费兰

0 引言

新加坡邻里中心模式在功能上以商业设施为主，构建多层次的公共中心体系，包括区域中心、镇中心、邻里中心、组团中心四个层级，为居民提供必要而便利的公共服务。国内对其模式的借鉴逐渐从居住区引入高新科技产业园区，并衍生出“工业邻里中心”概念，虽然该理论尚不成体系，但类似苏州工业园邻里中心这种模式对于未来产业园内商业载体的规划与建设具有指导意义。首先，该模式摒弃了沿街为市的粗放分散型商业形态，立足于“大社区、大组团”进行功能定位和开发建设，有利于产生集聚效应；其次，该模式主要体现以经营性设施建设为重点，增加了公益性设施的比重，有效发挥政府配置资源的作用，解决工业园园区公益性设施难以落实的痛点。

江门蓬江产业转移工业园从2014 年被评为省市共建战略性新兴产业基地至今，招商工作持续开展，园区范围逐步西进，但园区商业配套设施一直处于乡镇水平。为补齐短板，在充分的市场调研基础上，选取建筑体量较相似的玲珑邻里中心及水坊路邻里中心深度考察，创新性以规划定位与建设管控视角总结苏州工业园邻里中心先进经验，并谋划蓬江产业邻里中心项目。

1 蓬江产业园园区基本情况

江门蓬江产业转移工业园（简称“蓬江产业园”），位于珠江西岸、江门市滨江新区西部，占地面积约25km，是蓬江区重点发展的“1+3”产业平台之一，是实施工业立区制造强区战略的重要载体。园区重点发展新一代电子信息、健康食品、智能制造三大主导产业。2021 年获评全省唯一食品类特色产业园。目前，已引进海信、康师傅、天地壹号、美心食品、海目星激光等知名企业66 家，职工约3 万人。

1.1 园区配套设施现状

目前园区配套设施严重滞后于企业发展需要：一是商业配套落后，周边仅有三堡市场、金岭桐井市场、棠下市场等村集体自建农贸市场，厂企职工对周边现有市场的印象为低端、杂乱、不安全，迫切希望有更高端、健康、安全的商业配套场所；二是配套生活区集体宿舍老旧、住宿条件较差，园区内企业存在外溢至周边10km 范围租赁集体宿舍的情况；三是外来职工宿舍规限较多，私密性差，衍生较多长租公寓租赁需求。

1.2 园区厂企调研

通过问卷调查、访谈厂企等方式，走访近52 家企业，总结园区服务对象特征如下：近半数人员年龄在25～40 岁之间，且以男性为主，月薪3 000～5 000 元，受教育程度普遍较低，普通职工及管理人员的比例为7∶3，员工每月消费支出金额幅度在2 000～5 000 元之间，有一定的消费能力。

1.3 园区厂企职工主要配套需求

通过问卷结论可知，一是在基础型商业服务方面，需求排名前五的分别是：邻里生鲜、大众早餐、生活超市、银行、药店；二是在市场型商业服务方面，需求排名前三的分别是：休闲娱乐、零售、医疗保健；三是在公共服务方面，需求排名前五的分别是：图书馆、社区卫生站、律动馆、民众俱乐部、童乐馆；四是在园区基础设施方面，整个产业园处于非城市中心地块，仅三条公交线路可达，交通有一定局限性，便捷的公共交通系统是厂企职工关注的重点；五是在运动设施方面，需求排名前三的分别是公园跑道、游泳池、篮球场。

2 苏州工业园邻里中心项目案例分析

2.1 苏州工业园邻里中心公司基本情况

苏州工业园邻里中心公司成立于1997 年11 月，负责所有邻里中心项目的开发建设和运营管理，是苏州工业园园区全国资企业，隶属于苏州新建元控股集团有限公司。旗下“邻里中心”已投入运营项目22 个，在建项目6 个，规划项目3 个。开发运营项目总面积超1 200 000m。“邻里中心”项目是在借鉴新加坡公共管理先进理念的基础上，结合苏州工业园区商业开发，经过多年实践而形成的集商业、文化、体育、卫生、教育于一体的一站式社区商业服务中心。

2.2 玲珑邻里中心项目

玲珑邻里中心位于湖东金鸡湖景区北岸，星湾学校对面，占地面积约11 000m，容积率为1.5，总建筑面积20 000m，其中，计容面积17 000m，属于中小型项目，但也具有完备的基础配套服务功能，如银行、电信、药店、超市、缝补、维修、快餐等。

邻里生鲜玲珑菜场是玲珑邻里中心的主力店之一，于2006年12 月开业，致力于服务万科玲珑湾、中海湖滨一号、雅戈尔潇邦等周边小区，已成为湖东玲珑湾区域核心的一站式社区商业中心。邻里生鲜菜场于2021 年进行升级改造，改造后建筑面积约1 500m，共有摊位40 个，种类包含蔬菜、水果、鲜肉、水产、卤菜、早点、粮油、日杂等。

具体功能业态有：一是基础型商业方面：包括邻里生鲜（菜场）、大众餐饮（居民早餐）、生活超市（华润万家便利店）、便民服务中心（通讯、银行、药店、理发店、修理铺、缝补铺）；二是市场型商业方面，包括餐饮、休闲（蛋糕店、肯德基、咖啡馆、美容美甲等）、教育咨询、青少年培训、家政服务（琴行、书店、家政服务等）、经济型酒店（柏颐酒店）；三是公共服务配套方面，包括民众联络所（指“社区工作站、民众俱乐部、乐龄生活馆、少儿阳光吧、卫生服务站、邻里图书馆、邻里文体站”七项功能）、公交首末站。

在建筑空间载体方面：玲珑邻里中心属于早期探索阶段的建筑载体，建筑空间为集中式社区商业，用地接近正方形（如图1 所示），进深较深，面宽12 个柱跨，进深7 个柱跨，商业部分柱网为8.4m，酒店公寓部分柱网为7.8m，内部空间多划分为1.5 格柱网商铺空间，尺寸较小，虽然功能配备齐全，种类丰富，但室内空间开放性、舒适性均较差，且由于疫情原因，二层连接市政过街天桥的出口封闭，导致项目可达性较差。

图1 玲珑邻里中心简介及平面索引图

2.3 水坊路邻里中心项目

水坊路邻里中心位于苏州工业园区水坊路78 号，于2020年12 月20 日正式开业。项目占地面积约13 000m，容积率为0.7，总建筑面积约19 000m，其中计容面积为9 000m，共3 层，地下室停车位188 个，总投资约1.37 亿元。定位为休闲式社区商业服务中心，同时秉承邻里中心公司一贯的“便民利民惠民”服务理念，首次把餐饮业态集中在项目首层，突出大众餐饮消费的便利性，并配备邻里生鲜菜场、便民服务中心、民众联络所、青少年培训、户外儿童游乐场等社区商业特色业态（如图2 所示）。

图2 水坊路邻里中心便民服务中心图片

具体功能业态有：一是基础型商业方面，包括邻里生鲜（菜场）、大众餐饮（居民早餐）、便民服务中心（通讯、银行、药店、理发店、修理铺、缝补铺）；二是市场型商业方面，包括餐饮、休闲（面店、KFC、咖啡馆、蛋糕店、美发造型、瑜伽生活馆等）及教育咨询、青少年培训（乒乓球馆、少儿舞蹈体能）；三是公共服务配套方面，包括民众联络所及户外儿童游乐场。

在地块规划条件方面：一是水坊路邻里中心明确在本地块规划条件中要求单体设计方案报批前可先报若干概念构思方案，且应提供多方案比选，其中不少于一家国际知名公司参加方案设计竞标，确定后做深化设计，建筑造型应采用现代建筑风格，要求建筑庄重大方，具有时代感和地方特色，注重城市景观及城市设计界面，充分体现了上位规划管控层面对建筑方案质量的把控要求。二是明确建筑设计需注重建筑立面设计，重视细部设计，注重第五立面，屋顶形式应与建筑及环境相协调，裙房屋顶宜设置花园。景观设计方面地块内需设置3 000m公共绿地，500m的市民活动广场。充分体现了上位规划管控层面对项目公共空间公共性和开放性的重视。

在建筑空间载体方面：水坊路邻里中心为类街区式商业，由两个建筑单体中间植入一个透明的垂直交通空间组合而成（如图3 所示）。整个地块用地狭长，面宽18 个柱跨，进深3个柱跨，柱网为8.4m，充分拉长商业建筑沿街面，且端部设置户外儿童游乐设施，免费对外开放。室内商铺中间走道近半跨宽，两侧为商铺，中间走道公共空间均以荧光广告牌主题装修，增加空间趣味性及标识性。

图3 水坊路邻里中心便民服务中心简介及平面索引图

3 对蓬江产业园邻里中心项目的启示

从玲珑邻里中心到水坊路邻里中心建筑载体的演变，充分体现了苏州工业园邻里中心公司及管委会在不断的实践过程中，对邻里中心项目规划及建筑管控理念的探索升级，蓬江产业园邻里中心项目作为工业园区配套的商业服务设施，在开发建设前期，需借鉴学习其先进经验，主要体现在以下四个方面：

3.1 规划先行、分级定位

一是功能区划层面，整个苏州工业园区不同规划板块配套项目各不相同，居住区配套“邻里中心”项目，工业区配套“蓝领公寓”项目（含少量商业配套），高教区配套“人才公寓”项目（含商业配套）。二是总规层面，各邻里中心选址已在苏州工业园区总体规划（2012～2030 年）远期土地利用规划图中落位。三是控规层面，根据邻里中心分级与定位（分为便民服务型和综合服务型两类，规划服务1.5 万～3.0 万人，计容建筑面积不超过30 000m；综合服务型规划服务3 万～5 万人，计容建筑面积3 万～5 万m）。落实各地块控制性开发建设指标。四是在地块规划条件层面，对建筑设计方案提出指导性要求，并重视建筑载体的标识性、公共性及开放性。充分学习借鉴其在功能区划上分区配套、在总规层面精准落位、在控规层面把控级别、在规划条件层面提建筑设计指导性要求的规划理念，且“五年一检讨”，确保规划有效执行、确保建筑载体空间适应时代发展。

3.2 重视建筑功能业态的多样性

充分学习借鉴其一站式的生活配套供给，在功能方面，分为三大类：10%的公共服务（民众联络所）+35%的基础型商业（邻里菜场、邻里早餐等）+55%的市场型商业（休闲餐饮等）+拍地配建的公共服务设施。在具体业态方面，基础性商业涉及菜场、生鲜超市、药店、网络通讯、美容美发、文体中心、社区服务中心、基础餐饮、金融服务、干洗服务、缝纫修理、社区卫生站、数码维修等十二项目服务；市场型商业涉及零售、家居、酒店、休闲娱乐、医疗保健、教育培训等六项服务。在公共配套方面，有的邻里中心配建儿童户外活动游乐设施，有的配建公交首末站，从功能业态的多样性角度，将人群留下来。

这种功能的多样性反映在建筑空间载体上，可通过多维度复合设计和公共空间的多基面立体设计来丰富。除了通常意义的广场、绿地、街道，还包括建筑的架空空间，建筑的“灰空间”，屋顶平台、建筑庭院等。

3.3 建筑空间的开放性

在建筑设计管理环节，充分考虑建筑空间的开放性，重视建筑外部公共空间的设计，多采用街区式的建筑空间组合形式，将人群引入建筑群，并在编制方案设计任务书环节中落实指导性要求。这种空间的开放性在多种形式条件下，无论是从功能、交通、空间等方面，都是将城市空间引入建筑，涵盖所有年龄层的需求，最大限度地给尽可能多的人使用，使得必要性的活动和自发性的社会活动都能有序分布在建筑各层平台，并在空间上形成系统，塑造空间的开放性、公共性、安全性。

3.4 通过营造可识别性的建筑展示园区面貌

苏州工业园邻里中心建筑在各项目设计任务书中格外强调应充分考虑建筑物入口、建筑立面、建筑色彩这三项主导建筑可标识性的因素，并充分考虑第五立面的设计，保障项目俯视效果。建成后的各邻里中心外立面均一脉相承以暖色调为主，给人群以亲切感、安全感。蓬江产业园邻里中心在建筑设计过程中应结合前期调研结论，掌握园区职工生活模式，针对主要服务对象，兼顾地域文化特色、时代特征、园区三大主导产业特征，营造代表蓬江产业园精神面貌的建筑空间载体。

4 结论

基于打造服务型高质量产业园区、补足蓬江产业园配套设施短板的需求，本文总结了苏州工业园管委会在邻里中心项目开发建设前端，在功能区划上分区配套、在总规层面精准落位、在控规层面把控级别、在规划条件层面提建筑设计指导性要求的规划理念；在建筑设计管理过程中，重视建筑载体功能业态的多样性、空间的开放性、建筑风貌可识别性的具体要求，为下一步蓬江产业园邻里中心开发建设实践打好理论基础。