根据国家统计局公布的相关数据：2020年，我国物业管理行业总营收高达1.18万亿元。为了打造良性竞争环境，要求物业管理企业始终参照城市现代化发展中相关管理条例，既要履行物业管理职责，又要从内控方向规范管理秩序，在净化内部环境基础上，增强外在竞争优势，促进物业管理企业的良性发展，使之在城市改造建设中展现出显著的实践价值。

1   物业管理企业内部控制系统的应用必要性

1.1  有效预防企业风险

物业管理企业作为主要以业主作为服务对象的服务业企业类型，合理应用内控系统，有利于有效预防企业管理风险。此次研究专门以中国铁道企业的物业服务部为主，在其实施物业管理保障业务时，常因与客户沟通不到位，而引起纠纷事件。能加强内控，以系统化管理方式履行物业管理职责，能够为双方建立协调的互动关系，也能及时纠正内部人员不作为或松懈态度等错误行为，在改善服务质量的前提下，帮助企业树立优良形象，抑制风险事件的发生。

1.2  有序践行战略目标

内控系统作为企业管理基础内容，它的顺利开展与合理应用，还能促使企业在践行战略目标期间形成规范秩序。包括在经济活动以及服务管理项目上，均能形成持久动力，指引企业内部人员找准物业管理企业创新改革方向，始终依据市场动态与客户诉求，为其提供优质服务，从而促进物业管理企业的长远运作。只有企业从内控系统优化视角提出改进计划，才能充分发挥内部人员岗位职能。

1.3  优化企业管理效果

物业管理企业内控系统的有效运用，还能切实优化管理成效，无论是制定的会计制度还是编制的预算建议书，都能在多部门合作中及早达成管理目标，甚至可以深度挖掘部门管理职能，使之在预算管理、监督管理、会计管理等多方面都能取得卓越的管理成果，指引上级领导出具正确的管理决策。夯实企业管理基础的过程中，也能实现企业管理成本的合理控制。鉴于此，内控系统的运用是当前物业管理企业提升管理有效性的关键途径。

2    物业管理企业内部控制系统的预期目标

根据相关调查：物业管理企业因其涉及的业务内容较为复杂，故此常遭受公共环境风险、消防风险、设备风险以及停车服务风险等多项风险事件，一旦不能及时进行解决，不但损害企业信誉度，而且还会降低经济效益。而内控系统的运用及其合理建立，需要设定明确目标，借此达到预期内控效果。一方面，要求物业管理企业在内控系统助力下，能够始终保持合法运营秩序，且财务人员遵照财务制度严格履行岗位职责。另一方面，在资产核算与报表编制期间，应当依照标准的审批流程、资产盘点步骤，增加会计数据的可靠性。经过内控系统的应用，能够促使物业管理企业达成既定管理目标。而且在践行企业战略目标以及预期内控目标时，均要得到内控系统的重要支撑，积累持久发展动力。[1]

3    物业管理企业内部控制系统的关键点

3.1  组织结构监督系统

物业管理企业应当先行应用组织结构监督系统，用于针对内部人员的行为表现并进行有力监督，并从完善内控组织结构方面提出改进思路。考虑到物业管理企业多涵盖停车场服务、货物运输以及商业房屋出租等业务内容，在其业务涉及范畴内，应当重新衡量物业管理企业的内部人员关系，自此在清晰的岗位职责分配过程中，强化内控系统实效性。此处可以借鉴常规物业管理企业组织结构，即董事长→总经理→副总经理（财务总监）→工程部、经营部、清洁部（财务部）。同时，在内部组织建设中还可以新增两个副总岗位，将保安部以及办公部内控监督职权交由另外一个副总经理。由于其在物业服务部中多属于独立分支，因此可以将主要内控监督人员确定为部门主管，而后将各项业务部管理者纳入部门主管内控监督管辖范围。经过多名组织成员的积极配合，可以形成相互监督、相互配合的管理，始终以客户服务满意度作为衡量内控质量的标准，最终赢得良好口碑，在标准的内控组织系统导向下，实现有效管理[2]。

3.2  会计制度执行系统

内部控制作为物业管理企业发挥管理职权的重要内容，还要加强会计制度执行系统的优化利用。在内控管理阶段，除了需要编制完善的会计制度外，也要注重会计制度的执行力。所以应当以会计制度执行系统为基础，提高制度落实度，以期在制度指引下，可以为企业提供具体化管理方向。

某企业围绕会计制度提出的信息系统管理规定，要求在使用信息管理系统宣传会计制度期间，需要加强系统的合法开发，以免遭受技术风险，导致企业面临经济损失。特别是对系统使用权的规范审批，待获取使用权限后方可以信息系统作为执行会计制度的重要依托，而后随时根据系统更新升级动态，调整系统性能。最為主要的是要求在制定会计制度时，需要对财务人员的会计核算等事务进行合理监督，以信息系统起到监督管理作用，包括以信息系统及时上传核算数据，在打造信息共享环境的同时，也要推动会计制度的有序执行。在使用信息系统执行会计制度时，多需要利用系统中的程序管理以及终端操作、数据控制等功能。经过对企业组织成员岗位职责的分析，确保在系统运行中能够及早判断是否存在岗位相容性差等情况。在会计制度中多包含岗位职责、岗位权限、部门关系等细节内容，甚至还会设立单独的内部稽核制度，对企业会计部门内部数据（原始凭证，发票，报表）进行审核，最终在执行会计制度中，促进物业企业的规范化运营。因此，关于内控系统的运用应当加强会计制度的有力执行，提升会计数据准确度，维护会计信息安全。

此外，因物业管理企业在内控系统优化改革中，需在监督财会人员工作合法性的基础上，促使财务处理程序符合标准化处理要求。无论是新增设的会计科目还是会计科目使用步骤，都要在执行会计制度过程中得到安全保障，编制与企业运营特征、业务类型相契合的“会计管理条例”“会计核算准则”等。

3.3  内控监督预算系统

物业管理企业内控管理工作还需要借助内控监督预算系统，制定财务预算方案，并且深度学习财经法规等相关知识，在为企业设定预算目标时，也能进一步强化会计监督职能，促使企业减少风险事件发生率。内控预算环节，多具备编制、分解、审批、执行等流程。为了有效展现内控系统的实践价值，需要从内控预算方向，出具全面的财务预算计划，用于指导财务部组织成员严格依照预算目标，严控企业风险。

以财务预算编制流程为例，在进入内控监督预算系统设定的程序后，需要先行依据预算编制要求与编制内容，分配编制力量，而后汇总多部门的预算建议。整理好预算建议书后，将进行初审，若初审不合格，则重新开展预算编制部署工作，直到编制的预算建议书符合审核标准，方可进入部门预算统筹分析步骤中。该程序运行中，将由初始预算建议书转化为部门预算建议书，继续对其进行审核，其间需要历经两次预算建议书审核评估，最终通过总审核后，实现预算建议书的合理下达。如若在此期间尚未通过审核，则需要针对部门预算建议书加以修正。在整个预算编制流程中，财务部、业务部等多部门都能表现出高度配合特征，这样才能适当杜绝岗位失职或者徇私等现象。为物业管理企业给客户提供停车服务以及租赁服务时，能够获取较高的满意度，也可以在细化的预算编制监督行为中，抑制纠纷风险的出现。同时，在实施物业服务时，也要依据客户实际需求，合理设定预算目标，始终朝着预算建议书上规定的方向努力。基于此，预算编制监督系统的推进与改善也是内控体系构建中的核心基础[3]。

3.4  企业信息管理系统

物业管理企业在内控系统运用中，既要深度开发新系统，保证内控系统符合企业实际运营管理动态，又要直接从成功的应用案例中引进信息系统，自此加快企业内控管理改进速度。结合相关研究成果，在物业管理企业中适用性较强的信息系统有ERP系统，此系统可以辅助内控管理者强化内控效果。最为显著的优势是能够引领管理者编制可行性更强的内控制度。

在ERP系统干预下，可以为客户带来更舒心的物业服务。以停车服务为主，作为物业管理企业业务规模较高的一项业务，若能将该项业务相关数据输入系统中，可以在客户与企业之间建立友好的互动关系。如在客户进入物业管理企业的停车服务范围以后，需要履行车辆安全维护与计时收费职责。此时可以直接在系统平台上动态观察当前空置的停车位与每台车辆的停车时长。同时，考虑到在停车服务中常设定特殊车辆免收费项目，故此可在系统反馈的结果中划分出具体的免收费区域，之后还能对停车服务管理规定的落实情况进行全方位监督。包括在遇到紧急事件时，该企业是否能够立即响应应急预案，预防突发状况。若从系统监督中发现应急预案响应时间较长，需要对当前内控制度进行调整与改进。此外，ERP系统应用于物业管理企业内控管理工作中，还可实现全过程管理目标，从事先预防、事中控制以及事后处理三个方向给出可靠依据，这样才能为管理者给予周到的系统化服务。在事先预防环节，ERP系统的运用能够针对上述提及的内控预算内容，出具清晰的内控规定，并如实展现内控职权与内控范围、内控责任人。一旦出现超预算或预算不达标现象，ERP系统能够直接向责任人发送提醒信息，督促责任人迅速组织人员查明原因，保证企业的经济稳定性。而且内控系统可以更详细地公布内控权限，以内控制度为主导，减轻了往日人员流动沟通中的局限负担。而在事中控制步骤，可以联合会计系统、业务系统建立统筹内控管理环境，随时展示违规信息，如停车服务收费异常等，这些都能在尚未出具收费凭证前发出预警，指引相关人员及时纠正后，改善物业服务质量。其中较为关键的是可以辅助财务人员，准确查明收支数据以及余额情况，与决策层领导保持有效沟通关系，为其带来更细致且准确的财务报表，增加下一年度业务推广与企业运营决策的可行性。于事后处理阶段，除了可以如实上报财务数据外，还能对照部门业务量与收支情况，自行验证会计信息准确性，并且可以对常见的停车服务风险等事件给予可靠的预判指导保障，或是辅助内控管理者采取科学的举措解决已经发生的风险事件，继而最大程度维护企业信誉度，从上述研究中证实ERP系统值得应用[4]。

3.5  内控分析操作系统

内控分析操作系统需要随时结合企业业务类型，在精准分析成本后制定易于操作的成本控制分析报告，此时即可为企业谋求更高利润，也能促进企业的长远发展。在深度解析物业管理企业成本组成部分时，能够发现具备成本规模大、成本面广以及成本时限长等特征。因该企业通常需要为客户展开24小时的不间断服务，在业务成本之上也包含着运营成本（办公费）、管理成本（维护费，保险费）、技术成本（系统应用费用）、人力成本（人资报酬）等，这些都会在无形中增加成本分析难度。此时，可以借助内控分析操作系统，实现内控成本的合理把控。而且上级领导也能从成本计划书以及成本分析报告中，对当前企业的成本投入标准加以比对，若超出既定成本范围，则需要提出多项相关节约成本的举措。例如某企业设有2名客服以及出纳、15名维修工、20名清洁工、5名车管员等，在面对不同客户，即不同服务范围时，消耗的材料费、人资成本存在不同，此时应当适当进行人员缩减，或进行调岗操作，由此为企业节约人力成本。

综上所述，物业管理企业在美化城市环境、维护城市运行秩序过程中具备显著职能，作为物业管理企业的管理核心，内控事项应当得到企业管理者的密切关注，从组织结构、会计制度、内控监督、信息管理、内控分析等多个系统实施中，改善物业管理企业内控管理现状，继而促使企业拥有较高的综合效益。完善的内控系统既可满足企业运营管理又能促进其长远发展需求。

參考文献

[1]梁景辉. 物业管理企业内部控制存在的问题及解决措施[J]. 企业改革与管理，2021（07）：26-27.

[2]王慧. 加强物业管理企业财务内部控制的思考[J]. 财会学习，2020，（30）：191-192.

[3]刘芳. 基于全面预算管理的企业内部控制分析——以物业管理企业为例[J]. 纳税，2019，13（04）：261，263.

[4]曲红君. 加强物业管理企业财务内部控制的思考[J]. 今日财富（中国知识产权），2018，（06）：124.

[ 作者简介 ]朱朝红，男，山西晋城人，中国铁道科学研究院集团有限公司物业服务部，财务主任，中级会计师，研究生，研究方向：财务管理。

[ 摘要 ]物业管理企业作为从事园区环境管理、维护等业务的经济主体，充分运用内控系统，可以推动企业长远发展进程。本文简要分析了内控系统的应用必要性，并结合内控系统预期目标提出优化路径，经由组织结构监督、会计制度执行、内控监督预算、企业信息管理、内控分析操作等系统化内容的实施，有利于提高内控管理水平，增强企业市场适应力。

[ 关键词 ]物业管理企业；内部控制；信息管理；成本控制；会计制度