金秋爽，宣功巧

（绿城房地产集团有限公司，杭州310007）

1 引言

近年来，随着人们生活品质的提升，房地产公司之间的竞争也日益激烈。如何能从市场中脱颖而出，景观产品的创新是关键。想要进行景观创新，需从以下几方面着手：

1）迎合用户对住宅园区景观产品日益增高的需求。随着购房市场的不断成熟，业主对于住宅园区景观产品的鉴赏能力越来越强，对户外空间功能性也提出了更高需求；作为共同的使用和管理方，物业人员也对室外景观的运营、维护有更多需求。分析用户对住宅园区景观产品的具体需求点，有针对性地提出产品创新，对于提升住宅园区景观产品价值有一定意义[1]。

2）研究创新策略，可加强住宅园区景观产品功能与观赏、效果与运用的平衡。业主、物业向住宅园区景观产品提出的要求主要集中在“功能与观赏的平衡”“效果与运营的平衡”两方面。如何在保证景观功能性的同时，提升园区景观的观赏性，在保证景观效果的同时，方便其运营管理，针对这二者的创新是住宅园区景观产品的下一步发展方向。

3）理清创新策略，可研判住宅园区景观产品创新后的发展趋势。通过对住宅园区用户进行调研，对比分析用户反馈数据，提出住宅园区景观产品创新策略，能够为业界住宅园区景观产品创新发展趋势提供借鉴、引导作用。

本文期望通过对住宅园区的业主与物业进行访问调研，分析业主对园区景观诉求点与敏感点、物业运营的诉求点与管理痛点，提出住宅园区景观产品创新策略，以推动景观管控效能，促进景观展示效果、使用功能与成本投入之间的平衡。

2 调研阶段

分析的基础是要对已完成的典型住宅园区景观产品进行用户调研，提取业主与物业对于建成景观的需求及痛点。同时，对园区的已建成景观进行成本分析，提取成本敏感点。选定的典型项目须满足如下条件：（1）应为近期交付项目，在3～5年内交付的项目中选择；（2）为区域内具代表性、领先性的项目；（3）应选择不同风格类型的项目；（4）应选择不同成本档次的项目。

综合上述原则，选定C 园、L 园、F 园、Q 园、M 园、W 园、G园、Y 园共8 个项目进行相关调研。

对业主的调研，主要按照园区户外活动观察、问卷访谈形式进行，调研的重点主要包括以下3 个方面：（1）业主对于园区活动空间使用体验的反馈；（2）业主对于园区环境观感感受的反馈；（3）业主对于园区已有活动空间及创新空间设置的可行性建议反馈。

通过对8 个园区的典型业主访谈资料进行整理，发现有以下反馈要点：调研项目业主对园区户外景观整体观感和功能较为认可；业主对于园区游泳池区、风雨连廊、草坪空间等区域特别认可；部分项目业主反映低层住宅受乔木遮蔽，影响室内采光；部分项目业主对园区照明亮度、照明时长有要求；多数业主认为需加强老年人活动空间、儿童活动空间[2]；大部分项目业主建议后续增加园区慢步道、球类运动场地及其他运动空间；大部分项目业主建议增加全区WiFi、洗手池、适老设施等配套设施；对于宠物活动空间、可食地景等功能空间接受度意见各半；绝大多数项目业主不建议增加直饮水机、室外插座等配套设施。

对物业人员，主要进行发放问卷形式进行访谈，调研重点包括：对于园区环境日常管理难易点的反馈；对于园区活动空间使用体验的反馈；对于园区环境观感感受的反馈；对于园区已有活动空间及创新空间设置的可行性建议反馈。

根据物业访谈资料整理，反馈结果要点有如下内容：调研项目物业方面对园区户外景观整体的观感和功能是比较认可的；部分项目对于楼层垃圾收集、集中垃圾收集点以及保洁取水设施有诉求；部分项目园区照明亮度、照明回路设置有诉求；多数对于现有园区出入口管控方式、场地条件以及设施条件有诉求；多数项目不建议后期园区内使用木材、铁艺、亚克力等易损耗、维保困难的户外材料；大部分项目建议后续园区增加慢步道、球类运动场地；大部分项目建议增加全区WiFi、洗手池等配套设施；大部分项目不接受宠物活动空间、室外插座、直饮水机等功能空间以及配套设施。

同时，同步对这8 个住宅园区的景观产品成本进行测算与分析，选定了泳池空间、主入口空间、周界围墙、组团花园、单元入口空间、灰空间共6 个重要景观空间作为主要研究对象。对8 个项目进行成本测算后，对参考价值较高的泳池空间、主入口空间、周界围墙、灰空间测算成果进行了统计和对比分析。

3 问题分析阶段

根据上述对8 个典型住宅园区景观产品的调研及成本分析，可将景观产品问题归纳为技术、管理两个方面。

3.1 技术方面

住宅园区景观产品欠缺生态、低碳、环保的新材料应用。住宅园区景观中智能化管理系统、智能化生活服务网络系统及其他高科技景观产品应用较少。近年来，房产新政对海绵城市、海绵社区有了一定要求，住宅园区景观产品中应更多地考虑相关营造策略。调研中，业主与物业多次提及景观产品使用不便、做法不够人性化的问题，景观产品开发者需从以人为本角度去钻研产品创新方向。

3.2 管理方面

对住宅园区景观产品进行成本分析可知，许多景观组团营造成本远超使用价值，提出合理的成本管控机制刻不容缓。房产公司已有自己固定的供方资源库，但近年来房产新兴供方层出不穷，他们来自不同地域，有着新的设计思路与理念，可以提供更优更强的竞争力，因此，向景观产品营造供方输送新血液刻不容缓。对住宅园区项目调研数据进行分析，可将数据总结出一定规律，因此，制定完善、可行的景观产品营造标准势在必行。

4 策略提出阶段

对住宅客户、物业进行访谈后发现，客户对于景观产品的关注度聚焦在观赏和使用之间的平衡。同时，景观作为产品的一部分，在房产品整体成本趋紧的当下，要求管理者有更加全面的经营意识，营造的景观产品应更具性价比。

综合以上内容，作为园区景观营造者而言，必须具备完整的“经营意识”，重视和吸取客户端的反馈，着力打造客户重点关注区域，形成更具性价比的产品，这是房产景观产品创新的基本思路。

4.1 景观产品创新发展的特点

随着社会的进步，科技发展与文化沉淀受到高度重视，人们对同一事物逐渐衍生出不同角度的探索，且在关注自身感受的同时，人们也开始追求人与自然的和谐。房产景观产品营造也反映了社会的发展趋势。根据上述创新思路，景观产品创新发展方向可分为技术创新和管理创新两大类。具体而言，这两大方向的创新都应具备人性化、智能化、生态化、文化性、高质复制性五大特点。

1）人性化。房产景观产品是为业主服务的，要满足业主的真正需求。消费者的欣赏水平越来越高，要更多地强调观赏性与功能性相结合。

2）智能化。随着技术的发展，数字化技术广泛应用于房产行业。人们对智能化的需求量逐步增加。为满足人们对智能化生活的需求，房产景观产品设计也在朝着智能化方向发展。

3）生态化。在进行地产景观设计时，将自然生态环境与景观有机结合，能够促进房产景观产品朝生态化方向发展。

4）文化性。房产景观产品应朝着文化性方向发展，才能将环境艺术与居住建筑有效结合起来，以保留、延续历史性文化。

5）高质复制性。制定专项景观产品营造标准化导则；控制精品景观产品营造品质；房产景观产品营造配合创新研发应用工作；房产景观产品营造成本控制；房产景观产品设计目光需长远，充分考虑营销卖点。

4.2 住宅园区景观创新技术策略

根据上述五大特点，提出了以下住宅园区景观创新技术策略。

1）材料创新。提及景观，很多设计单位或地产企业都较为关注生态、低碳、环保方面，而新型材料是体现方式之一。比如，深受高档住宅欢迎的竹木材料，已慢慢代替木板，因为它可以创造更加美观和结实耐用的木质景观空间。另外一个典型的例子就是正在大力推广的PC 制品，它能够替代石材的使用，充分满足环保要求。

2）引入高科技。房产景观产品的打造，是一项艺术与工程技术相结合的综合性工作。想要创造优美的室外环境与供人休闲的空间组织，必须依靠一定的技术手段，尤其是想要创造出具有创新精神的房产景观产品，更是需要高科技的支持。如智能化的园区管理系统、电子监控系统、智能化生活服务网络系统等。一些园区的互动装置及雕塑，也需科技手段支撑。

3）打造生态社区。大力推广海绵城市设计理念，打造低碳、宜人的生态社区也成为房产景观产品的亮点与趋势。

4）人性化服务。将产品与业主使用相结合；产品与日常管理相结合；产品与气候习惯相结合，提供人性化服务。

4.3 住宅园区景观创新管理策略

住宅园区景观创新管理策略包括以下3 点。

4.3.1 成本管控

房产营造成本的分配与控制是房产企业研究的重点，直接关系到企业利益。对于房产景观产品的管控，可分为开源、节流两个方向讨论。

1）开源，指的是在拿地前或拿地初期，在做项目经营测算或项目经营目标时，通过土地资源分析、投资价值分析及合理的资金调配，为景观溢价做出最大化建设，争取做到投资资源最大化的过程[3]。

2）节流，就是一个有限资源合理调配的过程。随着地产客户的日益成熟，应越发重视客户在户外空间所关注的敏感点。入口大堂、中轴空间、归家园路、单元入户空间、架空层、电梯前室、地下门厅等构成的归家动线，与各年龄段业主相关联的活动空间，需要重点投入和打造。

4.3.2 供方资源梳理

在进行供方选择时，应充分考虑以下4 点：（1）深入考察供方及供方设计师过往项目案例；（2）充分了解考察供方当期业务量饱和情况；（3）切实分析供方与项目自身项目匹配与否；（4）结合项目目标成本选择同档供方合理比价。应根据不同项目特点，结合以上内容做统筹和调配。

4.3.3 标准化策略制定

房产景观产品在有限的红线范围内，应创造更多交往空间。所谓交往空间景观包括两个方面，景观与人的交往和景观中人与人的交往。

分析景观产品中不同性质空间的景观元素与营造成本，根据项目景观产品成本将其分为不同档次，对包括主入口空间、泳池空间、组团花园、单元入口、灰空间在内的5 种重要空间做标准化适配表的制定。

5 结语

综上所述，随着社会经济的发展，将使得业主和物业对住宅园区的景观需求不断发生变化。一个住宅园区景观产品的好坏，不仅反映了设计师的设计水平，也是业主文化素养、文明程度的反映，是社会管理、物业管理水平的反映。这就促使景观产品在营造过程中，一方面要关注生活、以人为本，另一方面又要积极拓宽景观产品设计的思路和方法，与时俱进、推陈出新，甚至超前创新，才能创造出更具市场竞争力的住宅园区景观产品。