魏学义

（北京东洲房地产开发有限公司，北京 100012）

随着近年来国家对房地产业进行宏观调控，在“房住不炒”的基调下，“从紧”为全国楼市调控主要特点，从房地产金融监管看，涉房贷款调控力度持续升级。如何充分认识目前房地产企业融资模式，在金融政策不断变化的同时，创新发展不同的融资模式，改善融资方法，找到适合各房地产企业自身特点的资金来源，提升企业管理水平，降低项目开发资金的使用风险及用资成本，解决现阶段房地产企业融资难问题，是房地产开发企业特别是中小型房地产企业财务融资管理的重要风险点。

一、房地产企业融资的概念、特征与模式

（一）房地产企业融资的概念

房地产企业融资是房地产企业为满足项目开发整个业务流程中的资金使用需求而进行的资金筹集、使用、本金及利息偿付等一系列金融活动。房地产企业属于资金密集型企业，项目建设期往往在3-5年之间甚至更长，前期开发资金投入量大，资金回收期长，对融资有很高的依赖性。如何保证项目开发过程中有充足的资金来源，是房地产项目开发成功的关键因素。

（二）房地产企业融资的特征

不同于其他行业企业融资，房地产融资，尤其是项目开发融资一般具有融资规模大、资金使用期限长、资金专项监管使用的特点。同时开发贷款出借机构要求借款企业提供财产担保或信用担保，融资资金使用不当或项目开发失败会带来一定的财务风险。

（三）房地产企业主要的融资模式

近30年来全国房地产的市场高速发展，为满足房地产企业对资金的巨量需求，房地产资本市场发展也日趋成熟，目前市场可见的融资模式大体有以下几种。

1.股权融资

非上市房地产企业采取直接股权出资，针对房地产开发企业资金需求大的特点，可以由出资人在出资时根据开发项目的总投资额合理安排股权资金，满足房地产企业部分资金需求。对于已经上市或者具备上市条件的房地产企业，可以采用上市融资或股票增发、配股等融资方式。

2.银行贷款融资

房地产开发贷款是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房或商业用房的贷款，是当前比较常用的一种房地产融资模式，银行经过评估后，通过信用担保或资产抵押担保的保证方式，将资金借贷给房地产开发企业进行项目开发。该模式的前提条件是房地产企业可以提供贷款担保，并保证贷款资金的专款专用，使用过程中银行对放贷资金进行相应监管。

3.发行境外债券融资

境外债券融资是债券融资的一种，是符合资产规模以及盈利能力、现金流量等发债条件的房地产企业境外发行债券进行融资，利率受发债企业资质而不同，融资规模可观。近年来，随着境内机构境外发债政策的不断改革，发债便利化程度不断提升，境内资质比较好的房企通过母公司担保或第三方增信模式，积极利用境外市场融资，境外债债务规模有了一定积累，为房地产企业发展提供了积极动能。

4.建设单位垫资

适当拖欠建设单位工程款，在房地产开发企业中是普遍存在的。由于建设期房地产企业资金流入不足，拖欠建设单位工程款就必然地成了开发企业的资金节流渠道。利用好资金支付的时间差，合理占用应付建设单位材料款和人工费用，等于拓宽了房地产开发企业的资金池，降低开发资金使用成本，增强开发项目整体利润空间。

5.预售款

预售款是房地产开发企业取得预售资格后，与购买客户按照销售合同约定在未交付房产的情况下预先收取的购房款或者与委托开发单位根据开发协议预收的开发建设款。预售款收取简便，灵活性强，可以对个人购房者提前收取全部购房款，对委托建设单位按项目进度收取建设资金。因其限制性小，操作简便，无资金成本或低成本，是房地产企业不可忽视的一项资金来源。

其他还有境内债券融资、私募融资、委托贷款融资等不同模式，在此不再一一赘述。

二、房地产企业在金融审慎管理条件下的融资风险

在整体房地产开发项目融资渠道中金融机构融资是其融资系统中的一个重要组成部分，当前，作为全国房地产调控重要抓手，“从紧”原则自然也就成了房地产金融监管的总趋势。从房地产金融监管看，委托贷款、发行债券等房地产融资渠道受限，贷款规模政策性压缩，银行信贷资金进入房地产通道受阻。

（一）银行贷款全面收窄，资金紧张

随着近年来房地产市场的迅速发展，房地产信贷占银行信贷规模不断加大、持续积累，比例过高。2020年年底，央行、银保监会联合发文，自2021年起，对全国银行机构房地产贷款集中度进行管理。将银行金融机构分为五档，对贷款业务中房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定上限。即便是中资大型银行，房地产企业贷款占比最高不超过40%，个人住房贷款占比最高不超过32.5%。其他银行规定的涉房贷款比例更低。

此文件出台后，各银行涉及房贷业务全线收紧，部分银行前期放贷指标已经过档，后期房贷资金须回收，减少现有规模，进一步压缩涉房贷款业务，不管是房地产企业贷款，还是个人住房贷款，反馈给市场面就是房贷越来越不好审批。房地产企业可用资金盘子整体缩小，势必造成新项目开发贷款的资金审批难度增加和贷款授信额度降低，这对于大型房地产开发项目融资和中小型房地产企业影响尤为突出。

（二）私募基金、委托贷款、境外债等房企融资政策受限

金融政策上的收紧不仅体现在国内银行业务层面，同时扩及私募证券、委托贷款等融资模式。2018年银监会出台商业银行委托贷款管理办法，从资金来源、用途、性质、贷款领域等方面进行限定，堵塞了包括私募基金等金融机构资金借用银行委托通道试图向房地产融资企业发放委托贷款。2019年发改委通知要求房地产企业发行境外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，其融资模式新增资金量被卡死。

（三）销售增长缓慢，资金回收期延长

房地产宏观调控以来，出台了各种“限购、限贷、限价、限售”政策为房地产市场降温。房价上涨得到了基本遏制，部分城市楼市价格下调，房地产投资热情明显降低，购买者“买涨不买跌”心理预期进一步显现，房地产销售增速迟缓，楼盘销售困难，以往排队选房、开盘售罄的局面不在。房地产开发企业销售资金来源和额度减少，资金回收期延长，造成资金窘迫，甚至有房地产企业无法偿还到期开发借款的现象发生。

（四）拖欠建设单位款项风险加大

在房地产行业内，历来存在着较为严重的拖欠工程款及垫资的现象，房地产开发企业结算建筑商建筑材料费、人工费用等款项的支付时间，长时期滞后于工程建设进度时间，通过形成大笔应付账款，达到资金无偿占用，给建筑企业带来了严重资金压力。但在近年来的营商环境不断优化的形势下，房地产开发企业恶意拖欠工程款风险加剧。随着政府对工程项目拖欠款项的关注及监管清理，随着“农民工工资专用账户制”即人工费必须拨付进施工总承包单位开设的“农民工工资专用账户”的制度推行，房地产企业占用建设承包单位垫付款项必须有所收敛，这在一方面缓解了建筑企业的资金压力，同时使其资金压力自然传导回房地产开发企业，让原本资金有限的项目开发出现不同程度的资金短缺。

三、金融审慎管理条件下房地产企业融资风险的应对策略

（一）增加与股权融资比例，应对融资调控风险

股权资本没有固定到期日，是企业永久性资本，无须在企业正常经营期间内偿还，不用担心还本付息的财务风险，股东关联借款使用灵活，可以协商使用期限。由于以上特性，股权融资与股东借款对房地产开发企业防控金融风险具有重要意义。

1.增加房地产企业自筹资金，为机构融资提供条件

自筹资金包括自有资金、股东投入资金和借入资金，对于自有资金比例不足的房地产开发企业，申请股东借款或集团内平级单位闲置资金进行委托贷款融资或与其他融资方式配合融资。

2.增资扩股，增强企业硬实力

对于非上市或不具备上市条件的房地产企业，可以采取直接增资出资，对于已经上市或者具备上市条件的房地产企业，可以采用包括上市融资和增发、配股再融资。股本金代表企业资本实力，是企业开展经营活动的基础，增加股权资本能够直接提升房地产开发企业防控金融风险的能力。

（二）拓宽融资渠道，找到适合房地产企业自身的融资路径

针对银行贷款规模收窄，债券、私募、委贷资金受限，房地产企业应拓宽融资渠道，找到适合企业自身的融资路径。

1.利用房地产企业存量资产进行证券化融资

房地产资产证券化融资即将房地产企业已经完成开发的存量商品房、自持商业、自有物业等通过评估，以其未来所产生的现金流为偿付条件，通过结构化设计进行信用增级，在资本市场中发行资产支持证券，利用筹集到的资金进行现有项目开发。

2.利用房地产信托投资基金融资

近年来，随着房地产融资环境趋紧，凭借制度优势，房地产信托收益凭证的发行逐渐被融资市场认可和运用，房地产企业信托发行日益增多。目前，操作性比较强的两种模式：一种是贷款类资金信托模式，该模式与商业银行传统的贷款模式类似，不同点是资金主要依靠发行信托计划筹集而不是存款；另一种是股权投资信托模式，信托基金参股房地产企业，股权在信托期满后需要溢价回购。股权投资信托可以与房地产股权融资模式相结合，搭配使用。

（三）加强企业间合作，选择优化开发项目

1.加强企业合作，协同融合资金优势

对于自身融资确有困难的中小型房地产开发企业，可与其他房地产开发企业联合进行项目开发，或与有资金优势的建设单位联合开发。这样既能解决房地产企业自身发展过程中的融资约束，也能利用合作企业经营优势，为项目开发创造更好的前景，提升项目的整体效益，为房地产企业带来良性发展的契机。

2.依托民生政策福利，进军保障性房地产项目

举牌政策性住房与商品性住房配套开发项目用地，或与国有企业联合成立房地产项目公司，利用国有企业自有土地优势，进行共有产权房、自住型商品房、公租房配建商品房等类别的房地产项目开发，依托福利性住房相关政策，快速进行银行贷款审批及资金使用。

（四）增强房地产企业营运能力，提升资金使用效率

1.增强去化能力，加快资金回流

销售与回款是房地产开发企业进行项目开发的最终任务，是项目开发成功的关键指标，是项目完结的闭环，是房地产企业开发运营中重要的管理方面。房地产企业不应局限于竣工项目的销售，对在建项目也应加强管理，争取预售回款提前实现，用以支付工程款及开发贷款等资金需求。

正在开发的项目，争取早日预售。已经取得开发四证，进行施工的房地产开发企业，应督促建设单位加快施工，争取尽快达到办理预售许可的工程进度要求，及早办理预售许可证，形成预售回款，为缓解自身借贷压力或还款压力减压。

已经竣工的项目，加快库存去化。已经竣工销售的房地产项目，应加大销售力度，去化库存面积，也可以结合资产证券化对库存房产就行融资，早期形成资金回流，避免政策的进一步压紧带来的资金风险和经营风险。

2.规模大的项目分期开发或分项发包，缩减资金规模

房地产开发企业在不断发展壮大过程中，会开发规模大小不尽相同的房地产项目。在开发建设大型房地产项目时，由于其投资规模大，建设周期长，既是企业发展的机遇，也是对企业融资的考验。如果能够协调政府部门，对整个项目整体立项，分期开发将会极大程度上减少企业开发资金紧张局面，达到小钱办大事，滚动发展的良好局面。

对于已经确定立项的开发项目，投资总额大势必造成建设资金需求大，这种情况下，可以考虑平行发包的形式，将整体项目平行分包给不同的建设单位，以缓解单一建设单位的资金压力。在招标建设单位时，优化投标条件，与建筑资质佳、规模大、资金实力雄厚的建设单位合作，后期资金支付时，可用以支付资金占用费的方式，由建设单位进行垫资，协同助力开发项目的顺利完成。

3.加强企业管理水平，提升资金使用效率

房地产企业在项目开发的整个闭环过程中，要改善内部经营管理水平，提高对房地产融资政策、资金需求的解读和对房地产市场的研判，强化企业资金管理，严格控制资金预算使用。在资金的取得、使用、回收的各环节，最大限度减少资金的闲置与浪费。房地产项目开发过程中，巨额负债产生高额利息支出，资金管理不当，将无形损耗开发项目的利润空间，并可能形成财务风险，阻碍房地产企业的正常发展。

四、结束语

融资问题本身就是房地产企业发展中的难点问题，在目前审慎的金融环境里，房地产开发企业遇到融资政策收紧所带来的融资难问题，金融政策不断变化，融资模式也在创新发展，房地产开发企业必须正视融资环境变化与政策调整，积极调整自身发展战略，改善经营管理，加强企业内部建设，提高企业融资能力，结合最新的融资方向，拓宽融资路径，解决融资困难。找到适合企业的融资模式进行融资，才能保证项目开发的顺利进行，促进企业长远、持续地发展下去。