王启星

广东艾伯纳律师事务所，广东 广州 510800

近些年随着我国社会经济迅猛发展，我国房地产企业也迎来了快速发展，住房性质更加多元化，同时又给大众生活带来了很大压力，房贷成为我国普通群众生活的很大负担。政府部门为了抑制房价过快上涨，保障行业正常运营，出台了许多相关法规，但效果并不理想，房价上涨依然是困扰老百姓生活的主要问题。所以要深入分析房地产法律建设中的问题，对导致这些问题的原因进行溯源，进而有针对性地做好房地产法律建设。

一、我国房地产法律体系存在的问题

虽然近年来我国房地产行业蓬勃发展，但是从实际情况来讲，正是由于发展过快导致了其法律体系难以跟上发展速度，所以在很多方面存在不适应的问题，不但不能给房地产行业提供保障，反而对其发展形成限制。总结而言，主要有以下几方面：

（一）现有法律权威性缺失

法律的贯彻与执行，需要完善的法律体系作为支撑。不同的法律部门共同构成了法律体系。就我国而言，法律体系主要有三部分：行政法规、法律、地方性法规。这三者相辅相成，形成了相互协调的关系。仔细研究就可以发现，我国房地产发展的时间相对较短，同时房地产市场形成规模也比较晚，所以法律体系不健全［1］。许多法律法规条款甚至存在一定的冲突，房地产企业一旦出现问题，需要寻找相关法条进行参考，那么就很容易出现混乱情况。对于我国房地产行业而言，相关法律的建立并非是政府部门的事情，同时也需要其他管理部门共同协调，所以法律的制定主体十分分散，很多法律因为角度以及利益不同，导致出现了冲突，所以房地产法律的执行面临着现实困境。需要注意的是，很多房地产法律级别不高，在执法过程中一般都不能发挥作用，所以房地产法律建设存在很大的阻碍和问题。

（二）民事权利与行政权力区分不明显

房地产的民事权利与行政权力需要明确区分，但明确区分的前提是了解二者的概念与不同，进而进行明确的划分。民事权利的概念相对简单一些，主要是指民事主体依法拥有的以及受到我国法律保护的利益称之为民事权利，但是大众对于这一概念并不清晰，很多人甚至不明白自己拥有什么样的民事权利。而行政权力则是属于政治权力的范畴，主要是政府部门以及主管官员的权力，相关的行政机关和官员通过行政权力对社会行使管理权。回到我国房地产行业来讲，政府行使行政权力对房地产企业的经营过程进行干预，对房地产行业实行调控，这对于房地产企业和行业整体发展是有一定益处的［2］。但是从法律规定的层面来讲，行政权力对于房地产企业干预过度，在制定相应的法律法规时，很多政府机构与官员都参与其中，让房地产行业染上了浓厚的行政意味，产权人的权利在这个过程中被弱化，民事权利以及行政权力在区分上面并不明显。

（三）房地产法律缺乏合理解释

从法律制定的角度而言，每一项法律的制定都是站在宏观角度来制定的，条款对于细节没有办法进行详细的解释和分析，所以在法律法规的实际执行过程中法律解释的重要性就凸显出来了。如上所述，法律解释是对法律条款的应用作出的解释与说明，所以每一项法律都需要合理的法律解释，只有合理的法律解释才能够做到将法条的细节都说明清楚，让普通大众以及当事人能够充分了解相关法律［3］。但是我国房地产相关法律的实际情况是，房地产法律缺乏合理的解释，很多条款解释不足。我国有一部分房地产法律条款在制定的时候相对宽泛，需要合理的解释进行补充说明，但是房地产行业很多法律解释与立法本身存在不符合的情况，这对于房地产企业的发展来讲是一种制约，同时也制约了房地产法律的执行。

（四）房地产相关法律体系不配套

法律体系配套问题是帮助行业更好发展，支撑企业健康运营的基础。但是我国房地产相关法律体系却存在不配套的问题。就当下而言，我国以房地产行业为主的法律是《城市地产管理法》，和房地产行业有相应联系的法律主要有《民法典》《土地法》《城乡规划法》《税法》等等。虽然有这些相关法律进行保障，但实际上各个法律都有自己的执行体系，所以各个部门的出发点与利益点都不同，法律之间并不配套。在具体执行上，都从各自的利益以及权力点出发制定相应的行政法规与地方规章。所以房地产行业各种税费层出不穷，最主要的是房地产法律的执行效率还很低，这也是导致房价难以得到合理控制的重要因素［4］。

二、导致房地产法律体系存在问题的原因分析

我国房地产法律体系存在如上所述的四方面问题，而这些问题的存在对房地产企业和行业整体发展而言造成了很大阻碍。所以要在新时代做好房地产法律建设，搞清楚出现问题的原因才是重点。

（一）指导思想存在偏差

市场经济快速发展，这是我国法律体系建立的基础。所以在国家所有土地权利设计方面，并没有依据物权法当中调整经济支配的基本原理，而是遵照生产关系适应生产力性质这种客观规律的要求，对于不适应社会生产力发展和国民经济管理制度与管理方式的，都将其财产所有权与使用权进行原理设计分离。而国家则依据土地所有权与使用权分离的基本原则，制定了土地使用权转让的制度，这也是我国房地产法律法规在土地使用权设计上出现很多不合理的根源所在。

我国在房地产法律体系的构建上面，并没有对国家身份进行明确的划分，国家不但是土地所有者，同时还是社会管理机构，管理者身份与使用者身份产生冲突，所以行政的管理手段会被用作处理房地产相关事情。例如房地产行政机构在制定土地使用权与规范的过程当中，没有考虑到其他人的利益，而是围绕国家利益展开，这也就导致了其他土地使用权拥有者的利益遭到了侵犯。

（二）法律制定模式存在缺陷

需要明确的一点是，法律制定存在的意义不是为了区分和维护各个部门的权限和利益的，而是为了保护社会上更多人利益而存在的。因此，国家应当建立高专业性的法律制定机构，提高房地产法律的专业性、公平性以及严谨性。当下我国房地产法律的制定模式并不健全，存在很多的问题，由房地产人员和法律人员构成的法律制定体系并没有形成，房地产行业法律制定大多是来源于土地、房屋建设、城市规划等相关部门来组织的。但是如果要建设房地产法律体系，土地、房屋建设等相关部门由于业务范围的限制，无法从全局着眼，更加公平和专业地制定相关法律、法规，也没有办法平衡各方利益，保障各方权益，法律无法得到统一，在执行上带来很大的弹性。

三、新时代背景下房地产法律建设的有效策略

进入新时代之后，对于国民经济发展而言，房地产的重要性与日俱增。而对于政府相关部门来讲，在认清房地产法律建设的现状与问题之后，应当将工作重点放在健全房地产立法上，因为房地产立法可以有效保障行业的顺利运转。同时各种因素对于房地产法律法规造成了很大的影响，所以法律制度存在矛盾和问题，没有达到最优状态。追本溯源才能解决问题，所以房地产法律的建设需要从以下几点做起：

（一）完善宏观法律体系建设

就我国房地产行业的实际情况来讲，在新时代背景之下，要做好房地产法律建设，完善宏观法律体系的建设是前提。首先，建立宏观调控相关法律。宏观调控对于房地产行业而言并不陌生，政府行为也要做到有章可依、有据可循。当下我国政府对于房地产的宏观调控仅仅停留在监督、执行、决策和授权等方面，管理的职权不明确，职能上存在冲突，所以造成了局面混乱的状态。这方面我国可以参考发达国家的先进经验，同时结合自身特殊的情况制定出完善的宏观调控制度，健全相关的法律和法规，让政府职能部门在具体决策与决议工作当中都能有章可循，也让房地产的管理工作能够有法可依。其次，要建立房地产宏观调控相关的责任机制。明确管理人员拥有对房地产行业进行调控的权力与义务。以往调控效果不理想，主要就是没有有效的法律约束和责任机制。所以需要在调控中融入更多的法律元素，促进问题的公平、合理解决。

（二）健全我国房地产法律

除了宏观法律体系的完善之外，对于房地产行业而言，健全房地产法律体系才是其发展的有力保障。但是当下我国房地产领域的法律体系浅显且混乱，法律的级别也很低，这对于我国房地产企业的实际运营与发展造成了很大阻碍。政府部门应当清醒地认识到这一点，并在当下我国法律体系的基础之上对房地产具体的法律法规进行完善。首先，政府部门要做的是整合好与房产相关的法律条款，修改不合理规定，协调冲突的条款，保证法律法规的合理性与高实效性；其次，政府部门还要做好更高阶的法律制定，将其应用在房地产领域，让房企在实际经营过程中能够拥有适合的法律以及相关体系作为保障，保证法律的执行与效果。

（三）区别民事权利与行政权力

就我国房地产业实际情况来讲，行政权力虽然可以介入房地产企业的发展和运营，但是不能够无底线参与，应当采取适度原则，在不影响企业的运营和市场秩序的前提之下进行引导和干预。随着社会的变化，我国政府的职能也进行了调整，为了保障房地产企业的发展，将民事权利与行政权力进行划分是大势所趋。首先，要简化政府机构，合理下放权力让房地产企业能够自由发展，选择最适合的发展道路，为我国经济贡献力量，尊重产权人的权利，避免行政权力侵害民众权益的情况出现；其次，简政放权的同时，政府还要研究更加科学合理的方式来保障房企的发展，在重大事项的决策上提供有效建议和引导，提高宏观调控的实效。

（四）做好法律执行监督工作

任何法律效力的发挥最终都要落在执行上面，只有充分执行，才能够将法律法规的功效最大化发挥。将法律作为一切事务的依据，是我国依法治国国策的体现。如上所述，房地产法律建设存在诸多问题，但其中，法律的监督与实际执行才是最重要的。法律监督要求在法律实施的过程中，对其重点违法行为进行监督，监督的对象是相关社会组织与国家和执法机关。另外对房地产法律以及执法的全过程进行监督，让法律法规当中的每一个细节都能够落到实处。所以我国房地产相关法律的执行机制与监督机制要尽快完善，做到机制内部的结构以及人员编制是完整的，内部人员主要以公职人员为主，在执法过程中要受到严格的监督。所以相关领导需要注意做好公职人员法律意识的培养和宣传，保证执法人员在实际执法过程中所有行为都能够符合法律的规定，将相关法律法规在具体的事务当中发挥出最大的作用与功效。

（五）重视房地产法律与其他法律的协调性

房地产领域的工作相对比较复杂，所以单项的法律是无法为房地产行业做好保障的，房地产行业的法律需要与民法、经济法与宪法等基础法律建立联系，在这些法律的基础之上健全房地产法律制度。除此而外，对于房地产法律要结合时代进行及时的调整与完善，以便于更好地适应市场发展与经济进步的需求。所以房地产法律制度建立的过程中要多参考税法、财政法、行政法、银行法等等方面的法律制度，让房地产法律体系更加完善。

（六）新冠疫情下的现状

新冠疫情下，导致房地产受到巨大的冲击，国内知名开发商因资金链断裂引发劳资纠纷、购房者合同纠纷、与政府土地合作开发纠纷、税收纠纷、银行间资金融资贷款的纠纷等等一系列社会层面的民生问题，处理不当会严重影响社会维稳及国内经济问题。

四、结语

近些年来我国房地产行业迅猛发展，已经成为我国国民经济的支柱型产业，但是不能否认的是，在发展过程当中出现了各种问题。追本溯源，主要是因为房地产行业的整体发展时间尚短，但是行业的基础不强，所以在快速发展的过程中难免出现各种类型的问题。而且原有的法律体系没有跟上房地产行业的发展速度，新冠肺炎疫情的出现是巨大挑战，政府需要合理解决供需关系平衡，对房地产行业的合理健康发展产生了限制和影响。因此，健全房地产行业各项立法，加强监管完善体系，这是做好房地产法律建设的有效策略，保证房地产行业可持续发展的前提。