申清辉　郑景露　贾丽娟

摘   要：在全国不动产统一登记的大背景下，实施农村房地一体化登记的举措，为避免农村土地纠纷、便利产权转移提供了法律依据和政策保护，对于推动城乡统筹发展也具有重要意义。以河南省郏县农村房地一体登记为例，分析农村不动产登记问题，并针对郏县农村房地一体登记过程中出现的问题，提出加大宣传力度、落实宅基地管理政策、加强权属证明材料补救及实施电子化产权备案等解决对策。

关键词：农村；房地一体登记；理论依据；解决对策；郏县

中图分类号：F301        文獻标志码：A      文章编号：1673-291X（2023）03-0039-03

引言

不动产统一登记有效地明确了国内不动产的分布现状以及存在的问题。在乡村振兴战略下的农村转型发展中，对农民财产权益的保护是对乡村振兴战略的最大支持与保障方式之一。开展农民的房屋及宅基地的登记工作，既是不动产确权登记工作的核心内容，又是保障广大农民的合法物权、维护财产权利的重要举措。因此，在全国不动产统一登记的大背景下，进行农村房地一体化登记可以有效保护农村的财产权益，进一步推进乡村振兴战略的稳步实施。

国内学者对农村房屋及宅基地一体登记进行了大量的研究。卢志芸将农村房地一体登记发展的目标及底线进行总结，对登记过程中出现的问题进行成因分析，并提出了相应对策[1]。刘津予对房地一体登记的相关概念和理论基础进行总结，并为农村房地一体登记中出现的问题提出解决方案[2]。有学者从测绘、工程角度对不动产登记提出建议。张远以测绘的角度，对房地一体登记中出现的数据失真、测量误差大等类似问题，通过布尔莎模型转换技术进行了针对性的解决[3]。张西军等采用计算机技术，提出一种全新的农民房地整理及数据整合的工作模式，开发了出房屋与土地登记全流程操作支撑的应用软件，有效解决了数据难以处理等关键问题[4]。此外，也有学者针对性地对某个地区不动产登记存在的问题提出解决办法。杨宏健等总结不动产登记相关问题后，对榆中县不动产登记工作提出建议，为甘肃省不动产确权登记工作奠定了基调[5]。姚三军、陶倩、赵敏宁等从广东省以往登记过程中存在的问题出发，提出破解问题的方法，并提出了实际性的建议[6—8]。邓世赞等结合湖南省不动产登记工作情况，从政策层面的职能分工和技术层面的数据整合方面，对农村土地承包经营权纳入不动产统一登记提出了具体衔接建议[9—11]。

推动农村全面土地登记既是保障农民权益的重要方式之一，也是推动农村土地制度深化改革，实现乡村振兴战略的重要渠道之一。本文针对目前河南省郏县农村房地一体登记情况，就登记过程中出现的问题进行识别分析，提出河南省郏县农村房地一体登记的优化解决方案。

一、农村房地一体登记理论及其政策法律依据

（一）农村土地及其宅基地

土地是人们赖以生存的物质基础，人们的生产、生活都在土地的基础上开展。在我国，土地全民所有制的形式极大地促进了对土地的高效开发利用。广泛意义上来讲，城市的土地属于国家所有，农村土地属于农村集体所有。农村土地包括集体建设用地、耕地、林地、自留山及自留地等。

对于农民来说，最重要的土地就是耕地和宅基地。耕地是农民进行耕作、种植的土地，它保证了农民最基本的温饱，而宅基地是在集体建设用地上建设房屋的土地，它保证了农民住有所居。根据我国土地管理法的规定，农村耕地与宅基地的所有权属于农村集体成员所有，农民集体享有使用权。对农村房地进行一体化登记有效地保障了农民集体的合法权益，并对推动城乡统筹发展、缩小城乡差距具有重要意义。

（二）农村房地一体登记的相关政策法律依据

按照我国《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《不动产登记暂行条例》及其他相关规定、政策文件的要求开展土地调查及登记。整个过程是在全国土地调查成果以及土地利用变更调查成果的基础上，对农村的土地进行全面的调查登记。按照相关法律条文的规定，农民享有宅基地的使用权[12]。宅基地、耕地的登记是在不动产统一登记的开展下，将农民个人房屋、农民集体楼房、校舍、厂房、桥梁等集体建设用地上建筑物、构筑物纳入宅基地登记和集体建设用地使用权登记的范围内。

房地一体确权登记的法律依据由来已久。20世纪末国家颁布实施的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中提出“房随地走，地随房走”的原则[12]。该条例指明了房地一体登记的必要性、重要性。2007年颁布的《物权法》指出土地使用权及其上建筑物所有权必须同时转让于相同的主体，即土地使用权和房屋所有权之间任何一方发生转让，则另一方也要发生相应的转让[13]。随后，2015年颁布的《不动产登记条例》也规定了房地一体登记的原则。因此，在相关法律法规的安排下，对农村房地一体登记，既是对乡村振兴事业的极大支持，也是对依法治国的有力支持。

二、农村房地一体登记对农村发展的影响

（一）促进农村土地流转规范合理化

由于我国城市土地和农村土地权属性质的不同，农民从农村集体获取承包和经营土地，但是农民并不能对其土地进行自由流转，进而导致农民对土地利用的效益降低。在对农村房地统一确权登记后，农民拥有的宅基地使用权、宅基地上建筑物所有权就有了权属证明。在此基础上，农民就可以根据实际情况进行租赁、交换等方式流转，进而提高土地利用效益。

（二）保障农民合法权益

产权证是农民得以证明自己财产权益的唯一方式，农村房地进行确权后，农民自身的权益才能实现和得到保障。随着城镇化的推进，大量城市郊区的土地划入城市发展的范围。在当地政府对农民集体财产进行征收时，准确的财产证明就能有效地保障农民集体的财产权益。

从政府征收角度来看，政府倘若对农民所属房地信息不了解，就不能把握其准确性和真实性，进而对征收工作带来阻碍，甚至在征收过程中发生冲突。从农民角度来看，农民倘若没有自己所属房地权属证明文件，就会对自身合法的财产权益造成影响，甚至是损失。因此，只有将农民集体财产、个人财产进行权属登记，才能保障农民最根本的权益，也能使政府相关工作顺利开展，同时这也是国家不动产统一登记大环境下的趋势。

三、郏县农村房地一体登记现状及存在的问题

（一）郏县房地一体登记现状

河南省对于宅基地确权工作早在2017年已经开始，各地市辖区根据各自实际情况，有序落实。近年来，在不动产统一登记的大趋势下，河南省各地市辖区在宅基地确权的基础上进行房屋及宅基地一体化确权登记。这一举措有效保证了农民的合法权益，使得农民有了财产的合法保障证明。

河南省郏县通过试点的方法，登记了全面农村宅基地和集体建设用地上房屋等建筑物、构筑物权属及分布情况，并通过信息化手段形成房地一体的不动产登記信息数据库。在试点的基础上，郏县农村房地一体确权登记开始全面实施，并全面实施整村推进。针对郏县的情况，当地自然资源局采取了有效试点的方法，使得工作有效开展并取得了巨大进步。但是由于复杂的农村历史、地理等原因，依然存在一些问题。

（二）存在的问题

1.部分农民对政策了解度低。河南郏县土地面积约726平方公里，辖区有15乡镇、街道办事处，行政村377个，村组2 694个。面对如此庞大的工作量，当地政府相关部门工作人员并不能将信息准确转达到每一位村民家中，尤其是针对农村房地一体确权登记的政策。其中，部分农民尤其是对政策时事了解度低、不了解网络、几乎不接触网络的与时代脱钩较为严重的老年人往往不清楚其中的含义。如此一来，对房地一体确权工作的顺利开展造成了一定的难度。

2.部分农户存在一户多宅及面积超标现象。2020年1月1日起实施的《中华人民共和国土地管理法》第62条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，并且不能超过省、自治区、直辖市的标准。城镇郊区和人均耕地667m2以下的平原地区，每户用地不得超过134m2；人均耕地667 m2以上的平原地区，每户用地不得超过167 m2；山区、丘陵区每户用地不得超过200 m2。然而在现实生活中，由于农民集体之间私下买卖、新建以及继承等原因，导致超标类现象依然存在。

3.权属资料残缺遗失。部分村民由于历史保存不善，导致原来证明权属的文件破损甚至丢失。现实中，农村此类现象普遍严重。同时，由于历史上农村住房建设历经相关部门多、办理周期长等原因使权属来源档案丢失，给登记工作造成了一定的困难。

四、解决对策

（一）加大宣传力度

随着科学技术的进步，人们的生活得到了极大的改善。当地政府可以通过新颖的方式宣传农村房地一体化登记的相关政策，进而加深农民对房地一体登记相关政策的了解程度。郏县应该通过其试点的成功经验，将试点信息通过广泛的渠道下发、传达到农民耳中，进而获得广大农民的理解与支持。

（二）有效落实宅基地管理政策

一户多宅、面积超标的情况，是历史上对农村土地管理政策缺乏有效的监管造成的。而今社会经济达到了一定的水平，人民的生活条件得到了有效提升，应在全国不动产登记的背景下，对农村不合规用宅基地进行统计解决。对于宅基地超额部分，可以采取补缴占用金的方法进行补偿，待其进行翻修重建时进行收回，收回后可进行登记确权颁证。同时对合规用地登记发证后，应加强监管，本着实事求是的态度，加强执法监管执法力度，坚决杜绝违法用地行为发生。

（三）加强权属证明材料的补救措施

针对由于历史、自然原因造成权属证明材料缺失的部分村民，可由当地村委会进行核实后开具证明材料，随后经乡镇政府批准盖章后可作为权属证明材料。针对权属证明材料与当今不符合的部分村民，应当进行相关条件审核，使得其满足一户一宅的政策后，进行修正更改并重新颁证。

（四）实施电子化产权备案与实证颁发相结合的方案

21世纪是互联网的时代，计算机技术的快速发展有效提高了工作效率、改变了生活方式。针对历史上难以明晰产权的遗失证书类问题，可通过建立电子化产权备案数据库的方式，实现多地互联互通，切实提高政府工作效率，保证数据真实性，保护农民的合法财产权益。

参考文献：

[1]   卢志芸.农村房地一体确权登记发证有关问题的探讨[J].农村经济与科技，2020，（4）：277-278.

[2]   刘津予.农村房地一体确权登记问题研究[D].呼和浩特：内蒙古大学，2018.

[3]   张远.农村房地一体确权登记关键问题的研究[D].南昌：江西理工大学，2019.

[4]   张西军，吕东洋，薄成.不动产数据房地一体整合关键技术研究[J].测绘与空间地理信息，2019，（2）：190-193.

[5]   杨宏健，陈战武.浅谈农房地一体不动产确权登记问题与对策[J].北京测绘，2018，（6）：734-736.

[6]   姚三军.关于农村房地一体登记过程中历史遗留问题解决对策的探讨[J].广东土地科学，2017，（3）：45-48.

[7]   陶倩.农村不动产确权登记的实践与探索——以宁夏回族自治区农村宅基地“房地一体”确权登记为例[J].中国房地产，2019，（34）：48-51.

[8]   赵敏宁，姚玉妍，许晓婷.农村房地一体化项目确权登记问题浅析[J].南方农业，2019，（29）：98-99.

[9]   邓世赞，丁青，黄平.农村土地承包经营权纳入不动产统一登记研究——以湖南省为例[J].中国国土资源经济，2020，（7）：29-33.

[10]   金莉.不动产统一登记后地房一体化登记模式思考[J].中国房地产，2016，（31）：35-38.

[11]   赵岩.农村土地确权登记发证的难点及其对策[J].国土资源，2012，（3）：56-57.

[12]   兰红燕.乡村振兴视域下的农村集体土地法律制度完善[J].河北法学，2019，（4）：119-129.

[13]   毛维国.农村住房及宅基地流转制度研究[J].法学论坛，2012，（4）：102-108.

Research on the Dilemma and Countermeasures of Integrated Registration of Rural Housing and Land

— Taking Jiaxian County， Henan Province as an Example

Shen Qinghui， Zheng Jinglu， Jia Lijuan

（Zhengzhou University， Zhengzhou 450001， China）

Abstract： In the context of the unified registration of real estate across the country， the implementation of the integrated registration of rural real estate provides a legal basis and policy protection for avoiding rural land disputes and facilitating the transfer of property rights. It is also of great significance for promoting the overall development of urban and rural areas. Take the integrated registration of rural real estate and land in Jiaxian County， Henan Province as an example， analyze the problems of rural real estate registration， and propose to expand publicity efforts， implement homestead management policies， and strengthen ownership certification materials to remedy the problems that occurred during the integrated registration of rural real estate in Jiaxian and implement targeted optimization solutions such as electronic property right filing. Key words： rural areas; real estate integration registration; theoretical basis; solutions; Jiaxian County

[責任编辑   刘   瑶]