浅析绿色建筑经济效益及房地产开发的影响

2022-10-09梁一鸣广州海港地产集团有限公司

现代经济信息 2022年21期

梁一鸣广州海港地产集团有限公司

综合我国当前房地产开发的主要方向来看，坚持低碳环保以及生态理念已经成为多方关注的重点，绿色建筑在使用和规划的过程中，必然产生一系列的生态效益，这些生态效益有助于房地产行业不断进行改革和创新。因此，本文借助具体案例分析了绿色建筑所产生的经济效益对房地产开发产生的实际影响，确保可以为房地产开发领域的创新提供参考依据。

一、相关理论分析

(一)绿色建筑

新时期的绿色建筑是以生态环保理念为依托打造的新型建筑体系，从具体的实践角度来讲，强调在建筑设计和使用的过程中，坚持节水、节地、节材、节约成本的建筑原则，同时要避免建筑规划对生态环境以及人们的生活造成影响，坚持做到房地产开发合理利用自然生态资源、降低开发污染、提升生态效益。20世纪90年代初期，我国便颁布了绿色建筑建设法规，发展至今，绿色建筑体系已经逐步发展成熟，并且已经诞生了大量的绿色建筑工艺、材料、布局结构等。我国当前的绿色建筑体系依旧是社会讨论的热点，同时也是生态环境建设的重点工程。和传统建筑相比，绿色建筑有着更大的未来发展空间，绿色建筑在建设、使用、开发的过程中会产生极强的生态效益。

(二)绿色建筑经济效益

和传统的建筑项目相比，绿色建筑在建设及使用的过程中将产生较大的经济效益，这些经济效益通常是由建筑性能、建筑设计理念、生态价值等综合形成的效益。另外，绿色建筑在管理和发展的过程中强调以全寿命周期为依托进行综合考虑，短期内投入的部分花费往往是为了获取更加长远的收益。因此，在当前的绿色建筑规划过程中，绿色建筑所产生的经济效益本身具备更强的复杂性和多样性，从类型上来讲可，以分为空间绿色效益以及时间绿色效益，其中的空间绿色效益主要指的是在房地产开发的过程中，坚持以保护环境为核心原则，确保建筑工程和生态环境和谐共存，需要在建筑规划的过程中使用绿色环保的材料以及技术等；时间绿色效益，则主要指的是建筑工程规划结束之后，具备长远的可使用价值，耐久性和安全性，能够满足当前的社会发展标准，同时也可以为人们营造良好的生活体验，最大限度地保证居住安全。

另外，从绿色建筑经济效益的服务对象角度来讲，通常分为显性效益和隐性效益这两个类型，显性效益通常以节能效益、节水效益、节材效益、节地效益为主，强调建筑发展过程中对周边生态环境以及资源产生的综合性效益；隐性效益则指的是社会效益和环境效益。例如，绿色经济理念下的建筑经济发展趋势可有效缓解建筑产业的资源浪费情况，提高人们的生活消费水平。从过往经济发展现状来看，我国借助自然资源的大量应用推动经济发展，但这种经济发展方式与可持续发展理念相悖。因此，需要重视建筑经济的发展应用，为建筑行业的可持续发展奠定基础。

二、绿色建筑实施案例及经济效益分析

(一)项目背景

华南国际港航服务中心综合基地工程项目，位于广州市黄埔区黄埔大道东983号、980号地段，是广州港集团下属房地产公司——广州海港地产集团有限公司于2012年至今，建设的共三期房地产开发项目，目前华南国际港航服务中心一期、二期已完工投入使用，三期工程正在规划报批中。

项目定位：华南国际港航服务中心综合基地结合黄埔区的产业发展与空间布局，功能定位为建成集港航系统业务研发基地、港航信息综合服务平台、航运政务服务中心、航运企业办公用房、海洋经济及港口经济研发的高端技术人才公寓及港航贸易、金融、保险等功能于一体的华南国际港航服务中心综合基地和滨江商业服务中心。项目建成后，将依托黄埔区港口航运业基础，构建鱼珠临港航运商务组团。

建设规模：华南国际港航服务中心一期占地面积为15 109平方米，主要新建1幢高约 249.5米的高级商务综合楼，总建筑面积为 137 028 平方米，其中地上建筑面积为97 240平方米，主要包括商业、办公和创意办公三大部分；地下建筑面积为 39 788 平方米，主要包括地下停车库和设备用房。

华南国际港航服务中心二期占地面积为23 057平方米，主要新建办公商业楼、海洋经济及港口经济研发的高端技术人才公寓等，总建筑面积为129 102平方米，其中地上建筑面积为88 281平方米，地下建筑面积为40 821平方米。

三期占地面积为41 068平方米，其中建设用地面积为20 070平方米。项目规划新建办公商业楼、海洋经济及港口经济研发的高端技术人才公寓等。

(二)经济效益分析

1.经济收益分析

华南国际港航服务中心综合基地项目总投资为550 000万元，包括建设投资和建设期利息，其中：建设投资525 877万元，建设期利息24 123万元。

估算价值一期二期三期建设投资 (万元 ) 525 877 143 976.9 165 235 216 665.1

项目可经营资源主要包括商业、办公及地下停车库，拟采取全部对外租售方式。则营业收入主要由商业部分租售收入、办公部分租售收入、人才公寓租售收入、地下停车位租售收入组成，以及日后运营物业管理。

本项目处于黄埔临港商务中心，区位优势明显。通过对市场价格的分析并结合市场定位，出租、出售如下：

销售单价表

商业办公人才公寓车库40 000 元 /m2 30 000 元 /m2 30 000 元 /m2 250 000 元 /个

经测算，项目在运营期营业收入合计为920 000万元，回收期约20年，销售期间年均营业收入约为46 000万元，利润约40亿元，现一二期项目已运营，收益已达到20亿元。

2.物业经营收益

对于该地区物业管理价格水平，华南国际港航服务中心及周边写字楼商业物业管理费用标准为：

性质办公商业公寓物业费标准(元/平方) 19 30 4.5

结合实际实际出手率及出租率，按一定比例计算，物业收入华南国际港航服务中心一期项目物业费收入约130万元，华南国际港航服务中心二期项目物业管理费收入约150万元。

(三)绿色建筑分析

1.绿色建筑实施

华南国际港航服务中心一期项目，根据2012年开始建设的标准，设计绿色建筑为绿建一星。项目在进行绿色建筑设计过程中，从项目定位及预期目标出发，采用广州市成熟的被动式节能技术，而非纯粹高技术堆砌。同时，在方案—设计—施工—验收过程中引入绿色建筑整合设计体系，实施过程中融入绿色低碳技术：雨水回收利用、绿化节水喷灌、可循环材料、绿色照明、排风热回收、围护结构保温隔热等。在设计技术是综合比较技术的实用性及增量成本，达到“低建造成本，可推广型”的绿色建筑

华南国际港航服务中心二期项目2016年设计，2019年评审为绿色建筑三星比一期项目更加提高了标准，采用了更多绿色建筑措施，项目通过节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室内环境质量、提高与创新等几大指标，创造性实现了超高层建筑的绿色化设计和建设，在体现现代美学的基础上，实现绿色、节能、环保的有机统一。具体有楼内所有卫生器具和配件均满足一级节水要求，并分用途、功能区域设置水表计量用水量；同时收集局部屋面的雨水，作为绿化灌溉和地面冲洗用水，绿化采用喷灌节水灌溉和结合土壤湿度感应器控制的方式，节约水资源；项目进行碳排放计算分析，对具体碳排放量和减碳措施进行分析。对比港航一期项目，港航二期项目采用满足海绵城市规定的透水材料铺装，更能实现透水疏水功能。

华南国际港航服务中心三期项目，现正进行规划设计，预计2024年将进行建设实施。随着绿建要求的提高以及办公建筑市场发展，届时很有可能将继续提高绿色建筑建设标准，参考现市场更高标准，将建设绿建及leed标准双标准绿色建筑，设计条件更严格。

2.绿色建筑效益

(1)绿色建筑建设成本

对于项目实施时的标准，建设部门已要求新建项目需要满足绿色建筑规定标准。华南国际港航服务中心一期二期项目开始建设时间为2012年及2016年，为使项目得以实施，绿色建筑标准是必须满足的。在建设成本编制中，项目预算设定了绿色建筑要求措施费用，总费用增加约一期200万元，二期250万元，加上占用土地成本、管理费用等，估算绿色建筑增加费用一期250万元、二期300万元。

(2)绿色建筑物业效益

对于物业管理，先行市场费用标准，旧有写字楼与新建绿色建筑写字楼收费标准增加幅度约10—30%，尤其满足绿建最高三星及leed标准，物业费可提高30%标准。对于写字楼物业管理利润率按15%计算，估算港航中心一期二期项目绿色建筑物业管理收入利润将增加40万元。

(3)社会效益

绿色建筑标准在项目建设时期已经是强制要求，对于单个项目意义范围不大，但如果普遍项目已达到绿色建筑标准要求，对于城市后续发展的绿色建筑节能减排方面有巨大作用。在国际形势减碳减排的趋势下，作为国际化都市，绿色建筑节能是其中重要措施。华南国际港航服务中心各期项目在严格遵守规定要求的同时，更好地落实绿色建筑措施，带动区域经济发展。

综合效益分析，结合华南国际港航服务中心综合基地工程项目实际情况分析，在政府的强制要求实现绿色建筑，虽然增加一定的建设成本，但同时也提高项目整体物业管理及节能水平，回收期约10年，比项目整体回收期要短。同时，在社会整体效益上，领头带动区域绿色建筑建设实施，保障了减碳减排的实现。

三、绿色建筑经济效益对房地产开发产生的实际影响

(一)引导房地产开发以全寿命周期为依托进行成本管理

针对房地产开发来讲，构建绿色建筑实现绿色建筑经济效益的优化，其主要目的在于获取更大的利润。因此，绿色建筑经济效益中的经济成本效益以及利润效益是房地产开发的重点问题。也就导致在初期房地产开发的过程中，部分绿色建筑的规划，过于强调利润和收入，却忽视了和自然环境之间的平衡。因此，在当前的绿色建筑经济效益以全方面提升的环境下，能够为房地产开发提供全寿命周期管理体系，确保房地产开发领域可以认识到房建工程、生态、环境、城市发展之间的联系，并且从绿色建筑的前期规划、施工、使用、管理等多个环节进行全过程控制。那么就需要合理地制定前期经济成本发展目标，并且从后续的实践过程中进行成本分化。例如，可以关注绿色建筑施工规划期间的前期规划费用、土地费用、建设成本以及其他间接费用，而建筑工程的后期阶段要关注运营费用、维护费用等。这样才可以让房地产开发的成本控制具备系统性和多样性，为其持续性发展奠定良好基础。

(二)有助于房地产开发行业进行技术经济分析

技术经济主要指的是依托绿色建筑的实际规划需求，选择具备最高性价比的施工技术体系以及管理模式，这样才可以确保绿色建筑具备较长的使用寿命，能够为人们提供良好的居住环境，更可以实现长远的经济收益。与传统的建筑工程方法相比，绿色建筑的技术和经济分析是绿色建筑项目经济评估的重要先决条件，绿色建筑技术的应用和先进的绿色建筑不会像大多数房地产开发商认为的那样浪费成本。

从我国建筑行业的发展开始，绿色建筑的实际施工建设过程中无需要复杂和困难的技术。我国北部和南部的住宅建设也显示了良好的差异，综合地理位置、自然环境和气候，有各种类型的建筑规划设计，可以充分发挥绿色建筑的技术经济效益。为了扩大绿色建筑产生的经济技术利益，倡导绿色建筑施工理念，充分利用有限的地理环境和建设条件，根据建筑空间的实际情况设计更经济、更环保的建筑物，以有效利用自然资源，这样才可以确保绿色建筑的规划，真正满足不同区域人们的实际居住需求。

(三)增强房地产开发的社会服务质量

房地产开发的主要目的是满足新时期人们的生产生活需求，打造满足新时代的建筑工程项目，而绿色建筑是新时期生态理念和建筑工程相融合的成果，绿色建筑不仅可以为人民群众提供良好的居住环境，更可以改善生活品质，其最大特点在于利用健康舒适的材料降低居住污染，合理地进行建筑结构布局，合理利用自然风、自然光线进行室内温度和明暗调节。另外，还可以通过建筑外墙以及相关附属设施的建立，实现资源节约以及循环再利用。而绿色建筑经济效益的出现，不仅能够节省成本，实现资源再利用，打造良好的生活品质，更可以满足新时期人们日益增长的居住需求。那么房地产开发的未来发展将向着高质量服务、高品质产品、生态性营销方向靠拢，有助于提升房地产开发项目的综合质量。

(四)有利于促进政府在房地产开发中的生态型引导

绿色建筑的落实可以让政府成为引导房地产向生态型方向开发的主要主体。绿色建筑与低碳理念结合产生的经济效益包括生态效益和社会效益，并与周边环境的生态系统密切相关。绿色建筑在施工过程中一定会消耗一定的资源，而且由于建筑工程项目的建设时间较长，工程量较大，在很长一段时间内会对周围环境资源和生态资源的不良影响。政府可以通过政策、税收福利、技术支撑、资源优化等方式，为房地产开发提供更多的可行性资源以及政策，有助于房地产行业坚持以绿色发展为核心，不断进行绿色建筑的研发和创新，这样在政府受益的同时也可以为房地产开发提供正确地引导以及完善的辅助。