王娜娜 鹿 龙

（山东省肥城市自然资源和规划局，山东 肥城 271600）

土地资源是人类较为宝贵且无法替代的财富之一。伴随着我国经济的飞速进步，城镇化进程也取得较快的发展，这就为房地产领域提供了较好的发展空间。但在房地产开发经营过程中，仍存在一些亟待解决的土地利用问题。因此，在土地集约利用背景下，实现房地产开发与经营策略的转变成为有关部门和相关人员工作的重点之一。

1.土地集约利用概述

土地集约利用的含义具体分为以下三层：

1.1 节约用地，尽量减少占用或不占用耕地。

1.2 集约用地，针对产出的强度进行提升，促进土地利用集约化。

1.3 利用整合置换及储备的方式，针对土地投放的数量、节奏进行合理安排，以此实现建设用地结构和布局的改善，并有效提升土地的配置和土地的利用效率。另外，为持续提升土地利用的综合效益和效率，土地集约利用将合理布局、优化结构、可持续发展作为基础，采用增加存量土地投入的形式，针对土地的经营和管理进行优化和改善。此外，土地集约利用的作用还体现在以下几个方面：一是可对耕地进行有效保护，在一定程度上保障了城市化的良性发展；二是可有效节约城市建设的各项投资，提升了城市建设的社会经济效益；三是高效强化了土地管理，为城市土地的使用提供了正确的引导；四是可将经济建设与土地功能进行有效融合，在一定程度上打破了布局、指标、调整等方面的限制；五是为经济建设和土地再生资源的潜力提升提供了有利条件，以此构建土地利用提升的运作系统；六是可推动经济建设和土地市场内在关系的发展，不仅能使土地市场得到较好发展，还能提升整体的竞争能力。

2.房地产开发与经营的特点

2.1 房地产开发与经营的难度相对较大

房地产开发的商品质量好坏与否直接关系到房地产开发商的经济效益。同时，房地产产品具有经济成本和时间成本较高的特点，因此，在实际的建设期间，为确保企业资金的良性循环，相关工作人员需采取行之有效的方式来确保经济价值的最大化，在明确资金流向的同时，还可针对资金流进行降低，实现通过少量资金维持大型项目的正常建设。但预售和信托是房地产运营的主要形式，这不仅要求房地产企业的运营规模较为强大和完善，还要求房地产企业具备较好的市场公信力。与此同时，国家相关政策的调整还会直接影响到房屋的价格，房地产开发商的方式无法有效调整房地产市场，因此提升了房地产开发与经营的难度。

2.2 房地产开发与经营的风险相对较高

房地产运营的经济效益会直接受到房地产产品建造周期的影响，因房地产商品从规划到建造在到竣工常常会经历较长的时间，在此期间，解决相关的资金问题已然成为各房地产开发商工作的重中之重。由于房地产开发需投入大量的资金，其经济收益也会随之升高，但正所谓经济收益越高，需承担的风险越大，一旦在商品建设期间某环节导致资金落实不到位，即可能为房地产开发商在运行和发展方面带来较为严重的影响。另外，随着社会经济的发展，消费者的心理也会因房地产价格浮动而产生一定的变化，也会为房地产的开发和经营带来较高的风险。

2.3 房地产开发与运营的政策相对较强

在多数地区房地产仍是其经济发展的重点，可有效促进当地社会经济的进步。因此，各地区可依照自身发展的实际情况，并结合相关政策对其房地产发展和经营进行科学、合理地调控，这不仅能有效提升居民的生活质量，还为相关经济发展奠定了坚实的基础。由此可见，在新时代大环境角度下，房地产的开发和运营的政策性相对较强，且我国在房地产方面的政策和立法数量也比其他行业多。

3.房地产开发与经营中土地集约利用的意义

在房地产开发与经营过程中，企业能够土地集约利用提高土地资源利用率，从而实现节约土地资源的目标，不但可以做到节能减排，还能够为用户提供较为理想和舒适的建筑环境。城市化进程的日渐加快，使得城市土地资源已经成为了一种较为稀缺的资源，企业能够土地集约利用，总结现阶段城市土地资源利用和城市建设面临的问题，从而实现对现有城市用地的有效布局和规划，避免出现土地资源浪费问题，助推企业和行业实现可持续发展。企业能够土地集约利用合理规划建筑工程设计图纸和施工方案，实现对于土地资源的高质量高效率应用，从而获得理想的土地资源应用成果，缓解紧张的城市建设局面。

4.房地产开发与经营中存在的土地利用问题

4.1 房地产过量投资，损失土地机会成本

经研究，近年来较多地区的房地产市场出现销量较低的现象，随着商品房的大量增加，也致使其空置面积呈上升趋势，甚至在个别地区还出现了“空城”问题。此类现象和问题的诱因可总结为以下两点：

4.1.1 国家政策的调整，早期的政策更加侧重于鼓励房地产发展，后转变为调控房地产发展，曾经的房地产抢购热潮也在逐步消失。

4.1.2 房地产过量投资，房地产市场经过多年的蓬勃发展，已然呈现出投资过量的现象。另外，部分房地产开发的结构合理性相对较差，致使其开发的商品也无法较好地满足消费者的购买需求，如多数放低产企业将快速建设作为经营重点，轻视了开发产品的多样性和精品性。

4.2 开发区聚集能力较弱，土地利用较差

目前来看，提升非农业经济在全部经济活动中的占比，是经济建设期间较为重要且常见的方式，把一些土地资源合理规划为建设用地，并通过招商引资的方式拓宽房地产市场，不仅能有效推动城镇化进程，还能进一步优化农民的生活质量，为我国经济的良性发展提供了有利条件。但在实际的实施过程中，极易导致开发区数量过多，致使经济规模合理性相对较差，不但削减了土地聚集效益，使投资环境丧失吸引力，也在一定程度上降低了土地资源的功能性。

5.房地产开发与经营中土地集约利用的策略

5.1 充分结合投资资源管理和资产管理

在相关土地使用制度改革的影响下，致使绝大部分的房地产企业开始重视合理利用土地和节约土地，也将单一的土地资源管理逐步转变为土地资源管理与资源管理的融合。同时，在较多的房地产开发与经营的成功案例中不难看出，若实现房地产业的良性发展和进步，不但要发挥市场机制对土地资源的优化配置，还应强化政府在土地利用方面的宏观调控能力。对此，可采取以下措施：

5.1.1 规划土地利用，对土地利用结构以及土地利用时空布局进行完善和优化，以此构建较为合理的土地利用模式。从房地产企业角度出发，明确的政策导向也是其良好发展的条件之一。健全的法律法规健全和土地利用规划以及城市利用规划完备，能有效提升投资的透明性和公正性，不仅有效降低了房地产开发与经营期间的不确定性和盲目性，也进一步减少了房地产投资的各项风险。

5.1.2 为确保房地产开发的有序进行，应对其开展土地计划管理工作，并实施用途管制措施，达到与国民经济发展协调一致的目的。

5.1.3 针对土地资产权属管理进行加强，在分离土地所有权和使用权后，需进一步对于各项土地权能关系、各产权主体之间的各相关系进行明确，并参考市场供求规律、市场价值规律，实现土地资产的较好管理，起到为土地资产保值的作用。其通过在经济上实现土地所有者权益，提升了政府的经济能力，增加了公共投资，高效改善了房地产投资环境。

5.1.4 可将政府相关人员批准土地出让的权利和土地资产经营保值增值的责任进行挂钩，在人员任职期限较长和法定土地长时间出让的条件下，减少过量批复土地的现象，可有效控制土地供给的总量。可见，土地集约利用的目标是土地资产的保值增值，而将土地资源管理和资产管理进行融合，是推动土地集约利用的有效措施。

5.2 有效发挥房地产投资相关管理作用

实际的房地产开发和经营期间，为确保其顺利进行，房地产企业应做好房地产投资分析工作，并提升自身的投资项目管理能力。这就要求房地产企业做好以下几点工作：

5.2.1 细致分析并研究国家宏观经济形式以及相关经济政策，实现宏观对于微观的指导，在经济波动下通过科学的方式抓住经济机遇，以此规避相关风险。

5.2.2 需提升房地产需求变化的预测能力，摸索企业发展的路径。在“供过于求”的整体经济大环境下，分析房地产供求结构动态变化，并整合自身的财力、人力、物力等方面优势，快速占领市场。

5.2.3 充分利用房地产建设规划以及设计创新特点，不断使用新的技术、材料和工艺，以此对房地产的产业化发展起到推动的作用，不仅能有效缩短房地产产品的建设周期，还能确保其建筑质量。

5.2.4 科学合理采用金融杠杆、地价杠杆、经营杠杆，做到优质地块优质使用，实现房地产的可持续发展。另外，各房地产企业还应重点提升自身的企业素养，不断完善管理、人员、设备等诸多方面，以此在激烈的市场竞争中提升综合竞争力。与此同时，政府应鼓励房地产企业之间的良性竞争，这能在降低房地产价格的同时，提升其建设品质，还可强化房地产产品的多样性，不仅较好地满足了消费者的购买需求，还较好地实现了土地集约利用。

5.3 进一步科学利用房地产的经济效用

为实现房地产开发与经营中的土地集约利用，可进一步科学利用房地产的经济效用。例如：将实际的房产市场作为出发点，针对城市空闲土地进行清查并实施合理利用，清查大量空置的商品房，并开展系统性地分类，为其寻求较为适宜的经济用途。对此，有关部门需做好以下几点工作：

5.3.1 应改变传统的规划方式，尽量立足于区域协调发展，拓宽规划范围，采取区域城镇体系规划以及城乡土地利用统筹考虑的土地利用总体规划，控制城市用地规模，确保其在土地利用总体规划确定的用地范围内。

5.3.2 结合城市规划以及城镇体系，合理规划和建立开发区，并严格实施土地用途管制。

5.3.3 政府应发挥自身职责，尽快通过回收、储备、再转让的形式，针对过量审批的土地进行管控，以此减少房地产企业持有土地的总量，平衡房地产企业与房地产开发用地之间的关系。

5.3.4 相关部门还可制定一系列优惠政策，引导开发商在多余的土地上开展造绿工作，缩减房地产规模，以此推动土地集约利用。此外，还应尽量激活房地产市场，转变招商形式，可采用用楼集资、用楼入股的方式，让楼带来商机，让招商引资和消化空置商品房同时进行，这不仅能利用商品房为企业减少成本投入，还能有效减短生产投资的周期。与此同时，还应针对房地产产品价格较高这一问题，首先应明确税费，降低成本，在房地产薄利多销的基础上，可采用房地产营销策划、扩大房地产融资等办法，进一步使房地产置业的门槛下降，也在一定程度上提升了购房者的消费能力。由此可见，为满足土地集约利用的要求，应采取行之有效的措施针对房地产存量进行盘活，实现房地产的价值。

5.4 重视物业管理构建良好的人居环境

重视物业管理，构建良好的人居环境是房地产开发与经营中土地集约利用的有效策略之一。为较好的实现土地集约利用，需确保房地产具备一定的需求条件、市场条件、投资条件和人气条件。这就要求应确保建立一个以人为本，具有优美、舒适、健康等特点的可持续发展的居住环境，此种居住环境才能更好地吸引具备资金、技术的管理人才和技术人才入局，通过知识经济的发展，促进土地的集约利用。另外，科学地规划和细致地施工，能构建可持续发展的人居环境，但在实际的居住过程中还是需要物业部门提供优势的管理和服务，以此达到长久维持可持续发展居住环境的目的。优秀的物业管理在持久使用房地产、提升房地产质量信誉度、树立房地产企业形象等诸多方面均起着十分重要的作用，不仅是开拓房地产市场的有利条件，还能大幅提升房地产的整体价值。与此同时，可为购房者的生产生活构建良好的条件和环境，在提升其工作效率的同时，也能提升购房者的幸福指数，并形成优秀的社区文化，在较好的生活氛围中实现精神文明建设，可有效降低土地利用的矛盾性。可见，较好的物业管理能有效延伸开发商的开发和经营，不仅是构建可持续发展人居环境的保障，也是推动土地集约利用的可行办法。

6.结语

综上所述，房地产作为一种独立的经济体系，在长时间的发展下，其更加重视经济效益，而轻视了土地资源的高效应用。因此，在土地集约利用背景下，各房地产企业和有关部门应明确土地集约的作用，并结合房地产开发与经营的特点和房地产开发与经营中存在的土地利用问题，做好投资资源管理和资产管理，发挥房地产投资相关管理作用、科学利用房地产的经济效用，重视物业管理，构建良好的人居环境，以此实现房地产企业的良性开发与经营。