尹中立

2022年12月16日闭幕的中央经济工作会议提出要“确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为”。这是中央文件第一次提到头部房企的风险，说明化解和处置头部房企的债务风险已经列入中央的决策议程。本文从分析房地产开发企业高负债经营产生的背景及动机，不仅有利于我们正确理解和化解头部房企的债务风险，还有助于我们完善房地产金融监管制度。

高负债率是当前我国房地产开发企业的共同特点

房地产开发企业的“高负债”表现在以下三个方面：

第一，从纵向时间轴看，房企的资产负债率一直呈上升趋势。1991年住宅开发企业的资产负债率仅为38.7%，至1998年“房改”时期房企的资产负债率达到49.6%；1999年至2015年，房企资产负债率上升至76.7%，上升了27.1个百分点；2015年中央提出“三去一降一补”的供给侧结构性改革思路，众多行业的负债率都有不同程度的下降，唯独房地产行业杠杆率还在上升，2021年房企资产负债率达到80.7%（见图1）。

图1 房地产开发企业资产负债率变动趋势

第二，从横向国际比较看，我国上市房企资产负债率明显高于主要发达国家。2020年英国、法国、德国、美国、日本上市房企资产负债率分别为37%、38%、54%、57%和69%，而同期我国上市房企资产负债率为79.5%（见图2）。

图2 房企资产负债率水平的跨国比较

第三，负债种类呈多样化。……