文/范婕（四川蜀道城乡投资集团有限责任公司）

房地产行业是国民经济发展中的重要构成部分，对促进经济发展有关键作用，近年来，房地产行业迅猛发展，建筑存量持续增加，市场需求矛盾得到缓解，为地方财政作出较大贡献，加速了城市化建设进程。房地产行业作为资金密集型行业，其开发项目数量多，经营环节复杂，项目开发周期长，涉及多个税种，在实际经营期间存在较多的税务风险因素。房地产集团企业的发展规模大且分支机构数量多，其面临的税务风险威胁较多，加强税务风险管控的必要性突出，对此，房地产集团应当加大力度防控税务风险，加强税务管理和筹划。

一、房地产集团企业税务风险成因

（一）内在原因

1.税务风险体系不健全

税务风险体系不健全是导致房地产集团企业税务风险影响扩大化的主要原因，部分企业的税务风险管理体系缺少沟通、反馈机制，税务风险信息传递滞后，极容易导致风险误判而错失良机。同时，由于房地产集团企业的业务经营环境复杂，一旦对某一环节的风险评估监测缺位，将直接导致税务风险影响扩散，税务分层管理存在漏洞。

2.全员参与程度较低

税务风险存在于企业经营管理的各个环节，财税人员应当深度了解企业的业务流程以及业务经营特点，其他员工则应当高度配合企业的税务处理和会计处理工作。但是就目前实际情况而言，房地产集团企业的非税部门人员在实务中缺少税务风险意识，未能积极参加税务风险管理工作，而且部分非税人员对税务处理的认知不准确，重视部门利益高于税务管理工作，比如销售部门着眼于提高销售额、成本部门着眼于控制各项经营成本支出等。在税务风险管理过程中，各部门相互分离的经营管理模式严重影响风险防控效果，仅靠企业税务部门一己之力，难以妥善应对税务风险，比如在普通住宅免税、超额累进税率等影响下，房地产企业的销售额将大幅度增加，而税务成本也随之增加，销售部门未能积极参与税务风险管理工作，将导致财税人员难以掌握最新的销售业务情况，无法制定有效的风险防控方案。

3.税务人员专业水平有限

房地产集团企业对税务风险管理的重视程度不断提升，逐步增设税务管理专岗，但是部分企业针对税务岗位的职责划分存在问题，仅安排其负责纳税申报工作，而且税务相关岗位的财税人员专业素质与税务风险管理要求不相符，难以保证税务管理效果。税务风险管理对财税人员的综合素质提出严格要求，如熟练掌握会计处理、税收政策法规、房地产业务流程、丰富的实践经验、沟通能力等，但是实务中，房地产集团企业的财税人员素质良莠不齐，能够完全达到税务风险管理要求的财税人员凤毛麟角。

（二）外在原因

1.项目开发业务流程复杂

房地产集团企业的经营规模逐步扩大，业务项目开发流程愈加复杂，业务开发建设周期相对较长，涉及多个关联方，项目立项到交付一般耗时两到三年，而且项目业态不同，项目开发建设过程中税务风险因素多，税务风险发生概率较大。同时项目开发建设阶段的资金来源复杂，一旦财税人员对业务项目了解匮乏，则可能导致会计核算出错，税务处理失准，容易诱发税务风险。

2.涉税种类多、计征难度大

房地产集团企业经营过程中涉及多个税种，如增值税、企业所得税、土地增值税等，各个税种的税基、税率以及适用政策等存在区别。而且企业所得税缴纳规定更为复杂，一般是预征和清算结合，因限价因素影响，企业在预征阶段缴纳的增值税、土增税、企业所得税等可能已经超过清算之后实际应缴税额，相当于企业资金被无偿占用。

3.集团与关联企业、子公司之间风险牵连

房地产集团企业存在多个关联企业，而且集团与关联企业之间具有风险牵连关系，如果关联企业的信用评级低，则集团总部的纳税信用也将受损，不得不承受关联企业带来的税务风险后果。同时，房地产集团企业大多采用财务集中管理模式，如果税务机关不认可某一子公司的税务处理，则税务机关可能连带检查集团的其他项目，房地产集团企业将承受形象和经济双重损失。

4政策更新快

目前政府部门对房地产行业房价过快现象的调控力度持续加大，因地制宜地制定较多的政策，比如限价、限购等多项政策并行，以此控制房价上涨幅度，但是对房地产企业的资金回流产生负面影响，企业利润空间被压缩，在此形势下，房地产集团企业另辟蹊径，从税务层面控制成本，通过税务筹划手段节省税负支出，减少企业现金流占用。税务筹划是在税收政策范围内对涉税业务进行布局和安排，而税收政策却处于不断调整状态，并且随着国内税制改革的深化，税收政策的调整更为频繁，如果房地产企业的税务筹划人员未能准确把握政策变化，则税务筹划中的风险威胁增加，税务筹划成本可能高于筹划效益。

二、房地产集团企业税务风险管理措施

（一）调整企业组织架构、设置税务岗位

房地产集团企业应当根据税务风险管理需求，对内部组织架构进行适度调整，优化税务管理专岗职责，集团总部统一管控下属公司的税务工作，将税务管理部门的等级提升至与财务部门平级，专项处理税务问题，从集团层面制定税务风险管理方案并完善税务风险管理体系。税务管理人员需严格监督各项涉税业务运营情况以及税务筹划进度，把控税务风险，实时完善税务风险应对策略，最大限度地降低税务风险对企业经济效益造成的负面影响。

（二）全员树立税务风险意识

对房地产集团企业而言，全员重视税务风险是保障税务风险管理目标落实的重要基础，因此，房地产集团企业应当增强全员的税务风险意识，创建良好的管理环境，要求各部门在税务管理和筹划期间加强沟通交流，打通税务风险信息传递渠道。具体而言，房地产集团企业应当结合内部需求，制定税务风险管理制度，在制度中明确各部门、人员的税务风险管理职责，并设置监督激励机制促使非税人员积极执行风险防控计划，配合财税人员的工作。此外，财税人员在实施税务风险管理过程中，应当注意下沉至业务活动中，根据业务特点、业务流程以及市场形势等准确预测税务风险，提前做好应对准备。

（三）建立全过程税务风险防控体系

1.事前管控

房地产集团企业应当坚持全过程原则实施税务风险管理，面向企业经营流程和环节采取严厉的风险管控办法，最关键的是事前管控，一是制定全面的税务风险管控制度，在制度指导和约束下控制税务风险，税务风险内控制度重点如下：（1）清晰指出财税部门和其他非税部门的税务风险管理职责和规范，奠定税务风险管理工作运行基础；（2）健全税务风险信息沟通和反馈机制，确定具体沟通流程、反馈程序以及反馈时间，督促税务管理部门及时反馈非税部门的涉税咨询问题；（3）制定涉税事项档案，明确涉税事项信息传递流程、档案保管方式、归档处理等事项，保障涉税资料完整，以便于后续及时提交资料或是应对税务机关的检查；（4）完善税务风险预警制度，结合房地产集团企业的开发业态，针对开发建设、施工、竣工结算等多个环节设置动态化税务风险预警机制，并安排专人监测风险预警机制执行情况。二是税务筹划，税务筹划是房地产集团企业降低税负压力、增加利润的有效手段，同时税务筹划过程中风险因素较多，也是税务风险管控的重点。对此，房地产集团企业应当规范税务筹划流程和方法，在财务制度中增加税务筹划相关内容，包括筹划原则、方案制定、可行性分析、审批、执行跟踪等内容，严格管控税务筹划中的税务风险，做好风险规避和控制工作。三是引进第三方专业中介机构，由专业团队负责全面审查房地产集团企业的税务处理工作，并对企业的税务风险进行识别评估，从客观层面指导集团企业制定税务风险解决方案，从源头上控制税务风险。同时，房地产集团企业也应当借助专业机构的力量对涉税事项进行专项检查，筛查潜藏在经营环节的风险因素，提前准备应对策略，防患于未然。此外，房地产集团企业还可邀请专业机构的会计师，对内部财税人员进行专业培训，强化其专业能力并增加其实践经验，提高财税人员的工作水平。

2.事中防控

事中防控是房地产集团企业实施税务风险管理的重中之重，首先，房地产集团企业应当与税务机关加强沟通，妥善维护税企关系，一方面，企业安排税务人员定期与税务机关专管员沟通联系，按照政策规定时间做好纳税申报、备案、资料提交等工作。另一方面，在税务管理和筹划期间，就具体的税务问题及时寻求税务机关的指导建议，向税务机关咨询税收优惠政策享受规定，根据其提供的建议协调完善税务筹划方案，减少企业少缴税、多缴税风险。其次，规范涉税事项台账管理，在实务中，房地产集团企业应当同等重视税额计算和台账管理，规范会计账簿和税收台账，规避税务风险。规范的税收台账管理能够有效指导房地产集团企业防范税务风险，为企业提供决策依据，而且政策规定企业必须对特殊的涉税业务设置专项台账，以此加强税收征管，房地产企业则应当在不动产台账、在建台账、项目土地价款台账的基础上，继续建立缴纳税款台账、销售收入台账，同时要规范台账统计标准和方法，确保数据横向可比。再者，房地产集团企业应当定期执行税务自查，房地产企业的增值税、土增税、企业所得税等计税方法复杂，尤其是企业所得税具有特殊的计税模式，其从预征到汇算清缴横跨多个纳税年度，导致税务风险具有潜藏性、滞后性的特点。而且房地产集团企业的子公司数量多，涉税事项复杂，税务风险不确定性较强，为有效应对税务风险，房地产集团企业有必要定期开展税务自查活动，对集团总部税务管理筹划以及子公司的税务处理情况进行检查，及时纠错整改，防止税务风险影响扩大化。最后，加强税务预清算和清算管理，房地产集团企业增值税、土增税、企业所得税在满足清算条件之前，应当进行预清算，及时进行工程结算、发票验收、付款、计算税前可扣除成本，同时各税种的清算条件、时点不相同，且税种之间存在钩稽关系，对此，房地产集团企业应当准确把握各税种的预清算和清算时点，全面防控税务风险，降低税务成本。

3.事后防控

房地产集团企业的税务风险管理体系并不是一成不变的，其应该跟随企业战略、内部治理、税收政策等的变化而作出相应调整，因此，事后防控是总结企业税务风险管理成果和经验，梳理税务自查过程中发现的税务管理漏洞，在此基础上健全税务风险管理体系。

（四）借助互联网搭建税务共享中心

在大数据时代背景下，信息技术为各行业领域的发展贡献良多，是现代化企业管理中必不可少的工具。现阶段，企业会计准则和政策不断完善，财务共享中心服务理念在互联网时代下的呼声越来越高，越来越多的集团企业完成财务共享中心搭建，并且在会计集中核算、财务集中管理方面取得较好的成效，为集团企业的经营发展夯实基础，财务共享中心深度服务于企业的经营决策，支持企业拓展业务。在实际经营过程中，由于税收政策多、征税明目多、征收方式差异以及税收优惠差异等原因，导致房地产集团企业难以利用财务共享中心服务模式实施税务管理，税务共享中心的构建难度较高。就实际情况而言，房地产集团企业搭建税务共享中心利大于弊，优势相对突出，企业各项目公司的开发流程逐渐标准化，开始具备可复制特征，因而其税务管理工作也可逐步转向标准化。同时国内立法工作持续推进，税收体系愈加完善，未来税收征管流程将趋于标准化、系统化，而税收政策也将全国统一，房地产集团企业构建税务共享中心客观影响因素减少。因此，房地产集团企业在建设和完善财务共享中心的同时，应当着手构建税务共享中心，做好顶层设计和功能布局，做好税务共享中心和财务系统、纳税申报系统的对接，实现自动生成纳税申报数据、纳税申报自动化、数据反馈实时化、自动生成记账凭证。房地产集团企业可通过税务共享中心对税务风险进行全面预测和识别评估，预警风险，对税务风险实施动态监管，在风险影响未扩大之际将其控制。

房地产集团企业应当重视税务共享中心建设，由税务共享中心代替人工操作，减少人为失误造成的税务风险，同时，税务集中管理后，企业与税务机关的联系应继续保持，确保税企关系稳定，而且税务人员应当深入涉税业务活动前端，准确处理涉税业务中的风险问题。从房地产集团企业的战略发展角度分析，建设税务共享中心有助于巩固集团化管理模式，助力集团扩张，促进提升集团企业的税务管理质量，奠定企业长远发展的基础。

（五）为税务筹划储备高质量人才

税务筹划对财税人才的综合素质要求较高，财税人才知识结构多元化是保证税务筹划质量的关键，因此，房地产企业应当加强对财税人才的培养，并根据企业人力资源需求量适时引进专业人才，夯实企业的财税管理基础。房地产企业财税人才培养及税务管理团队质量提升，可从以下几点入手：第一，从税务层面和会计层面设计培训计划，定期组织财税人员以及关键业务环节负责人参加培训学习，及时了解最新税收政策，吃透政策要求，全面掌握政策规定并熟练应用，从而制定科学、合理的税收筹划方案。第二，从外部引进专家对财税人员进行实践教学指导，增加企业税务管理人员实践经验，提升其应对政策、市场变化的能力，同时组织企业涉税业务部门人员参加实践学习，提高税务人员综合素质，促使其积极落实税务筹划方案，把控税务筹划成本和效益。在这一过程中，企业还需健全绩效考核机制，设置人员学习与成长维度的指标，并纳入绩效考核指标体系中，从而激发人员自主学习的积极性，主动去深造，加快企业高素质财税人才队伍建设速度。

三、结语

综上所述，房地产集团企业在经营过程中面临较多的税务风险威胁，不同税务风险对企业的影响程度各异，企业应当加强税务风险管理，根据税务风险具体成因制定针对性强的应对策略，全方位防控税务风险，减少风险对企业经济、形象的 损害。在未来发展过程中，房地产集团企业的规模将进一步扩大，涉税业务中的风险因素也将增多，企业必须持续完善税务风险管理体系，结合实际情况对其进行调整，以完善的税务风险管理体系服务于房地产集团企业的经营发展。