蒋赛百 孙超

0 引言

为进一步提升城市居民居住环境，各大城市在加强基础设施改造力度的基础上，重点加强了对老旧小区的升级改造，这对于改善城市功能，提高人们生活环境和居住质量，尤其是城市形象等诸多方面起到了积极作用。在进行改造过程中依然存在一些问题，比如，小区内住户结构较为复杂想法不统一，尤其是在利益上存在较为严重分歧，导致工作的开展存在众多阻力。因此就有必要对这些问题进行认真分析，实施“以人为本”的核心改造策略。

1 老旧小区改造的背景

坚守18 亿亩耕地红线，是我国各级地方政府都必须坚决贯彻的大政方针。而随着城市现代化的不断飞速突进，可利用土地越来越少的情况下，若依然按照原有的方式进行扩容显然不合时宜。与此同时，作为城市管理者也提出了绿色、智能和谐的发展理念，当前部分老城区依然存在大量老旧小区，基础设施极为落后，甚至还没有娱乐健身设施，物业管理形同虚设，各种管网设施破烂陈旧，建筑物外表出现脱落以及风化，严重影响到城市的形象以及广大住户居住舒适性，存在一定安全隐患。从经济成本进行分析，只是改造显然要远比拆迁安置所产生的费用要低，也能够免去很多不必要的纠纷，更具备良好的社会经济效益。正是具备诸多优点已成为当前政府工作的主要任务之一。通过对老旧小区改造，有助于逐步完善其功能，能够为广大居住者提供和谐、静谧的居住环境，又能给城市的发展注入新动力。

在2020 年我国新开工城镇老旧小区，总数量高达3.9 万个，其间所涉及的居民总数达到了近700 万户，而根据国务院的最新要求，须形成相对完善的改造制度以及政策体系，争取到“十四五”末期能够在全国范围内基本完成改造工作，因此在政策的推动下该项民生工程正在全国各地迅速铺展开来。

此外，改造工作的积极意义不仅仅只是在于提高城市形象，更有助于刺激老旧城区再一次实现复兴，广大居民的居住环境得到质的改善，基本满足人们对物质基础设施的需要，尤其是要满足老龄化的需求，这不仅是时代发展之需要，更是属于利国利民大工程。

2 老旧小区改造过程中所存在的问题

2.1 缺乏整体设计，效率低下

老旧小区主要是建成于2000 年以前的建筑物，尤其是建成于20 世纪七八十年代的小区，所存在的问题在于相关设施老化严重年久失修，大多数往往出现墙体破损以及停车难等问题。建筑物外立面普遍存在破损脏污，内外墙开裂的现象存在一定的安全隐患。因此在改造期间就需要充分保证各施工单位能够有效配合，在前期还需要针对小区现状进行整体设计。就目前来看，部分城市施工单位在进行改造时，出现各自为政的现象比较常见，尤其是对道路部分还出现了反复开挖，不仅造成了资源浪费效率极其低下。在目前对小区施工改造主要集中于水、电、气、电网以及电梯安装和改造，在实际开展过程中各施工单位之间协调不顺畅现象比较常见，比如小区供暖管道铺设完毕后，在同样地方又进行供水管道建设，导致资源严重浪费。究其原因就在于各施工单位之间沟通协调不顺畅，作为主管部门并没有制定出全盘规划，从而导致整个改造工作耗时费力，也影响到了小区住户日常生活。

2.2 管理责任主体不明确，导致乱象丛生

小区改造本身是属于利国利民的好事情，然而在实际开展过程中却出现了众多乱象，从而导致不少业主怨声载道。比如以某市小区改造为例，原本是属于某国有单位职工宿舍小区，其物业是由单位来管理。在改造完毕以后就需要开展物业管理移交工作，然而在施工期间却发现管理与协调缺乏责任主体，导致相关工作的开展是处于混乱状态，甚至还出现了小区住户财产被盗现象。此外部分单位在帮助住户进行暖气管网拆除，还额外收取了相应拆除费用，甚至还有部分住户遭遇了施工队伍请客吃饭的要求，其实这些现象并非只是个例，吃拿卡要的现象比较普遍。充分说明小区改造管理责任主体必须加以明确，同时还要建立一套有效的规章制度，才能规范所有的工作行为，避免上述现象再次出现。

2.3 小区改造内容过于单一

当前我国老旧小区体量庞大并且规模不一，从改造的基本内容就可以发现存在明显的共同点，那就是公共属性。小区环境，直接关乎所有居民的生活质量以及身体健康，而这也是城市整体环境以及形象具体体现。居民的诉求多种多样存在很大差异性，大多数都具备较强的改造意愿，然而在实际施工阶段却难以达成有效共识。因此这就导致改造工作仍然还是以政府为主导，仍然关注于社会效应和居住体验，导致工作开展，仍然集中于墙面粉刷以及道路修缮或者是居民的水电气安装，在另一方面却忽视了物业管理以及消防安全等相关事项。比如在当前部分城市老旧小区改造工作，虽着重加强电梯以及暖气安装以及外墙翻新，对于车辆停放管理以及绿地建设，或者是幼儿活动场地等相关配套性设施存在严重不足。在改造中还需考虑老龄化社会现状，因此就有必要及时开展适老性改造，才能有利于为居家养老模式的开展打下坚实基础，但从近几年实际改造工作来看，缺乏对老年生活设施的改造。

2.4 广大住户参与程度低

老旧小区的改造本来是属于民生工程，能够迅速提高广大居民的生活环境。作为直接受益方那么就有必要行使自己的权利，及时指出在改造过程中所存在的不足之处。然而大多数小区住户都没有发挥其主人翁的地位，甚至就连具体的知情权也一无所知，甚至在出现问题时也不知道如何进行反馈。比如在当前部分城市小区开展改造工作前，无论是施工单位还是相关部门，都并没有对该社区进行项目以及整改期限等相关资讯的通知，广大住户也不知道具体改造措施与流程，无法为小区改造工作提出积极建议。此外如果不提前做好相应准备，在开展施工以后，必然会对人们的出行以及生活等诸多方面带来极大不便。

3 稳步推进老旧小区改造的措施

3.1 积极做好政策宣传，完善居民参与渠道

在移动互联网时代，知识的普及力度得到了大幅度提高，在很大程度上是进一步提升广大居民的综合素养，在社会各项管理工作当中更能够提出各项积极的建议。因此对于小区的改造工作而言，也离不开广大住户的参与，要行使自己的权利了解改造的流程，以及所涉及的相关事项，到底会对现有生活带来什么影响，以及具体的改造周期到底有多长，在此期间还需要做好哪方面的配合。因此这就需要施工单位去对小区开展改造之前有必要积极做好各项宣传工作，这不仅仅只是保障广大居民知情权，更有助于后续工作的稳步推进，过程中还需要设立相应的参与渠道，能够让广大居民充分发挥其主人翁的作用积极地参与到改造工作当中，尤其是对于当下小区居民所关注的热点问题，要予以及时解决，才能营造出相互配合理解的氛围，切实提高广大居民参与改造工作的意愿和积极性，能够从深层次激发参与小区改造的内生源动力。与此同时还要建立长效管理机制，不断提高广大居民的责任意识，才能够逐步培养对小区的自治能力，从而实现管理服务水平得到质的提升。

3.2 完善改造方法，明确小区改造范围

城市老旧小区的改造工作不仅仅只是施工单位的任务，更加需要通过政府物业以及居民等多个主体之间的沟通交流和相互协作，如果在沟通的过程中存在问题或者是不顺畅，必然会产生结构性的矛盾，导致施工无法正常开展。而在现阶段在改造过程中相关政策不够细致，在具体的流程方面也显得过于笼统，无论是从项目列项以及决算都没有制定出明确的实施方法，从而导致工程设计开展期间会面临较大阻力。不少基层人员在改造过程中存在边实施边探索，从而导致整体工作效率大幅度下降，其结果必然会导致无法按照合同要求完成。改造工作的开展就应当由政府部门牵头，通过专业技术人员对小区情况开展深入研究和讨论，并根据现状确定的基本内容，正确把握改造的特点以及难点，在此基础上还需要制定出科学合理的实施方法以及规章制度，通过引入第三方开展监督，才能够有效提高整个小区改造工作的成效。需要注意的是，在实际开展工作期间，必然会面临大量复杂且未涉及的相关问题，面临的风险性因素更大。若在前期不能够明确改造的范围以及做好相应的调研工作，就不能制定出科学的工程图纸以及相关清单，那么也就无法对具体的内容进行更为严格的管控，在后期面对突发情况时，必然会导致出现工程变更以及部分项目会存在反复性施工，导致资金投入加大，这对小区的顺利改造起到了严重的消极作用。为避免出现上述现象，有必要着重加强合同以及信息等相关方面的管理，尤其是在实施改造的过程中，要对质量进度尤其是成本等方面进行严格控制，必须明确其具体的改造范围，才能够从整体上把控项目杜绝风险。

3.3 做好整体规划，确认责任主体

在实施改造工作前，有必要对整体工作内容进行科学合理设计，不仅要实现整个改造工作有序推进，还要起到节约成本的作用，避免浪费资源。针对当前不少地区小区改造过程中出现挖了又埋、埋了又挖的重复性建设现象。在吸取经验教训基础上，要制定出科学规划方案。此外对于重点保护建筑设施要严格落实相关的修缮要求，要体现出该城市的特色，延续历史文化风格。对部分拆除重建要尽最大限度利用好土地空间资源，通过市场化运作实现可持续发展，才能打造城市的新形象。尤其是对于难度较大的老旧小区，作为政府部门可通过“肥瘦搭配”方式，让渡部分公共资源以此实现对小区的高质量打造，从而有助于提高住户的居住环境，实现社会和经济双重效益。在改造工作推进过程当中，还需要明确责任主体，在出现问题时就能够找到直接负责人，才能够保障改造活动的顺利推进，有助于在各施工队开展工作期间充分发挥其协调作用，合理安排各部门的改造时间。需要注意的是，在对小区改造过程中，还会涉及物业管理工作的移交，要避免出现对小区住户各种乱收费现象，就需要有相应的部门加强对这方面的管理力度，有助于切实保障住户的正当权益，也能够提高小区的安全，避免盗窃事情的发生。若是遇到有疑问的地方，或住户权利受到了侵犯，就需要积极向上级部门进行反映维护自身利益。

3.4 完善小区改造融资渠道，合力提升人居环境

当前，绝大多数老旧小区的建成年代都是在20 世纪90 年代以前，因此像这样的建筑物大多数都没有缴纳专项维修基金。基于当时的建筑工艺以及使用时间等因素，必然会出现主体材料强度偏低以及楼板开裂等问题，也没有保温节能设计导致建筑能耗高，环境普遍较差，尤其是私搭乱建现象较为严重。在施工开展阶段必然会面临大量的问题，所涉及的内容极为复杂，对资金的需求量比较大。目前在开展改造工作过程中，主要资金依然是以政府为主。然而由于拨付资金相对有限，以及各级地方政府在补贴力度方面存在不足，其结果就导致改造资金缺口比较大。若采用当下较为流行的融资模式，就容易导致地方政府的积极性以及本地区居民改造意愿，都受到不同程度影响，在此情况下参与改造对企业利润很有可能会被大幅度压缩，导致整体改造工作不能落到实处。因此就需要充分结合现状，在给予一定融资空间的基础上，更加需要借助社会以及地方政府的财政实力，才能确保改造资金能够用到实处。一方面要强化政府主导和引导工作，认真领会“‘十四五’规划”中将老旧小区改造纳入至城市建设的发展格局，在此过程中就需要积极协调相关部门形成合力，联合企业解决重点难点问题，才能确保规划目标能够如期完成。改造工作不仅仅在于提升建筑形象，更重要在于要符合当前时代发展需求，在具体工作内容方面可以表现为基础和拓展两大类。所谓的基础就是在于对现有建筑物性能进行加固和改善，能够满足今后30 年的使用寿命以及相应的抗震性能。在拓展方面，要确保水电暖气等相关管网设施能够满足业主的需求。此外，外挂电梯应当充分考虑公共空间日照、采光对部分居民所造成的影响，因此需要尽可能考虑安装在建筑物的北侧，而这种方式对主体结构所造成的影响相对较低，若在加装的过程中遇到错层还需要采取相应的措施，避免对居民的出行造成影响。考虑到汽车保有量不断增加，要积极做好小区内部停车场的规划建设，在增加社区绿化的基础上，更加要建设居民活动中心，相关的配套性设施都要逐步完善，才能为广大住户创建美好的居住家园，让人们实实在在地感受到幸福感和安全感。

3.5 严格执行基建程序，杜绝工程层层转包和违法分包

建设单位在开展施工过程中要严格执行基本程序，坚决杜绝轻管理重改造方案。尤其是在前期阶段，要严格按照现行建设程序执行，必须做好设计以及开工报告等相关环节以后，方可进入下一阶段，有助于优化设计纠正各种不良的违法行为，提高施工的安全性。此外作为建设单位，可通过监理人员和现场管理人员判断工程是否存在转包和违法分包的现象，通过现代信息技术加强对单位账户的监控，及时了解具体项目资金流向，需要对所使用的每一笔工程款项都要进行备案，一旦发现有任何异常现象，比如部分施工单位只拿管理费，却将剩余的工程款项直接转给相关管理人，对此就需要对这样行为进行及时处理，有必要定期开展专项检查工作，对于各种违规现象必须进行严肃处理。最后，提高隐蔽工程质量，引进第三方开展跟踪监测并出具报告，对其中不合格的问题要进行严格整改，才能有效确保工程质量符合设计要求。

4 结语

在老旧小区改造过程中，会面临大量的复杂性因素。然而在具体实施阶段又面临责任意识差以及管理难度过高等诸多问题。因此在实际施工阶段就需要从实际情况出发，制定出科学完善的改造实施方案，明确其具体范围和设计理念，不断完善融资渠道，才能将老旧小区改造成高标准、有温度的民心工程，让广大居民都能够住上现代化的高品质住宅。