甄爱军

“带押过户”制度下，交易者在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

“带押过户”全面推广

日前，自然资源部联合中国银行保险监督管理委员会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（以下简称《通知》），深化不动产登记和金融便民利企合作，协同做好不动产“带押过户”，进一步提升便利化服务水平，降低制度性交易成本，助力经济社会发展。

何谓“带押过户”？《通知》明确，依据《民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。”交易者在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

《通知》同时对“带押过户”的适用范围做了明确规定，主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期。需要注意的是，根据《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发〔2021〕54号），不动产登记簿已记载禁止或限制转让抵押不动产约定的，或《民法典》实施前已经办理抵押登记的，应当由当事人协商一致再行办理。

据了解，目前全国有15个省份100多个地市开展了“带押过户”，其中江苏、山西、浙江、山东、福建、天津、湖北等省份已经全面开展。通过此前各地探索经验，目前主要形成抵押权组合、新旧抵押权分段、抵押权变更等“带押过户”模式。

与转按揭有所区别

“带押过户”是指房屋交易中卖家将一套贷款没还完的二手房进行交易，并将住房连同贷款同时转移到买方名下。从表面上看，这和前些年被叫停的“转按揭”有相似之处，但实际上两者有着本质的区别。

广东华商律师事务所律师周争锋分析指出，在2007年以前实行的转按揭，只有一次抵押，没有“赎楼”程序，卖方的抵押贷款在房产交易过程中不需要提前偿还，可直接把自己的债务经过抵押权人同意转移给买方，由买方代替卖方继续履行原借款合同。这种交易模式，从某种程度上来说，可以认为只是原借款合同中借款人发生变更。

周争锋认为，现阶段各地推行的带抵押过户房产交易方式，在交易过程中加入了“赎楼”程序，即需要用买方的按揭贷款偿还卖方的抵押贷款。在这一过程中，银行要依据买方买房时的住房贷款政策，审核买方的按揭贷款资料，严格落实国家的住房贷款政策，避免大量没有购房能力的人购买房产，从而引发系统性金融风险。

业内人士就此表示，目前各地在“带押过户”的落地执行中，仍有一定的优化空间，尤其是对于风险的把控尤为重要，需避免出现“一房二卖”、抵押权悬空等问题，以维护各方当事人合法权益，保障金融安全。

将推动二手房成交

业内专家认为，“带押过户”的推出，将推动二手房成交，进一步活跃楼市。同时，这对银行、购房者而言，也是“好处多多”。

易居研究院研究总监严跃进表示，从各地实际探索情况看，“带押过户”使得二手房的交易成本明显降低。举例说明，以100万元总价的房子计算，购房者一般贷款金额约为70万元。在居住一段时间之后，房产所有人若考虑卖出，其转让方式在“带押过户”政策实施之前与之后有着很大的区别。

如果按照过去的交易模式，购房者需要筹集至少50万元资金先行还清银行贷款，才可以实现房产转让。而按照现在的政策，上述50万元的提前支付成本可以省略，这自然使得二手房的交易明显加快。

严跃进说：“该政策的意义在于，后续对于盘活二手房市场、以二手房带动一手房交易等都具有积极的作用。近期各地二手房的交易复苏，也有一部分原因和此类政策的推进有關系。所以该政策要继续推进，也要积极推广。”

知名经济学者马光远认为，“带押过户”解决了二手房交易中的很多痛点。以前是卖家必须先把房贷还清之后才能交易过户，需筹钱先还房贷。如果是买家先垫付，为确保资金安全需要找担保机构担保，要收担保费。而在现行制度下，无论是买家全款还是贷款，很多环节不复存在，会大大提高二手房交易的安全性和效率。

也有人认为，“带押过户”政策将会形成多赢局面，对银行和购房者来说，均有利而无害。对银行来说，在原有机制下，一旦断供，银行只能收房并拍卖，拍卖价会被压得很低，而且还存在流拍风险。

对购房者而言，“带押过户”能够把损失降到最低。如原购房者因为家庭财务状况出现问题，无法继续供楼，可以考虑以市场价转让，完全不必担心房子被低价贱卖而导致价值打折，甚至变成负资产。

此外，“带押过户”还有可能成为降低房贷利率的工具，即在规则允许的前提下，卖家可以将房产转让给直系亲属，从而获得更低的房贷利率。不过，目前允许办理此类业务的城市数量不多。如南方某特大城市，目前有个别银行在办理“带押过户”业务时，只要亲属符合贷款条件，允许直接过户给直系亲属，从而将之前最高接近6%的房贷利率，直降为目前的4.3%。