首跌：2023年1月16日，据韩国房地产委员会公布的数据，韩国2022年12月房价环比下跌1.98%—而这已是连续七个月下跌了。

随后，3月22日，韩国财长秋庆镐在房地产会议上表示，今年公寓、联体住宅等共同住宅的基准房价同比下降18.6%，为2005年实施相关制度以来最大减幅。

同刘念一样，韩国人孔贤淑在首尔房子的价格也遭到了腰斩。虽然孔贤淑将该房的售价下调了15%，但时间都过去一年半了，还是无人问津。“现在没人来看房子，因为他们认为房价还没跌到底。”孔贤淑绝望地说道。

泡沫风险背后，是很多韩国中产家庭的生活，正变得不堪一击，其中很多中国炒房客，也遭遇了滑铁卢。

房价猛跌的另一面，是房贷的飙升。眼下这场房市动荡，正在打破很多韩国人的“小康”生活。

近期，韩国人金明洙在首尔的房子不仅贬值了270多万元人民币，更悲催的是，他快还不起飙升的房贷了。

与此同时，金明洙的妻子已经怀孕8个多月了，正是急需用钱的时候。金明洙原本打算等房价涨了，将房子卖掉还债，然而等来的却是房价“跌跌不休”，没个尽头。已经33岁的金明洙表示，他感到非常无奈，“2021年买下这套房子，可能是我一生当中最大的遗憾之一”。

全租房逐渐成为韩国房地产投机和金融失衡的核心。

韩国财长秋庆镐

遭此困难，不止金明洙一人。在韩国天安市买房定居的中国人周丽，在国内投资失败后，选择来韩国重新开始。然而买下房子不久之后，她就面临着房贷利率飙升而带来的巨大压力。周丽对《看世界》说：“（我）养了两个孩子，没有房子总得搬家，很麻烦，所以就分期付款买下这套房子。然而近期银行利息变高了，房子的月供越来越多，压力非常大。”

事实上，对于此次房价大跌，韩国房地产委员会将原因归咎于借贷成本的急剧上升。自2021年以来，为了抑制通货膨胀，韩国央行连续10次加息，将基准利率由0.5%上调至3.5%。

过去几年不断飙升的通货膨胀，侵蚀着韩国人的柴米油盐。2022年，韩国消费者价格指数同比上涨5.1%，为亚洲金融危机以来的最大涨幅。有利必有弊，虽然银行的加息减缓了通胀，但也推高着房贷利率。

韩国银行数据显示，该银行在2022年第一季度的平均抵押贷款利率约为2.7%，然而到了11月，已经涨至5%左右；再到今年1月，某些商业银行的抵押贷款利率一度飙升至8.11%左右。

根据韩国政府统计数据，截至2022年9月，包括抵押贷款在内的韩国家庭债务达到1.87万亿韩元—与2017年9月相比，增长了40%左右。在银行加息与家庭债务的双重打击下，公开资料显示，首尔的公寓交易量在2022年12月仅为578套，与2021年同期对比，下降了50%。

对此，韩国天主教大学经济学教授杨俊松（音译）评价道：“对于较富裕的家庭来说，他们目前可能不想再买房了，因为房价下降得太快了。”

2020年9月2日，韩国新租赁法实施后，首尔全租房价格大涨

除了银行利率，韩国独有的“全租房”也给了房市致命一击。

租房或者买房，是我们绝大多数人必需的两个选项。在韩国租房体系当中，有个特殊的选项，即全租房：如果租客選择了全租房，他不用每月给房东交房租，而是在一定期限内，向房东缴纳一大笔押金即可。该押金也称为“礼金”，大概为房产价值的50%至80%。

在缴纳押金之后，租客在规定的年限内（一般两年），将可以免费居住该房。在合约到期后，如果不续签的话，房东必须将押金如数归还给租客。据统计，在2021年，全租房占首尔租房市场的70%。

韩国全租房逐渐成为房地产投机和金融失衡的核心。图为电影《寄生虫》剧照

“全租房”原本是房东和租客都能从收益的租赁制度：房东可以将这一大笔免息押金存入高息银行账户，或者进行其他投资；而租客可以在两年甚至更长时间内，省下一大笔房租。然而，近些年来，随着人心的贪婪，全租房逐渐成为韩国房地产投机和金融失衡的核心。

由于前些年韩国房价只涨不跌的神话，很多房东将全租房的押金投入房市。人心不足蛇吞象，有些房东更是不满足单纯的买卖，他们以全租房押金为原始资本，玩起了金融杠杆：如将3亿韩元作为首付，买了套15亿韩元的房子；再将这套15亿韩元的房子作为全租房获取一笔押金，然后再以这笔押金为首付……就这样周而复始，以3亿韩元控制了大量的房产。

媒体曾披露，有房东通过这样的“骚操作”，买了200多套房子。不幸的是，由于此“杠杆”的脆弱性，这名房东的资金链最终出现了断裂，导致这200多套房集体爆雷，使得数百名全租房的租客血本无归。

近期，韩国人柳河镇被房东告知，由于破产，她所租的全租房将被法院拍卖，而柳河镇最终只能收回45%的押金。柳河镇表示：“非常后悔当初在签约之时，没有给全租房的押金买份保险。”

对于全租房的危局，韩国国民银行房地产分析师朴元峡（音译）表示，在房地产行业遭遇危机时刻，全租房的风险很容易被放大。朴元峡预测说道：“对于今年的经济来说，这可能会成为比高利率还危险的因素。”

除了信任危机，在银行高利息的诱惑下，租客更倾向选择月租房，将那笔押金存进银行。面对萧条的全租房市场，为了吸引租客，某些房东甚至给前来签约的租客赠送香奈儿手提包等。

准备在韩国多买几套房产的刘念，也不看好全租房市场。她对《看世界》表示，她未来的新房将会以“月租”的方式出租，而不是全租房，“目前韩国投资环境不好、风险大，通过全租房而得到的押金用途不大”。

鉴于未来一两年内，将有大量商品房涌入房市，韩国房市的前景继续令人担忧。

与刘念一样，在以往“韩国房价永不跌”的神话下，很多中国人前仆后继进入韩国房市。根据韩国国土交通部数据，在2020年，中国公民在韩国拥有房产数量为57292套，是2011年的16.3倍，其拥有量在外国人当中居于首位。

其中在京畿道，中国人拥有的房产更是占外国购买总额的78.1%。覆巢之下，没有完卵，在目前这场房价下跌的“海啸”当中，这群中国人也未能幸免于难。

据韩国财经新闻报道，2022年年底，一名在松岛拥有房产的中国人，在经过16个月损失约7亿韩元后，最终无奈将其卖掉；刘念在韩国的一位中国朋友的房子，也从曾经360万元人民币的高位，跌到目前的300万元，而且还面临着房贷利率高企的压力。

虽然韩国房市目前一片惨淡，但是在韩国生活15年的刘念依旧看好韩国房市。“韩国房价并未跌破疫情暴发前的水平，它的跌只是在疫情期间大涨背景下的跌。”刘念说，“我对投资韩国首都圈的房产，依旧很有信心。”

由于对房价未来的可期，刘念目前正在积极申请购买首尔新开盘的两套房产，不过因为国籍限制以及竞争激烈，刘念最终能拿下这两套房子的胜算不大。“由于国籍限制，这两套房子要靠抽签才能买得到，然而参与抽签的人数非常多，其中的一套抽签比高达139∶1，另一套抽签比也为37∶1。”刘念补充道。

为了避免房地产泡沫化，韩国政府积极出台应对措施。2023年1月3日，韩国国土资源部表示，由于严格的监管以及高企的房贷利率，韩国房地产面临着巨大风险，因此政府将有针对性取消首尔大部分地区以及大都市区的相关房地产法规。

两天后，韩国国土资源部就将首尔大部分地区和邻近大都市区从密切关注的“房地产投机区”移除。与此同时，韩国政府还计划取消首尔大部分地区以及大都市区的“预售价格上限制度”。除此，早在2022年11月，韩国政府就以“遏制房市收缩”为由，要求国有企业在相关项目的融资上，为其所需的10万亿韩元（约合591.7亿元人民币）提供担保。

对于房市的下跌，韩国央行行长李昌镛在2023年2月表示，由于前两年房价的大幅度上涨，目前的形势是一個很好的调整期。不过，SK证券公司经济学家安英镇（音译）却认为，尽管在政府干预以及央行不再加息的预期下，韩国房市的压力有所缓解，但鉴于未来一两年内，将有大量商品房涌入房市，韩国房市的前景继续令人担忧。

责任编辑吴阳煜 wyy@nfcmag.com