陈亚芳 王红红 朱雨晨 颜祥林

（1.南京大学信息管理学院，江苏南京，210023；2.南京市不动产档案登记管理中心，江苏南京，210029）

一、 引言

相较现行不动产档案，不动产历史档案具有更加独特的史料价值、文化价值与记忆价值。文献调研发现，不动产历史档案的研究主要是立足馆藏的珍贵档案罗列与展示，叙述某一时期［1］或某一档案馆［2-3］馆藏中某份或多份房契或地契档案的由来、内容、数量等；或基于馆藏档案的价值分析阐释某一地区［4-5］或某一时期［6］的开发利用实践成果，提出开发利用建议，而不动产历史档案开发利用的成果则寥寥。为进一步了解情况，本文选取了部分不动产档案馆进行实地调研，通过访谈得知，由于种种原因，目前其开发利用工作几乎处于停滞状态。

二、 不动产历史档案开发利用的“应为之由”

1.不动产历史档案的内涵与特点

结合已有研究中给出的不动产档案的定义［7］，笔者认为，不动产历史档案，就是从中国古代到中华人民共和国成立初期，在不动产权属登记及其他相关管理活动中形成的具有保存价值的原始记录。其中，新中国成立初期指的是土地改革完成之前。不动产历史档案除具备档案的基本属性外，还有以下一些突出特点。

（1）专业性。一是形成过程的专业性，不动产历史档案是不动产登记等业务活动中形成的档案，其形成过程具有很强的专业性。二是记录内容的专业性，不动产历史档案的形成具有特定时代背景与场景，不同历史时期所记录的不动产权源转移类型、交易过程、专业术语及书写格式等都有特定的标准规范。

（2）历史性。在档案内容上，不动产历史档案所记载的反映权属与变迁的内容在文种、用语、格式等方面具有不同时期的历史特性。

（3）法律特殊性。不动产历史档案是记录产权与归属的原始依据，具有法律方面的证明效力。同时，其记录了很多产权人的个人信息、社会关系，产权交易原因和价格等，具有一定的隐私性和敏感性。

2.不动产历史档案开发利用的价值

不动产历史档案可以满足产权人、学者等多个群体的信息需求，这构成了其开发利用的“应为之由”。

（1）其凭证价值可以“助参考”。一是直接凭证需求。不动产历史档案是解决产权纠纷、维护产权人个人权益的权威凭证，在办理历史遗留问题（如代管产、接管产的产权返还）以及确定产权人等事务中发挥着重要作用。二是间接凭证需求。对于历史文化街区或历史文化名城的保护开发者来说，不动产历史档案中记载的建筑年代、建筑形态、建筑材料、房屋面积、测绘图纸等，是古建筑保护、修缮的重要参考。

（2）其学术价值可以“促研究”。建筑、法律、经济等领域的专业学者看来，不动产历史档案中蕴含政治、经济、文化等多方面重要信息，对于研究不动产管理制度、经济发展乃至社会变迁等都有重要价值。

（3）其文化价值可以“建记忆”。对于文化学者和档案部门来说，不动产历史档案承载了建筑、街道、城市等管理与变迁情况，可为还原城市记忆，打造城市特色历史街区、建设历史文化名城提供文化服务。

三、 不动产历史档案开发利用的“难为之境”

不动产历史档案的多维价值要通过开发利用才能实现。笔者以“房契”“地契”“契证”等为关键词进行网络调研，发现业界已开展了一些编研实践，但其形式、内容及效果尚有明显不足。

1.不动产历史档案开发利用的困境表现

（1）形式之难：开发利用渠道狭窄。从成果呈现形式上看，开发利用类型较传统。一是利用馆藏，通过独编或合编方式对房契、地契档案进行汇编；二是在网站的档案文化栏目中展陈不动产历史档案，如浙江省档案馆的松阳石仓契约［8］、温岭市档案馆的民国温岭地籍档案都被放在其官网上进行展示［9］。此种形式较为单调，吸引力不足。

（2）内容之难：开发利用深度不足。从内容来看，开发利用深度不足。编研成果主要以某一地域或时期的不动产历史档案汇编或选编为主，如《清代上海房地契档案汇编》《南京房地产契证图文集》等，更强调“编”而非“研”，属于一次或二次信息开发，缺乏更深层次的内容挖掘。有关专题展基本还是空白，除仅有的几个线下陈列馆、博物馆（如成都房产契证陈列馆、石家庄大宗房地契博物馆等）外，其他综合档案馆主要将单件或多件不动产历史档案作为展品在官方网站上固定陈列，内容零散。

（3）传播之难：开发利用效果受限。从传播途径来看，当前开发利用成果主要依靠纸本与线下展馆等传统媒介，线上仅提供单一的图片浏览，缺少创新性，很难满足利用者的在线需求。

2.不动产历史档案开发利用的困境成因

为深入分析产生上述困境的原因并针对性施策，本文借鉴了TOE（Technology-Organization-Environment）理论框架［10］，试图理清不动产历史档案开发利用现状与困境背后的纷杂原因。

（1）技术层面

技术应用困难。当前不动产历史档案内容不清与资源状况不佳，导致在开发利用中技术应用难度较大。一是历史档案多使用繁体字，再加上字迹褪色、行文风格等导致辨识文字难、概括内容难、识别文种难等问题。［11］二是当前不动产历史档案保管状况不佳。部分档案保管条件恶劣，导致档案纸张存在不同程度的破损与字迹模糊等情况，档案内容无法利用OCR识别等技术来准确辨识，仍需采用人工处理内容信息。

理论研究不足。由于不动产历史档案的专业性，当前对其价值阐述、开发利用理论的研究较少，多是业界结合自身工作的经验性总结，档案学界几乎没有介入。主要原因在于开发利用成果欠缺，难以形成理论研究与实践探索的双向促进循环。同时，当前少有的理论研究成果也并未关注到技术在开发利用中的适用性，实践案例的经验总结中也未能提出技术层次的需求，导致技术攻坚与研发力度不足。

（2）组织层面

制度标准缺失。目前，仅有少数省市制定了不动产登记档案管理规范，有关现行不动产档案利用服务的相关国家标准尚属空白，因此，现行不动产档案开发利用工作尚缺少必要的法律规制，更遑论历史不动产档案的开发利用。同时，由于不动产历史档案的隐私性，许多管理机构并没有建立相应的利用制度，无法规范指导开发利用工作正常开展。

缺少资金支持。不动产历史档案的开发利用离不开必要的人力、财力支持。近年来随着城市建设的发展和不动产档案越来越多，不动产档案管理部门的工作重心多放在前端新档案的形成和查询中，不动产历史档案的管理与利用常常被忽视。从事不动产历史档案开发利用的专业人才也较为匮乏。

（3）环境层面

内部态度保守。不动产历史档案由于信息的敏感性，常被作为一种文物性质的珍贵档案进行管理，导致对其开放利用过于谨慎保守。为避免发生隐私泄露及产权纠纷等问题，对不动产历史档案进行“一刀切”封闭，忽视了开放与利用之间的辩证关系，导致其价值难以实现。

外部认知模糊。由于不动产历史档案基本不对社会开放，除了少数产权人、学者等会对其有所关注外，多数公众对其认知较为模糊。而仅依靠当前形式单一的不动产历史档案开发利用成果，很难唤起公众的认知与需求，其开发利用的价值自然也不会被重视。

四、 不动产历史档案开发利用的“可为之策”

1.实践和理论层面

（1）盘活档案资源，构建保护与开发良性循环。馆藏档案资源优化配置是档案开发利用的前提，因此，可通过数字化方式实现对不动产历史档案的再生性保护，并在抢救保护过程中对馆藏资源进行普查盘库、整理分类，掌握其形成时间、数量等基本情况，为后期的开发利用奠定基础，构建不动产历史档案管理—保护—开发的良性循环。

（2）理论研究先行，实践互动发展。可引入多方开发利用主体，以项目驱动形式开展跨学科、跨主体的“产学研”合作研究。一是可尝试邀请历史、法律、建筑、档案等领域的专家对影响不动产历史档案开发利用的深层次问题进行研究，如划定开发利用内容、对敏感信息进行技术处理等。二是借助企业力量，解决开发利用的人力、财力不足问题，并以实践者的视角提供更多的利用诉求，为理论成果的运用提供实践场景，形成“理论研究先行，实践互动发展”的良好局面。

2.组织层面

（1）开展法律法规研究，完善制度构建。制定不动产档案管理办法，明确不动产档案开发利用的相关要求与标准。各不动产档案管理机构应结合本单位实际情况，制定相应的管理、保护与利用规章制度。

（2）多方主体协同，落实支持举措。不动产历史档案不只是一种历史资料，其对城市规划具有重要参考价值，应引起城市规划部门乃至档案主管部门的重视。应构建以档案部门牵头、高校和科研机构支撑、企业参与的多方主体协同合作模式，加强档案开发利用业务培训，落实人、财、物等方面的投入。

3.环境层面

（1）转变价值认知，承担社会责任。价值认知是影响不动产历史档案开发利用的关键。管理部门要提高对历史负责、为现实服务的责任意识，摒弃“重保管，轻利用”的思想观念，加大开发和开放力度，不断彰显不动产历史档案的学术及文化价值。

（2）探索双向共建，拓宽开发路径。可通过档案众包等方式吸引公众参与不动产历史档案资源建设与开发利用过程，如充分利用网站、微博、微信等新媒体作为众包平台，鼓励公众参与不动产历史档案资源开发［12］，以利用服务需求驱动档案资源建设，使公众从被动接收者转变为主动建设者。

五、 结语

本文运用TOE理论框架探讨了不动产历史档案开发利用的困境成因，并提出了相应的路径建议，形成如图1所示的研究结论框架图，希望为不动产历史档案的价值挖掘和开发利用提供一定的参考借鉴。需要指出，本文主要基于实践调研展开分析，重点研究不动产历史档案的开发利用工作，所述的困境对策仅是方向性参考，在具体开发利用过程中需根据各单位实际情况做具体分析。希望能有更多学者参与到不动产历史档案的相关研究中，共同探讨如何更好地管理、保护与开发不动产历史档案。

图1 我国不动产历史档案开发利用的应为、难为与可为