张钰棠 伍爱春

摘 要：随着物业管理行业的飞速发展，物业服务企业进入黄金发展期，市场和行业的争夺愈演愈烈。笔者通过对广西物业服务企业进行调研发现，《中华人民共和国民法典》（简称《民法典》）的颁布给物业服务企业带来了更多的机会和挑战，同时也面临着更多新的经营、管理和法律风险点，主要有共有部分经营收益的处理、疫情常态化下的经营管理风险、消防火灾和设施设备的管理风险、高空抛物和治安防范风险等，从企业经营管理的角度提出了构建企业经营风险控制体系、行风险识别和全过程风险评价、提高从业人员的风险控制意识、购买责任险、借力信息化技术手段等措施，以期促进物业服务行业的健康发展。

关键词：《民法典》；物业管理风险；风险防范

中图分类号：F27     文献标识码：A      doi：10.19311/j.cnki.16723198.2023.10.026

2020年5月28日《民法典》的出台，在物业服务行业引起了轩然大波，扩大了物业服务企业在管理和服务全过程的责任和义务，这将导致物业服务企业的经营管理风险增大，经营成本直线上升，是对行业和企业的更高要求、更大挑战。然而，中小型的物业服务企业的盈利能力有限，一些服务水平低、管理能力差的小规模物业公司已经处于亏损状态，面临着被行业淘汰的风险。因此，物业服务企业想要提升自身的行业竞争力，有效规避经营风险，需要不断改进服务理念和管理模式，实现自身的稳定可持续发展。

笔者就《民法典》中对物业服务企业影响较大条款进行梳理和研究，分析物业服务企业面临的新的经营管理风险点，在市场调查的基础上，提出物业服务企业风险防控的建议和对策，促进行业的健康发展，也是物业服务行业服务品质提升的重要方向。

1 物业服务企业面临的风险

1.1 调研企业的基本情况

随着我国经济的蓬勃发展和房地产的大量开发，使物业服务企业的数量飞速增加，从2017年11.8万家增长到2020年近20万家，物业管理从业人员从2018年的904.7万到2020年已逾1000万。物业管理市场规模稳步提升，据统计，截至2020年，管理面积约330亿平方米，营业收入逾万亿，物业服务市场未来发展潜力空间巨大，规模、品质和科技将是未来物业服务企业在市场上竞争的重要能力。物业服务企业开始打造自身的品牌特色形象，广泛开展多经营业务，服务业态除了住宅物业，已经延伸至写字楼、商业、园区、高校和医院等方面。

笔者所在的课题组对广西本土的19家物业服务企业的经营状况和风险进行了访问和调研，分析其经营状况及经营管理风险。参与调研的企业从业时间多为五至十年以上，其中私营企业占76.19%，比例最大，国有企业、国有控股企业、合资企业和其他类型企业分别占9.52%、4.76%、4.76%、4.76%，57.14%企业通过招投标获取物业项目，38.1%的企业所管辖项目是物业公司隶属的开发商项目。

1.2 调研企业的经营现状

调研显示，仅有38.1%的物业服务企业经营状况良好，其余企业在经营均遇到了一定程度的阻碍，其中有33.33%的企业所管辖项目有亏损情况，9.52%的企业因业主委员会解聘而退出项目，19.05%的企业面对经营困境选择了战略转移，将业务拓展至写字楼、学校等其他业态，并开展多种经营。许多企业表示，公司管理制度、市场壁垒、市场竞争程度、物业发展前景、相关政策和法律法规和《民法典》的出台，对企业经营环境产生了很大影响。

1.3 物业服务企业经营风险评估

本次调研，对各企业经营过程中面临的风险进行了调查，多数企业均有对自身的物业经营和管理工作做了基本的风险评估，评估认为消防的风险性最高，其次是高空坠物风险、人身安全风险和设施设备风险。

但在实际工作中，房屋质量风险（如房子渗水、墙面开裂等问题）出现概率最高，其次是消防火灾风险、高空坠物风险和设施设备风险。其中，房屋质量风险控制的难度最大，其次是消防风险、建设施工质量问题和高空坠物风险。

2 《民法典》时代物业服务企业的经营管理风险

2.1 共有部分经营收益的处理问题

《民法典》更倾向于保护业主的权益，物业服务企业面临更为严峻的经营环境。《民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”明确了物业的公共收益全體业主共有。《民法典》第九百四十三条还就物业服务企业的服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况、维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况的定期公开和报告做了规定，明确要求物业服务企业在利用物业公共部位开展多种经营业务时，需要经过全体业主表决，增大了企业开展多种经营服务的难度。今后，多种经营收支更透明化是大势所趋，但在实践中，物业服务企业很少主动公开业主共有部分的经营与收益情况。公共收益应如何公开和使用？物业服务企业是否有擅自占用和处分业主共有部分的行为？这些冲突导致业主起诉物业服务企业的案件屡屡发生。

2.2 疫情常态化下的经营管理风险

《民法典》第二百八十五条规定“物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。”疫情常态化背景下，物业服务企业除了提供基础的物业服务之外，还承担着一线的疫情防控重任，常见的小区封控、出入口测温、外来人员报备、员工日常报备等，都是疫情出现之后增加的新工作，若所管项目为写字楼、商业、学校或医院等业态，每天来往人流量大、人员密集度高，疫情防控工作更加艰巨。这些新工作耗费了无数的人、财、物，使物业服务企业面临着更多的风险挑战和经营损失。

2.3 消防火灾和设施设备管理风险

近年来，住宅小区的消防安全隐患日渐突出，消防疏散通道的占用、楼梯口内堆放杂物、电动车违规充电等情况经常发生。《民法典》第九百四十二条规定，对于违反治安、环保、消防等法律法规行为，物业服务企业具有制止、报告和协助处理义务。《民法典》第一千二百五十四条、第一千二百五十三条、第一千二百五十七条还界定了物业服务企业对建筑物和物件损害的责任范围，极大地增加了物业消防火灾和设施设备的管理风险。

2.4 高空抛物和治安防范管理风险

在高层建筑越来越多的今天，小区高空抛物现象屡屡发生。《民法典》第一千二百五十四条规定：“从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任”。从法律角度来说，高空坠物属于个人违法行为，由抛物者或抛物楼层群体承担法律责任和赔偿，但事实是物业服务企业往往无法袖手旁观，而是要动用人力和物力甚至是财力来全力配合业主解决，加重了管理的成本。《民法典》還规定，对于违反治安、环保、消防等法律法规行为，物业服务企业具有制止、报告和协助处理义务。物业服务企业有义务维护每一个业主的生命财产安全，但物业小区是人口聚集地，人员构成复杂，治安设备不完善，时常容易发生治安防范隐患，加大了物业服务企业的管理风险和管理成本。

3 《民法典》时代下物业服务企业经营管理风险防范

在《民法典》时代下，物业服务企业为了更好地实现自身的经营管理目标、提高管理效率，规避可能发生的管理风险，需要在内部建立一套行之有效的企业经营风险控制体系，进行风险识别和全过程风险评价，通过增强风险意识、购买责任险、借力信息化手段等措施，进行合理有效的风险规避。

3.1 构建企业经营风险控制体系

通过良好的企业经营风险控制体系可以保证经营的效率，实现企业的管理目标。需在企业内部建立专门的风险防控机构，构建企业经营风险控制体系的全局化总体思路设计，制定科学化的实施措施，包括合同管理、财务评估、成本管理方案的规划、收入和费用的控制、服务质量监督、业主满意度调查等方面。

伴随着物业服务公司经营业务和服务范围的不断扩大，物业服务合同的法律风险也随之增大。物业服务合同风险管控要贯穿于合同的再协商、签订、履行、完毕整个过程，才能有效避免合同纠纷。例如，在包干制的物业服务合同中一定要予以明确共有部分收益是否归入包干费用。物业服务企业要树立合同意识，熟悉相关政策法规，加大合同管理及监督检查力度，完善合同风险发生后补救制度。

财务评估和资金风险管理应该作为企业经营风险控制体系的重点问题之一，要建立完善的财务管理方案和监督控制体系，贯穿物业管理工作的全过程，强化全过程的财务资金风险的防范与控制意识，实现全员的参与，防止企业经济损失的风险发生。

3.2 进行风险识别和全过程风险评价

及时有效的风险管识别与全过程风险评价很大程度上可以帮助物业服务企业规避经营管理风险，减少风险出现的可能性。企业经营风险控制体系还包括要建立企业风险识别机制，能够系统地对物业日常管理和经营中存在的风险进行有效分析，感知风险并分析风险，建立“预防-管控-排查-处理-评价”的风险防控机制。其中，要重视对物业管理全过程的风险评价，包括前期管理风险、日常服务风险、早期介入与退出风险等，不断增强自身抵御风险的能力。此外，还要建立动态化的风险监控机制，定期对风险漏洞进行完善。

3.3 提高从业人员的风险控制意识

《民法典》时代，物业服务企业更应积极主动进行转型和升级变革，以适应环境的发展变化。一是物业服务人员要树立科学的风险意识，在日常工作和物业服务工作中凭借自身优质的服务质量和管理水平，以及科学的风险意识来规避可能发生的风险。二是要设立企业经营风险控制体系和责任机构，形成“风险管理主要负责人-风险防控总监-风险管理员”的责任体系，落实岗位职责，以确保能够在最短的时间内启动风险应急预案，妥善地化解风险。三是要建立长期风险管理培训制度，帮助员工树立对风险的正确理解与态度，培养风险意识，在工作中能严肃认真地思考所负责的工作会产生怎样的风险，以及风险发生的后果，积极主动地为企业识别主要风险。

此外，风险管理离不开一支具有专业化法律知识和物业管理知识的人才队伍作为支撑，物业服务企业要加强专业人才培养，在企业内部设立专门的风控岗位，聘请有丰富经验的风险专家担任风险控制体系的构建和风险评估工作，对业务进行流程改造和精细化管理。

3.4 购买保险，进行风险转移

《民法典》的颁布大大提高了业主的法律意识和权利意识，物业服务企业与业主之间的法律纠纷与日俱增，企业逐渐难以承担日渐加大的索赔金额，购买保险也就成为了转嫁经营过程中可能发生的过失责任风险的一项有效经济手段。物业服务企业常用的保险包括物业管理责任险和公众责任险，能最大限度地保障物业使用者的经济利益和合法权益。当发生电动车火灾事故、设施设备事故、高空抛物事故、车辆管理事故、人身伤害、财产损失等物业常见的风险事故时，可以保障物业使用者的合法权益受到侵害时能够及时地得到赔偿，有效地为物业服务企业转移风险。

3.5 借力信息化技术手段，实施智能化管理

在当前互联网科学技术快速发展和运用的时代里，物业服务企业互联网、物联网、大数据、云计算等信息化技术手段实施智慧化管理，增强自身管理能力，化解经营管理风险，避免在数字化浪潮的发展中掉队。如能监测所有设备设施的运行状态和数据的设备设施智慧管理系统、人脸识别技术和自动报警功能、利用智能摄像头高清抓取高空抛物影像并拍照和自动识别电单车是否进入电梯等，在消防、治安防范、设施设备管理和高空抛物管理方面发挥了重要作用。

此外，智慧物业管理的数字化平台也可以成为物业服务企业抵御风险的有力武器。充分发挥数字化平台数据监测、信息挖掘的优势，破解人力成本居高不下、管理流程混乱的难题，提升物业管理效率。依托数字化平台推动社区内部各类生活场景的数字化，推进智慧社区建设，打造便民惠民智慧服务圈。

4 结论与展望

《民法典》的颁布实施使物业相关的法律法规更加完善、系统，体现了国家对物业行业的重视和指导。从物业服务企业经营管理的视角，通过在内部建立一套能进行风险识别和全过程风险评价的企业经营风险控制体系，提高全员风险意识、购买责任险、借力信息化手段等措施，能够在一定程度上有效地规避物业管理日常服务和经营中可能发生的风险。

习近平总书记指出，“民法典颁布实施，并不意味着一劳永逸解决了民事法治建设的所有问题，仍然有许多问题需要在实践中检验、探索，还需要不断配套、补充、细化。”在未来的一段时间里，物业服务行业仍需继续探索，不断深化改革，共同促进行业的健康发展。

参考文献

［1］张伟苇.《民法典》时代物业服务企业的法律风险控制[J].法制博览，2021，（06）.

[2]中华人民共和国民法典[EB/OL].https：//baike.so.com/doc/24285488-25517578.html.

[3]金丽华.基于物业经营风险控制的内控体系构建[J].管理观察，2018，38（11）.