文/程舒然 交通银行股份有限公司商丘分行

央行和银保监会最新出台的房地产调控新政，从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展。新政对个人住房贷款的需求、投放规模、放款速度和风险防控都带来了新的影响，商业银行应积极调整信贷结构和政策，妥善作出应对。

结合近几年的情况来看，房地产市场呈现下行态势，不仅表现在消费者购房需求量日益减少，从开发商资金链紧张所导致的延期交付、房地产信托违约风险频发等也可看出端倪。在此背景下，2022年11月，我国央行以及银保监会颁发了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，提出了涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期、租赁融资、个人房贷和征信等方面的共16条措施。此次调控政策从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展，支持个人购房信贷带动市场销售恢复。

房地产最新调控政策概述

16条措施中与个人住房贷款密切相关的内容可归纳为四大要点：

第一，支持个人住房贷款合理需求，应确保个人住房贷款相关工作的顺利落实，结合当地的实际情况针对性地实施住房信贷政策，并结合区域经济发展以及市场状况制定个人住房贷款首付的比例以及相关利率要求。

第二，确保“保交楼”金融服务的顺利开展，支持开发性政策银行提供“保交楼”专项借款服务。此外，相关机构以及个人住房贷款过程中所涉及的银行也要为“保交楼”服务提供资金保障支持，从而降低个人住房贷款方面的风险性。

第三，为进一步保障消费者的合法权益，金融机构需积极帮助确实有需要的个人完成个人住房贷款延期还本付息工作，从而在保障个人征信、经济权益的基础上，降低金融机构风险。

第四，延长房地产贷款工作中关于集中度管理政策过渡期，尤其是在疫情环境下，应对客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，有关部门将基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。

整体上看，此次调控政策出现的重要的方向性调整，为新一轮个人住房贷款投放工作提供了充足空间。

房地产调控新政对个贷的影响

提高个贷需求。

个人住房贷款与房地产调控政策息息相关，调控收紧时，个人住房贷款呈现明显下降趋势，利率出现上浮，贷款规模收紧；反之，调控放松时，个人住房贷款规模扩大，利率随之下降，放款速度也将加快。

2022年以来，超过115个城市已将公积金或商业个人住房贷款的首付比例降至20%。与此同时，5年期以上个人贷款利率LPR（贷款基础利率）报价连续3次下调，从4.65%降至4.3%。同年5月，我国央行以及银保监会再次针对差别化住房信贷问题颁布了相关通知，并决定将个人首套住房贷款利率调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。本次房贷利率下限调整释放的信号是重点鼓励刚需，继续遏制投资投机需求。

首付比例和房贷利率的灵活宽松意味着购房成本的进一步降低，有助于稳固购房群体对楼市预期的信心。同时因城施策的逐步深化，首套房认定标准、借款审批流程、房贷利率和还贷方式等方面预期的改变，有利于促进刚性和改善性购房需求进一步释放，提升市场活跃度，从而提高个人住房贷款的整体需求水平。此外，政策对于购房者延期还贷以及个人征信方面也给予了一定保障，这也是保民生的重要体现，从一定程度上缓解了购房者的心理压力，也有助于提振购房者信心和购买意愿，从而增加潜在的个贷需求。

加大个贷投放。

此前，由于大部分城市的房地产调控实施了房产限购政策，对个人购房套数与购房贷款进行了管控，这对个贷投放造成了较大影响。调控新政特别强调了要进一步完善对新市民住房方面的服务，鼓励金融机构设计符合购房条件的新市民首套住房贷款的服务标准。预期后续在服务新市民的范围、首套房认定标准以及利率定价方面，将出台更为宽松的措施，对个人住房贷款严格管控的局面有望得到缓解。延长金融机构房地产贷款集中度管理政策过渡期安排，也意味着对此前房地产贷款规模限制的放松，因而金融机构限制个贷规模的压力相应减轻，有助于提高金融机构开展相关业务的自主性和活跃度。

加快放款速度。

最近一年对房地产贷款规模的限制也影响了个人住房贷款的放款速度。此次政策对集中度管理的延期，有利于金融机构个贷规模的增加，从而有助于提高放款速度。与此同时，新政中明确金融机构为“保交楼”提供配套融资支持，在贷款期限内不下调风险分类，形成不良的，对形成不良情况的机构和人员予以综合分析，尽职情况下可以免责。这也将有助于降低金融机构的顾虑，进一步发挥主观能动性，加快放款进度，压缩放款时间。

加强风险防控。

个贷调控放宽带来的低首付和低利率虽然减轻了购房客户的还款压力，但同时也降低了商业银行个人住房贷款客户的准入门槛，导致商业银行将面对更高的违约可能，这意味着商业银行将进一步提高风险防控水平。

商业银行应对房地产调控新政对个贷影响的措施

落实差别化住房信贷政策，进一步丰富消费者渠道。

在具体工作中，商业银行应该以支持刚性和改善性住房需求为工作重点以及最终目标，积极拓宽获客渠道。首先，应主动深入对接当地更新、存量房改扩建及保障房的优质项目。其次，全程跟踪、联合审查，加强个人住房贷款与开发贷项目的联动营销。第三，动态调整个贷政策，在符合当地政策下限的前提下，科学设置个人首套住房贷款比例，尤其针对新市民范畴，制定差异化首套住房贷款准入政策，同时通过各种手段优化服务，提升借款和还款便利度。

合理确定个人住房贷款规模，提高放款效率。

新政延长了房地产贷款集中度管理政策过渡期安排，提供了更多支持房企融资的政策空间。与此同时，由于个贷利率报价LPR的不断下调以及首套住房最低利率下限的大幅下降，导致商业银行个贷利息收入减少造成盈利下降。因此，商业银行应在遵循审慎原则的前提下，确定合理合规的个人住房贷款规模，重点支持首套、刚性和改善性住房需求，进一步调整房地产贷款整体架构，降低房地产贷款风险。同时，在加强对贷款申请人资质审查的前提下，进一步提高审查和审批效率，尤其是对优质房企和项目，要保证放款速度。通过加大个人住房贷款的投放力度提升利息收入，从长期看对于商业银行的盈利增加有正面促进作用。

做好“保交楼”金融服务，加强风险防控。

商业银行应对个人住房贷款存量业务进行风险摸排，对于可能存在交房风险的项目，要积极与当地政府和监管部门沟通，推动其纳入“保交楼”项目范畴。对属于“保交楼”专项贷款范围内的工作项目，商业银行需主动为其提供融资帮助。对于作为主融资合作银行的项目，对接地方政府制定稳妥完善的实施方案；对于作为非主融资合作银行的项目，应与主融资合作银行加强沟通、协同推进。

对于新政下个人住房贷款业务，商业银行应从加强开发商合作项目审查、抵押房产真实性与合法性、借款人提供资料的真实性与合法性、借款人收入与偿还能力、个贷抵押办理的真实性与有效性，以及贷后管理与还款等环节全面加强风险防控，确保商业银行在大量快速拓展个贷业务的同时，做好贷前、贷中和贷后的风险管控，确保因降低个人准入门槛导致的个贷按揭业务风险可控。

确保个人住房贷款消费者利益。

一方面，要在符合法律要求的前提下，科学与借款人规划还款期限并协商延期还本付息。对于在经济大环境影响下或因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，通过与客户自主协商，综合运用还款宽限期、延期还本付息、展期等多种方式调整还款计划。与客户达成一致的，应及时签订补充协议，明确双方的权利义务，并做好风险分类和管理工作。另一方面，最大程度保障贷款延期客户群体的征信质量。对于已经协商重新规划还款期限的，需要按照新的还款计划完成信用评估，同时妥善处理好有关征信异议，有效保障客户征信权益。