文／李静芸、王德起 首都经济贸易大学 北京 100070

引言：

我国1987年开始实行第一轮土地利用总体规划，此时正是我国城市化的快速发展时期。其制度目标明确提出保障必要的建设用地，建设占用耕地控制在3000 万亩左右，但是为让建设用地总量得到有效控制。因此，在全国第二轮土地利用总体规划中明确提出在保障重点建设项目和基础设施建设用地的前提下，有效控制建设用地总量，通过积极引导和加强管理，促使城乡居民点用地总规模逐步缩小。同时，《土地利用年度计划管理办法》中明确采取“指标控制+分区管制”的模式。该模式在第三轮土地利用总体规划中成型。在我国土地三大类土地分类下，县乡级土地利用总体规划划分土地利用分区。其中的建设用地边界划定后，在允许建设区和有条件建设区内，由于前期国家土地制度采取牺牲耕地进行建设用地开发，且城市区域内土地使用权获得曾经有过无偿划拨的形式，因此造成了土地粗放浪费现象严重。加之此前，我国土地的相关规划制度较为分散，直至2020年开始国土空间规划改革和制度体系建设阶段，才以整体眼光看待规划问题。因此，2019年中央经济工作会议首次强调了“城市更新”这一概念，提出加强城市更新。大城市已从“增量开发”进入“存量运营”时代。存量规划时代，要求将利用效率低下的土地进行重新规划：将历史遗留的废旧厂房进行改造；老旧居民小区及老旧街道进行微更新健全社区功能，进而盘活存量土地资源，实现我国的高质量发展。此前，北京市范围内已有多处废旧厂房改造。对此，北京市制定出台《北京市文化创意产业园区认定及规范管理办法（试行）》和《关于加快市级文化创意产业示范园区建设发展的意见》两项专项政策文件，通过面上抓规范、点上抓高端，以点带面，提升全市文化产业园区发展水平。

1、文献综述

城市更新概念最早在1958年荷兰的城市更新研讨会上被提出。西方国家以清除、推倒重建等方式对城市进行的大规模整治行动，目的在于恢复其城市的经济发展。因此产生较为严重的消极影响，主要包括住房资源紧张、疾病、人口动乱、贫困加剧等一系列社会问题。随着社会经济发展，城市更新的内涵也有所扩充，摆脱了徒有形式的大拆大建模式，融入了公众意愿作为影响因素。至此，城市更新也不再是受限于某一单独因素的考量而采取的整治行动，而是综合考量社会、经济、文化、生态环境等多维度因素后，利于城市居民生活的行为活动。国外城市更新概念及相关研究的不断发展，为我国当下借鉴其模式对城市内部存量闲置土地的盘活利用具有重大意义。

查阅相关文献，废旧工厂改造为文化产业创意园区的研究主要分为以下几个视角。首先是基于环境艺术设计视角，研究工业遗产在城市更新策略背景下的设计问题。其次是基于改造后的园区内部运营模式的问题研究，但其切入角度与本研究的关联并不密切，因此仅作为厂房改造的相关内容进行了解，不做深入研究。此外是对城市更新项目实施满意度的问题研究。将居民满意度理论引入城市更新领域,对影响综合整治项目居民满意度因素进行探索分析。本文基于上述文献的研究内容与结果，关注于废旧厂房改造后，所在地块的土地利用效率以及园区本身功能较废旧厂房功能的比较，此外还有园区对周边环境及人群外溢出的效益。

2、调研情况

本文对北京懋隆文化产业创意园区内及园区周边人群进行问卷调查，实际发放问卷100 份，回收100 份。答题者为18 岁以下的问卷视为无效问卷，实际回收的有效问卷为88 份，实际回收率为88%。

2.1 调查方法

样本的抽取采用的是分层整群随机抽样以及访谈记录相结合的方式。首先对调查区域内的人群分为“园区内工作人员、园区周边其他企业工作者及居民、园区游客”三类。进入园区对人群进行随机抽样，选取个体发放问卷。受疫情影响，周边社区及企业出入受阻，因此笔者在园区周边的多个社区随机选择两个带有底商的社区，对其周边出入人群随机发放问卷进行调查。为避免因个人理解偏差造成的数据误差，保证问卷质量，各问卷均为现场发放、填答并回收的方式进行。其中回收问卷时，笔者会对园区内工作时间较长的人员进行访谈，进一步了解废旧厂房改造为文化产业创意园区后对其造成的影响，以及对于环境变化的感受。

2.2 样本结构

本研究中，回收的有效问卷中男女比例为43：45，基于数据取得方式为随机抽样，因此该样本结构的男女比例结果仍是较为理想的，对于在研究区域内，周边人群对改造后文化产业创意园造成影响的满意度调查是较为客观的。剔除无效数据后，样本的年龄区间段集中于26 ～35岁，被调查人群的平均年龄为35.6 岁。被调查个体以园区周边人群及游客居多，因此对于园区本身对外的影响满意度测度是较为可观的。

2.3 调查结果与分析

从园区内部、园区外部及园区流动人员三个维度进行园区评价。园区内部侧重园区环境、园区外部侧重自然及社会经济条件变化的感受、园区流动人员则是与艺术馆等场所进行比较，得出园区的体验感数据。所有人群都对园区自身提供的功能及其外部性进行综合分析，给出是否赞成将废旧厂房改造的明确态度。对比不同人群的满意度测度角度，给出该区域内，影响人们对改造为文化产业创意园的因素。并且用分析结果，给出是否达到了改善土地利用效率的目的。

对于园区内部工作人员，获得的样本量较其他两类人群的样本量较少。其作为独立部分对该层次个体进行分析时，数据信度将受到影响，因此本部分的数据及访谈调研内容仅作为后续研究的部分参考。对园区周边人群进行的调查，统计的数量为40 人，针对其在调查区域内停留时间、出入园区频率以及对周边环境变化和社会经济变化的满意度进行了调查。对园区游客的调查统计，有效调查数量为40 人，主要从入园频率、来此目的、是否去过其他废旧厂房改造的文创园、文创园与传统形式艺术馆相比较的感受等方面进行问题设计。根据实地调研所取得的问卷数据，进行废旧厂房改造为文创园后，对原有历史文化印记保存状况、园区所提供就业机会、废旧厂房园地块土地利用率等问题的因子分析。

废旧厂房改造后，对园区周边居民以及园区游客进行随机调研，根据这两类人群对于不同方面的满意度进行KMO 和Bartlett 的检验，验证取得的数据是否适合进行因子分析。调研小组获得的数据分析结果显示，废旧厂房改造后发挥作用这一量表的KMO 值为0.668，Bartlett球形度检验的值为0.000，小于0.05，说明效度良好，适合进行因子分析。

根据分析，因子分析一共提取出3 个因子，特征根值均大于1，此3 个因子旋转后的方差解释率分别是25.056%，21.157%，16.001%，旋转后累积方差解释率为62.214%。利用最大方差旋转方法进行旋转，指标对应的共同度值均高于0.4，表示指标和因子之间有着较强的关联性，因子可以有效的提取出信息。因子得分1=0.307＊保护城市历史发展痕迹+0.065＊提高土地利用效率+0.006＊增加公共活动空间+0.070＊优化外在形象-0.283＊提供就业机会+0.358＊普及文化艺术功能+0.481＊提供休闲娱乐功能+0.087＊创造经济收益；因子得分2=-0.005＊保护城市历史发展痕迹+0.382＊提高土地利用效率+0.024＊增加公共活动空间+0.036＊优化外在形象+0.558＊提供就业机会+0.020＊普及文化艺术功能-0.184＊提供休闲娱乐功能+0.395＊创造经济收益；因子得分3=0.318＊保护城市历史发展痕迹-0.019＊提高土地利用效率+0.518＊增加公共活动空间-0.620＊优化外在形象+0.071＊提供就业机会-0.020＊普及文化艺术功能-0.135＊提供休闲娱乐功能-0.076＊创造经济收益。最终公式为：0.403＊因子得分1+ 0.340＊因子得分2+0.257＊因子得分3。

该部分数据进行因子分析过程中，多种影响因素划分三种成分，根据各影响因素在不同成分下的得分，进行成分与影响因素的对应分组。成分一主要包括保护城市历史发展痕迹、普及文化艺术功能、提供休闲娱乐功能、优化外在形象。并将该成分组命名为园区文化娱乐功能。成分二主要包括提高土地利用效率、提供就业机会、创造经济收益三项影响因素。该成分组主要体现的是废旧厂房改造为园区后对于社会发展的促进作用，因此命名为园区社会效益。成分三主要包括增加公共活动空间，属于园区的公共服务功能。在对废旧厂房改造为文化产业创意园后，园区周边居民及园区游客对于废旧厂房改造为文化产业创意园后所提供的三大类主要功能划分，以及各自具体的影响因素划分。根据最终总体得分对于三类主要功能赋予的权重来看，人们主要考量的主要是保护城市历史发展痕迹、普及文化艺术功能、提供休闲娱乐功能、优化外在形象构成的文化娱乐功能，以及提高土地利用效率、提供就业机会、创造经济收益三项影响因素构成的园区社会效益。

同样的方法对废旧厂房改造后园区周边人群对社区的影响因素进行分析。进行KMO 和Bartlett 的检验，验证取得的数据是否适合进行因子分析。检验结果表示：KMO 为0.947，大于0.6 以及数据通过Bartlett 球形度检验(p＜0.05)，说明研究数据适合进行因子分析。

废旧厂房改造为园区后，对周边居民的居住条件有所影响。因此数据分析表中分别对应园区周边居民对社区居住环境改善的满意度、对市政设施建设是否完备的满意度感受、对基础设施建设是否完备的满意度感受、对周边配套设施建设是否完备的满意度感受、对公共服务是否完善的满意度感受、对生活成本增加的感受、对周边人文环境的满意度感受、对生活便利程度的满意度感受、对文化氛围的感受、对商业氛围浓厚的满意度感受、对居住质量是否提升的感受、对公共交通的满意度感受、对交通是否拥堵的感受、对街道是否整洁的认同度、对区域人口流量变化的感受、对民俗文化活动的感受、对绿化面积是否增多的认同度、对生态环境是否改善的认同度、居住舒适度增强的认同度感受、对园区是否拉动区域经济增长的认同度。

因子分析一共提取出1 个因子，特征根值均大于1，此1 个因子旋转后的方差解释率分别是94.159%，旋转后累积方差解释率为94.159%，可作为主成分进行分析，及其他因子为其影响因素。

数据分析结果显示，其因子得分1=0.050＊社区居住环境改善+0.051＊市政设施建设完备+0.051＊基础设施建设完备+0.051＊周边配套设施完备+0.051＊公共服务完善+0.050＊生活成本增加+0.051＊周边人文环境改善+0.051＊生活便利程度提高+0.051＊周边文化氛围增强+0.052＊周边商业氛围浓厚+0.052＊居住质量提升+0.052＊公共交通便利+0.050＊交通易拥堵+0.052＊街道整洁+0.052＊区域人口流量增多+0.051＊民俗文化活动增多+0.052＊绿化面积增多+0.052＊生态环境改善+0.052＊居住舒适度增强+0.052＊园区带动区域经济发展效果显著。从上述因子得分计算公式的权重分配来看，废旧工厂改造为园区后，周边居民对其改造的满意程度受到上述因子的影响，且不同因子对于其满意程度的影响程度差别不大。

3、结论与展望

本文以北京懋隆文化产业创意园为主要研究区域，对园区内部环境及周边人群进行了实地调研。调研结果显示，由废旧厂房改造而来的北京懋隆文化产业创意园具有以下几方面的积极作用。

首先，被调查人群表示该改造行为利于废旧厂房历史印记的保存。其次，该举动提高了地块的土地利用效率并带来了经济效益。再次，为周边人群提供了多种社会功能。具体包括文化艺术教育功能、休闲娱乐功能、公共服务功能、社会保障功能等。最后，根据居民的居住环境影响的因子分析结果，认为诸多因子均对园区改造满意度产生影响。因此，在后续城市更新推进过程中，采取类似的废旧厂房改造等行动，需要对周边人群关注的影响因素进行全面考量，照顾到人群的生活环境是否发生改变，以及改造后能够为人群提供的功能是否能够满足其日常需求。

城市更新政策的落实，不应该是形式上的响应，更应该是以人为本，从城市居民的所思所想出发，解决生活中存在的实际问题。对废旧厂房改造的方式进行闲置土地资源的盘活利用，提高区域内经济效益，提供多种社会功能及公共服务得到了周边人群及园区游客的认可。借助原有工业痕迹的微改造，既实现了城市内部存量土地的优化利用，又转换了内部的空间功能，同时向园区外部产生外溢效益。一举多得的改造行动促使城市更新在高质量发展的时代具有重大引领意义。借助对废旧厂房改造的调研数据，感受到了城市更新落实过程中，以人为本的重要思想。虽然城市更新概念起源于国外，但是通过废旧厂房改造的成功案例，以及周边人群的认可程度，笔者认为，在政府的主导下，充分考虑城市居民的需求进行的城市更新行动一定会促进我国的高质量发展。