张铁红，殷俊波，邹世锋，刘伟

（1.湖南省地质地理信息所，湖南 长沙 410008；2.湖北省国土测绘院，湖北 武汉 430010）

根据国土资发[2015]103号《国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》精神，要深入贯彻落实不动产登记“四统一”，将分散在多个部门的不动产登记职能整合到一个部门，做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的统一[1]。对原有分散登记的土地使用权存量数据和房产所有权存量数据进行优化整合，建立不动产统一登记基础数据库[2-4]，为不动产统一登记信息系统提供有力的数据支持，实现不动产登记信息系统的统一审批、统一登记以及登记信息的实时互通共享[5-7]。本文分析了不动产登记数据中土地存量数据和房产存量数据的现状及其存在的问题，介绍了数据整合的任务和技术路线，并从准备阶段和实施阶段两个方面探讨了不动产数据整合技术方法的优化路径以及任务实施过程中可能出现的难点问题及其解决建议。

1 存量数据现状与存在的问题

几十年来我国土地与房产施行分散登记制度，沉淀了海量的存量登记资料，其标准不一、格式各异、互不关联，以不同的介质保存[8-10]，且已登记的房产数据没有空间位置信息、楼栋表数据不全、分层分户图未数字化，无法达到不动产登记房地一体的要求，导致房屋落宗缓慢，积压案卷较多，严重影响不动产登记发证的速度。

1.1 土地数据

现阶段，各地区已有土地地籍档案、用地档案、招拍挂档案、第二次全国土地调查城镇地籍数据库以及土地登记业务信息等历史数据。这些数据的数据量较大，与现有标准不一致，资料扫描数字化任务重，数据转换和迁移难度大。土地数据存在的主要问题为：①已有图形数据坐标系、比例尺不统一；②存在拓扑和属性错误；③数据现势性不佳；④非空间数据未与空间数据关联，信息不完整；⑤土地历史与现势信息未关联；⑥资料扫描任务艰巨或扫描附件不清晰、有缺漏。

1.2 房产数据

全国大多数房产管理局已应用了房产管理数据库，但各业务系统数据孤立[11]，存在“同一实体，多个数据源”、“图、属、档分离”等现象，严重制约着整个房产信息化建设的发展。房产数据存在的主要问题为：①纸质档案扫描只扫描最后一手信息，中间发生的转移、变更等信息资料未扫描；②登记信息只登记最后一手信息，中间发生的转移、变更等信息未登记，登记信息不完整；③产权状态信息不准确，存在大量误注销或该注销未注销等情况；④大量房产坐落过于笼统，无法准确落宗落幢落户；⑤存在附件挂接错误、附件缺漏、附件不清晰等情况。

除此以外，各地原房产主管部门在存储空间图形数据时，多采用CAD文件格式，没有建立统一的数据库，CAD命名各异且零散存放，并未整合宗地图形数据管理，增加了房产图形数据落宗的难度。虽然房产抵押、查封、注销等登记业务数据利用数据库存储，但未与房产图形数据实现图属联动管理，从而导致整合工作量较大。同时，由于国家实行房地统一管理，原房管局、国土局进行职能整合重组后，成立了自然资源和规划局不动产登记中心部门，数据交接和人员变动在一定程度上导致了不动产数据的丢失，增加了整合难度。

2 数据整合的建设任务与技术路线

2.1 建设任务

1）土地、房屋落宗。利用原始发证红线进行坐标系配准，综合分析宗地四至和宗地权利人等关键信息，进行土地落宗。在确保历史登记信息准确无误的情况下，将房屋空间数据与土地宗地空间数据进行关联，完成房屋落宗。对于不动产登记系统中已有的落宗数据，根据国家最新标准进行信息补充完善；对于没有落宗的历史登记信息，根据最新标准进行补充落宗，确保每一栋房屋都有唯一的不动产单元号。

2）业务信息整理。目前很多地区的中心城区范围已在原房地局办理了产权初始登记、转移、抵押、查封、在建工程抵押、预告、预告抵押等业务登记，已在原国土局办理了土地登记、抵押、查封等业务登记。数据整合以内业核查与外业调查相结合的方式对房产、土地历史登记信息进行逐条检查、纠错，并对每条登记信息设置业务号字段，作为唯一主键，用于挂接已落宗的房屋和宗地图形，实现图属关联。

3）附件、图件整理。大部分地区原房产局和原国土局已建立数字化房产和土地附件数据库，整合时需充分利用这些数据之间的关联，编辑开发程序语言，进行数据迁移，以满足更新后不动产登记系统的存放规则，实现即时调阅。对缺少的、不清晰的附件进行补充扫描数字化，以保证附件的完整性。

同时，某些地区的政务服务中心为提高办证效率，实现“只跑一次”的惠民政策，设立了自助打证窗口，这就需要根据不动产登记自助打证的要求，提前绘制好宗地图、分层分户图并导入登记库，确保所有图件与土地、房产图属建立关联关系，实现精准调用，辅助自助打证。

2.2 技术路线

土地房产登记数据整合流程如图1所示。

图1 土地房产登记数据整合流程图

3 技术方法优化路径

3.1 准备阶段

1）全面收集不动产资料信息。在收集不动产登记资料信息时，应注重全面收集原国土资料和房产资料，主要包括图形数据和业务数据。图形数据多为地籍图、地籍区和地籍子区分布图、零散修补测地形图等；业务数据主要为土地登记卡、土地抵押查封等申请表信息，房产楼盘表信息，房产初始登记、转移变更，房产抵押查封等信息。若采用系统的方式管理上述资料，在收集资料时应注重系统管理数据库的优化设计以及操作手册、台账资料等的收集。

2）选择适宜的数据整合方式。选择数据整合方式时，必须全面分析不同类型不动产数据及其收集情况，以加强整合路线的合理性。对于已建设完成的不动产登记数据库，应将数据库结构设计标准与现有数据库结构进行分析比较，及时补充和完善现有数据，搭建数据整合清理平台，建立映射关系模型，实现数据转移。对于不动产电子数据和电子档案，应以数据库结构设计为基础，建立映射关系，包括电子数据结构和数据库结构。映射关系模型能实现信息数据的提取和转换，还可将相关信息录入不动产信息数据库。当发现数据缺失时，必须按照数据库标准进行优化完善。对于不动产纸质版档案，应提取档案信息数据，并按照数据库设计标准将数据上传到数据库，构建不动产信息数据库[11]。

3）建立中间库，优化设计数据库结构。为提高数据整合效率且不影响日常登记业务的办理，可建立一个中间库。设计中间库时，不仅应严格遵照技术要求与规范执行，还应结合各地的应用习惯，深入了解原房产登记业务数据的内部联系，按照数据情况对原房产登记业务数据进行分类，增加一些便于分类应用和数据整理的字段。

3.2 实施阶段

1）土地数据整合。土地数据整合的具体流程为：①梳理技术路线，即土地落宗、宗地信息补录、业务整理，如图2所示；②建立档案管理系统，土地数据中的档案附件繁多、所占空间较大，需建立专门的土地档案管理系统，用于数据库后台管理，有助于提高效率，如图3所示；③分类整理，分批导入。首先分析城镇地籍数据和土地系统数据库的现势性、几何数据精度与拓扑关系、属性数据的完整性和正确性；再根据分析结果对数据进行分类整理，优先导入较重要和质量较高的数据，对质量把握不准的数据延后酌情处理；最后在不动产登记系统中对导入的数据进行展现和分析，人工补录缺失内容。

图2 土地登记信息核查技术路线图

图3 土地档案管理系统界面

2）房产数据整合。房产数据整合的具体流程为：①梳理技术路线，收集资料，提炼房产权属与各业务信息，由户归层、层归幢、幢归宗，通过不动产单元号建立关联关系，实现不动产统一编号，如图4所示；②对老房产数据进行初步梳理，建立老房产管理系统，可挂接在不动产日常登记系统下，作为一个模块展出，方便操作，如图5所示；③开发整合工具，提高效率。对老房产数据进行深入分析，仔细比对老房产数据库和不动产数据库的现行标准，利用这些数据之间的关联，编辑开发整合工具，建立映射关系，导入数据整合中间库，进行数据迁移；然后进行人工核查，以提高整合效率。

图4 房产数据整合技术路线

图5 老房产管理系统界面

3）房地一体关联。由于我国此前实行两证分别登记政策，土地使用权和房屋所有权登记分属两个不同的职能部门，累积了大量房产与土地存量数据，因此对存量数据进行房地一体关联，统一到一个系统进行管理，即为存量数据整合的关键。房地一体关联的具体流程为：①基于属性信息通过软件自动关联，利用土地与房产中的权利人、坐落等信息，通过软件进行自动识别建立关联；②人工模糊查询精细关联，在软件自动关联的基础上，人工查询附件分析，仔细判断，将土地与房产精细关联，精准入库。

4 数据整合工作的难点及其应对方法

1）正视已登记数据错误，做好记载。①不动产统一登记信息管理平台往往先于存量数据整合项目启动，而在已登记数据中存在的落错宗、落错幢、落错户等错误将占用正确的不动产单元号，导致存量数据整合时正确的户室无法落宗；②办理日常业务时，存在宗地红线重叠、幢面重叠、权利人身份证号填写乱码等情况，影响存量数据整合的整体质量，最主要的是，已发不动产证的数据带有法律效力，尤其牵涉到抵押、查封等业务的产权时，不得擅自修改任何字段，这类错误的修改，已超出了数据整合方的权限，因此整合单位必须做好详细的记载，整理后提交不动产登记中心，随着后期业务的陆续办理慢慢纠正这些历史错误。

2）抽丝剥茧，消除原始数据错误。由于历史原因，原土地和房产数据存在错误，如坐落不清、楼层错误、单元号错误、不同楼层同一户型面积不一致、误注销、该注销未注销等，这类错误是整合方可修改的。首先编写检查软件，利用数据自身的规律，对不符合常规的数据进行提示；然后整合人员抽丝剥茧仔细核查修正错误，必要时应进行外业调查，以确保数据质量。

3）预控数据动态变化，建立应对机制。“数据整合永远在路上”，不动产存量数据整合项目通常是边整合边发证，房产随时都可能发生转移，查封抵押等业务随时可能新增或解除，而数据整合工作量繁重、工作周期长，在整合期的登记业务存在一定的现势变化风险，因此需要建立及时的应对机制，降低整合风险。①定期维护，每隔一定时间，将该段时间的产权、查封解查封、抵押解抵押等日常业务与整合数据进行比对、查重、修改；②设立维保人员，特事特办，不影响用户日常业务办理。

5 结语

不动产登记工作所涉及的内容较多，且对时间要求高[12]。为了确保不动产登记制度建设的顺利实施，必须全面调查不动产信息，优化整合土地数据和房产数据。首先充分收集资料信息，相关部门通过多种技术方法优化设计中间库数据结构，规范化处理各类数据，为不动产数据优化整合奠定良好基础；再深入分析原始数据，建立映射关联关系，导入中间库，有效提高整合效率；然后在实施过程中，人工综合分析整理土地、房产、附件、图件等数据，注重细节，保质保量；最后建立应对机制，应对动态风险，满足需求变更，提高整合成果应用能力。