杨村行政村位于江苏省溧阳市天目湖镇南部，属丘陵山区，2009年8 月由原桥下村、东渚村、杨村村三个行政村合并而来，村域面积28.49 平方公里，共有40 个自然村，总户数2056 户，总人口6345 人。其中，杨村行政村下辖周院自然村总户数54 户，总人口186 人。周院村地处山脚，周边群山环绕，富硒土壤使该村的农业具有独特的优势，村里农产品主要有茶叶、板栗、草莓等。

借助已有的生态休闲度假旅游资源，天目湖镇提出把周院村建设成水文化亲子文旅村落和特色田园乡村，农村宅基地制度改革是其中创新机制关键的一环。通过村集体民主决策、宅基地自愿有偿退出、统规统建新农房、集体经营性建设用地入市交易及市场流转等五个方面来推动宅基地制度改革，实现村庄环境改善、乡村产业发展、基础设施完善、居住条件提升、集体经济壮大，有力地助推了村庄有机更新。

民主决策 激发村民内生动力

只有将村集体作为宅基地制度改革的主力，充分发挥村民自治优势，才能让行使宅基地集体所有权和维护农民合法权益统一起来。周院村在改革过程中充分行使宅基地集体所有权，发挥民主决策的作用，把党和政府的改革主张变成人民群众的自觉行动。周院村一方面通过会议、宣讲、标语、通俗读本等方式，大力做好政策解读和宣传工作，让村民意识到推进宅基地制度改革会使村庄面貌焕然一新，还能够大幅增加收入，引导村民变被动配合为主动参与，极大地激发了村民的内生动力。另一方面，根据实际情况制定具体可操作的宅基地制度改革办法，召开村民小组会议，讨论宅基地有偿退出、市场流转和统建高标准农房等事项，对本村宅基地制度改革的情况及时总结评估。此外，在改革过程中，杨村行政村“两委”成员和周院自然村党员发挥模范带头作用，积极动员村民参与宅基地制度改革，充分听取和采纳村民对于改革的意见和建议，使改革真正满足农民群众实际需求。

优化布局 整合宅基地资源

依据自愿有偿的原则，立足于盘活存量和优化村庄布局的现实需求，周院村对村庄现有宅基地开展布局优化，整合空间资源利用，因地制宜地探索宅基地“腾挪”。一是“指标置换”，村集体按照宅基地的统一规划，采取重新安排宅基地建房的方式，为村民分配统规统建住宅，村民自愿退出原有宅基地。二是“货币补偿”，对部分自愿退出宅基地但不愿采用村集体统一规划住宅的村民给予合理的货币补偿。周院村以村内腾挪为推力，以当地政府部门的政策扶持为拉力，盘活村内宅基地资源，实现“空间形态优化、宜居环境改造”的目标。

通过对现有布局分散的村庄空间整体布局优化，共整理出集体建设用地42.31 亩，其中：用于新居建设用地26.56 亩、集体经营性建设用地5.76 亩、服务配套设施用地9.99亩。优化居住布局大幅提高了宅基地的集约利用水平，节约出的土地作为集体经营性土地可以有效提高土地利用效益。

统规统建 建设高标准农房

周院村在原有宅基地退出和整治后，邀请专业机构编制设计方案，在规划用地上统一建设高标准新农房。根据最新村庄人口调查数据及村民建设意愿，需建设新农房50 户，住房建筑面积1.2 万平方米，建筑占地面积约5342 平方米，规划设置3200 平方米农村社区公共服务配套设施。统筹考虑户内人数（2～6 人）等要素，新建农房占地和房屋面积共有5 种类型，建筑层数2～3 层。

除了统规统建高标准农宅，周院村还基于村民需求和乡村基本公共服务设施配套标准，规划建设了包括市政公用、医疗卫生、公共教育、文化体育、社会服务、公共交通、公共安全、生活服务等八个类别的公共服务设施。

入市交易 探索腾退宅基地增值路径

除统一规划的住宅用地和公共设施用地外，周院村将其余用地规划为集体经营性建设用地，并采用“政府引导、市场投资、村庄实施、农民受益”的运作模式，通过市场化运作方式，将腾退宅基地与集体经营性建设用地入市衔接。

周院村充分尊重市场在资源配置中的决定性作用，稳慎参与溧阳市探索的腾退宅基地与集体经营性建设用地入市衔接，妥善合理分配好土地增值收益。在保持村集体土地所有权不变的前提下，切实维护村民的合法权益，赋予村民更加充分和有保障的土地财产权。同时，集体经营性建设用地以多种方式进入市场，使村集体土地上的附着产业、建筑形态多样化，为周院村的发展注入巨大动力。

依托资源 盘活闲置农房

依托周边众多的旅游资源，如天目湖湿地公园、沙河景詹大桥等，周院村着力打造“水文化亲子文旅村落”项目，有效解决周边缺少高品质民宿的问题，发展民宿和餐饮，促进乡村游提档升级，带动周院村的茶叶、板栗、草莓等产品销售，激发乡村旅游产业内生动力。

一是大力发展民宿，增加村民收入。周院村通过推进宅基地制度改革，把村民从对土地的深度依赖解放出来，村民不仅可以靠自愿有偿退出宅基地获取利益，也可以将自家闲置的农房转让给文旅公司来集中经营民宿，增加财产性收入。周院村利用闲置农房吸引社会资本建设民宿，为当地提供大量就业机会，村民也因此获得租金、分红等多种收入。

二是有效整合资源，促进村庄产业发展。周院村允许宅基地使用权在一定条件下跨集体经济组织流转，通过有效整合宅基地资源，促使资源要素在城乡有序流动，推动了周院村的产业发展。同时，该村依托农村非农产业发展，不断创新文创活动、精品民宿、农村电商、亲子旅游度假、草莓采摘园、农家乐等新业态。