孙桂花

（新疆亿峰鸿瑞翔房地产开发有限公司，新疆 乌鲁木齐 830000）

近年来，随着国家对于控制房价上升的趋势及相关政策的不断落实，使得房地产行业内部的竞争日益激烈。如何在激烈的竞争中站稳脚跟，在减少运营成本的同时提升经济效益，仍然是每个房地产企业管理者所要考虑的重点问题。特别是在营改增以来，一系列的政策逐步落实使得房地产企业土地增值税的清算工作也会存在一系列的问题亟待调整和完善。根据自身的属性，税款支出多少也会影响甚至决定着企业最终的盈利效果，而土地增值税也是各项税收支出中的关键项目[1]。对于房地产企业而言，如何在保证合理合法的情况下进行税务筹划，尽量减缓房地产企业的税收负担，预留出更多的资金，方便企业未来的发展和成长，仍然是需要考虑的现实问题。

一、房地产企业土地增值税概述及筹划方法

（一）概述

土地增值税是指对于有偿转让国有土地使用权以及土地，建筑物和其他附着产权，从而取得增值收入的单位以及个人所征收的一种税务。所涉及的单位会包括各类企业、事业单位，甚至是国家机关和社会群体的组织，而个人会包括个体的经营者。土地增值税特点是通过转让房地产取得的增值税额作为征税的对象，因此土地增值税的征税范围相对较广，需要采取扣除和评估等方式来计算增值额，对于实施超滤累计税率进行按次征收，而具体的纳税时间和方法，会根据不同情况而定[2]。土地增值税立法的原则是满足当前市场经济高速发展的需求，也能够有效地加强国家对于房地产企业开发、交易方面的宏观调控，更能够保障国家土地的权益[3]。

（二）筹划方法

目前，对于房地产企业土地增值税方面的税务筹划有着以下几种方法。

首先，关于土地增值税利息支出的筹划方法。在目前我国房地产企业进行房屋开发销售过程中，有许多房地产都会采取前期借款的方法进行工程的改造，也正是因为借款额度较大以及还款周期较长，会产生较多的借款利息[4]。因此，在内部计算土地增值税费过程中缴纳的税费很容易会因为利息费用扣除方法而受到一定的影响。房地产企业内部借款利息，在计算土地增值税方面有两种扣除方法，分别为5%和10%。例如，某房地产企业内部开发时使用的土地支付的费用及整体项目所需的开发成本合计为基数。借款产生的利息总支出为另一个数额[5]。因此，若是可以按照房地产开发项目来计算利息支出费用，并且提供证据得到相关机构证明，可以按照5%进行税费抵扣，否则要进行百分之百的增值税费用抵扣。这两种税费相等的时候，则说明房地产企业在预算房地产项目开发费用的过程中，若是单纯的依靠借款，并且利息超过50%，仍然需要对于利息费用进行支出的记录，便于房地产企业在转让时来更好地计算分摊的利息[6]。除此之外，也要格外注重银行提供的贷款、结算等一系列证明资料，并且将利息作为一种单独扣除的支出费用。落实捐款数额不多且利率的费用较低时，可以选择不将利息费用作为单独项目进行扣除[7]。

其次，土地增值税费用的转移筹划方法。在房地产企业开发项目是支出的费用从正常的利息基础上，不按照实际费用进行扣除，而实际扣除的费用也需要根据房地产项目所需的土地及实际的开发项目成本，按照比例来扣除。根据我国相关政策法规规定，归属于内部支出的费用、落实管理人员工作以及企业内部发送福利等等，都并非是归属于扣除项目。主要是因为这些项目更不会对于土地增值税的税收费用产生一定的影响，而一旦内部采用适当人员分配的方法是将这些费用作为扣除费用的影响，一部分会明显减少土地增值税的纳税费用。例如，某房地产企业管理者也是该项目的主要负责人，因此只要在不会影响领导正常工作的同时，参与到项目地建设管理中，则个人支出的一部分费用可以归纳到房地产企业的项目开发成本中，这样能够增加开发成本的基础上，也能够明显降低缴纳增值税的税额，也能够达到合理避税的效果。

二、房地产企业土地增值税的税收筹划问题

目前，房地产企业土地增值税在进行税收筹划的过程中，会面临着以下几点问题。

首先，全面系统的税收筹划体系仍然缺失。主要是因为许多房地产企业内部的工作人员，特别是财务和税务部门的人员更加侧重于理财角度的工作内容。例如，在会计领域中，会通过使用会计技巧或者会计分摊等方法，对于税收的筹划起到一定的节税作用，但是若想更好地发挥出税收筹划的价值，或者是帮助企业节约更多成本，则更是需要积极上升到未来发展战略的高度上进行税收筹划的改革。但目前企业内部的税收筹划缺乏系统的设计，很难贴合企业的实际情况，税收筹划也不再是一个部门或个人的事，而是需要做到自上而下，号召各个部门积极参与其中。否则，当税收筹划体系难以建设全面时，会影响税收筹划的效果。再加上仍然有许多房地产企业内部缺乏专门的税务筹划人才。这种情况在中小型开发商而言更是十分常见。财税不分家，财务部门的工作人员需要担任税务部的工作，甚至会存在出纳比财务总监权力还要大这一形象。综合来看，房地产企业从事税收筹划工作人员综合素质参差不齐，仍然有着较大的学习和成长的空间，在税收筹划人才、技术力量层面上讲，许多中小型的房地产企业而言仍然相对薄弱。缺乏复合型、技能型人才，为企业的税收筹划保驾护航，也无形中会加大税收筹划的风险，更不利于企业的合理节税和避税。

其次，外部环境的改变造成了行业管理的转型，也无形中加剧了筹划的难度，导致错过最佳的税收筹划时期。在以往的几十年里，正是我国房地产行业的黄金发展时期，毛利润空间巨大。正是因为如此，有许多房地产企业的管理者仍然停留在上个时期，并非注重税收筹划，导致当前房地产行业在面临相对恶劣的外部环境竞争下，若是仍然无法改变自身认知时，会造成企业转型难度加大，资金压力较大，利润空间缩小也会造成销售不畅等情况。再加上资金和销售双重压力的背景下，土地增值税的清算和征收压力也明显增加，迫使房地产企业管理者务必要促使企业从粗放型转向精细化的方向发展，否则会严重影响企业内部税收筹划的效果。还有许多房地产企业一般都是在项目开发后期才开始对于土地增值税进行税收筹划，但是在这一阶段是可筹划的，空间却十分有限，也会影响企业节税的效果。当筹划的效果大打折扣时，会造成后期的税收筹划也不够理想。例如，某房地产企业刚刚立项，准备在某块地上面进行公益性质项目和住宅性质两部分的开发，因此在这一时间段，土地价格筹划则显得至关重要。为了避免出现一刀切，则需要在取得土地的最初时期与政府部门取得联系，将价格合理分配，这样也有利于后续税收筹划的效果。否则，在项目中后期才开始进行税收筹划时，则错失了扣除项目最大的筹划空间。

最后，工作人员没能了解最新的税务政策和各个地区税务政策的差异，无形中加剧了税收筹划的风险。目前国家的税收法律政策正处于不断的改进和完善中。若是财税人员很难，及时了解当前最新的税务政策动向时，会造成税收筹划价值大打折扣，甚至会导致房地产企业遭受更多高额的税负和税收的处罚。也正是因为不了解相关行业政策的要求，若是仍然凭借着以往的税收筹划政策进行纳税和避税时，会很容易出现法律风险，或为企业的合理避税带来困扰。例如，土地增值税在清算中无法享受普通住房的优惠政策，这种模式势必会为企业带来不可挽回的损失，也势必会承担高额的税负。

三、房地产企业土地增值税的税收筹划优化策略

在经济新常态的背景下，房地产企业若想更好地通过利用土地增值税的筹划来做到合理的避税，提高企业经济效益，则需要从以下几方面入手。

首先，要适当合理推迟土地增值税方面的清算时间，做到抢占先机。若是在营改增的政策背景下，企业管理者想获得更为理想的利润，在激烈的竞争中站稳脚跟，则更是需要前期做好税务筹划的工作，做到税务筹划列入企业经济项目的始终，做到全周期的管控，提前进行税收筹划。例如，要做到具体问题具体分析，灵活采用筹划手段，并且对于清算时点进行适当的推迟，从而在时间方面去抢占优势，减少企业的税负压力。否则，若是前期忽视了税务筹划的工作，关注度不足时，往往会加剧税务筹划的风险和负担，造成后续的难度加大，甚至会扩大到土地增值税清算负担的持续性上升，也会为企业带来不可估量的损失。针对这种情况，房地产企业在进行开发和销售房产项目，是需要前期积极与当地的税务部门展开沟通和联系，努力通过税务机关延缓申请清算的时间节点，并且在缴纳多个模块土地增值税之前，提前对于各个模块的税务缴纳进行横向和纵向的对比，先尽量选择可以采用土地增值税增值额的项目，推迟增值税负较重的项目，在完成纳税工作合理合法的同时，也能够缓解税负重的负担。

其次，要选择符合企业实际情况的贷款模式。为了减轻房地产企业的税负压力，许多房地产企业若仅仅推迟清算时间，仍然不足够，还需要适当增多可抵扣项目的基础上，利用创新思维和多元解决问题的方式。例如，可以采用不同利息之间的差异节点进行贷款的申请，也能够达到科学合理的避税。房地产企业管理者需要加强与金融机构之间的关系，针对共同就土地增值税纳税问题展开紧密的配合，并制定出一种彼此之间互利共赢的措施方案。这样能够在土地增值税纳税方面达成共识的基础上，以最低的税额去实现更为理想的高回报。例如，在商业银行贷款利息抵扣限额规定范围内，可以结合金融机构在捆绑贷款方面的要求，根据实际情况积极开展一系列的税务筹划工作，提高企业最终的盈利能力。

最后，要深入分析土地增值税方面的纳税范围，并从中找到突破点。为了更好地了解全新政策背景下土地增值税的范围，并找到突破点来帮助企业做到合理的避税，需要灵活结合自身的实际情况以及最佳合作对象进行前期的考核与审查，减少企业的税收压力，提高资本的盈利，将其视为巨大的辅助作用。特别是在营改增的这一政策之下，企业在新一轮的政策冲击下，可以采取一种相对开放的合作模式来降低税务风险，扩大企业的规模。根据当前税收相关的法律政策而言，房地产企业在开发相关项目时提前采取合作模式，可以选择一定的商品房自用模块来避免缴纳相关的土地增值税，并且在实际出售商品房中，需要根据税法去缴纳土地增值税。因此，房地产企业如何选择合作对象以及选择怎样的合作对象，仍然是所要考虑的重点问题。除此之外，要格外注意外包模式，由于房地产企业会利用代建业务模式进行住宅开发，往往需要支付足够的资产，从某种角度上这并不属于劳务输出性质，因此在清算时也无须进行任何的调整，也能够帮助企业有效地节约部分的土地增值税。

四、结束语

总而言之，在经济新常态的背景下，如何帮助房地产企业更好地合理避税并且获得更大的利润空间则是每个房地产企业管理者所要考虑的重点问题。而利用合理合法的手段有目的、有计划地进行税务的筹划清算或是缓解资金的难题，也成了摆在众多房地产企业面前亟待攻克的关键课题。在营改增政策的逐步落实下，土地增值税可抵扣的项目受到了限制增值税的预缴税额与增值额也发生了一定的变化。因此，为了有效地减轻其税负的压力，则更是需要做到前期适当的推迟土地增值税清算的时间。在时间方面占据先机，并且结合企业的客观实际情况，采取不同的纳税方法寻求合理的商业贷款提升经济效益的税收筹划方式来减轻税务的压力，促进企业的长远发展。