文/郑小宇（郑州航空港兴港商业管理有限公司）

随着我国房地产行业的发展黄金期逐年消逝，传统的房地产开发模式已经开始被动淘汰，此时“轻资产”这一名词应运而生，使得商业资产中的商业地产进入到社会公众的事业中。自2016 年以来，我国知名房地产龙头企业，包括万达、大悦城等企业及运营客户，其均投放大量的精力，用于打造轻资产轻型化的转型升级策略。与此同时，国家政府对于房地产市场的宏观调控，也进一步为商业资产中轻资产模式的推广、替换传统房地产发展模式进程的加快创造了政策条件。

鉴于此，本次研究中围绕“商业资产”轻资产运营模式进行深入分析具有重要现实意义。

一、轻资产运营模式管理理论

在轻资产的模式下，房地产企业对开发的流程进行分工合作。从最开始的土地拍卖一直到房屋的销售和后期的物业管理都要分配给更加有优势的公司去实施。因为房地产公司不能去完成全部的业务，而是把不同的项目分配给更加拥有优势的企业去实施，才能使整个工程更好的发展，从而达到利益与效率双赢的局面[1]。企业利用轻资产模式的运营进而达到低投入、低风险的目标，同时也可以获取较高的回报率。所以，轻资产是指具有异质性的、能帮助企业获得竞争优势的无形经济资源，较多呈现在企业价值链中的价值增值环节[2]。而轻资产运营模式指的是以轻资产为核心资源进行生产经营的一种运营模式类型，将企业有限的财力、精力集中于价值链中的价值增值环节，通过利用自己的优势寻找互补的合作者，将自己的非核心环节进行外包装，来降低资金对企业发展的限制，最大化企业价值创造能力的一种运营模式。

二、轻资产运营模式背景分析

（一）资本全球化

互联网行业初步实现全球化发展以来，各行各业也在随之朝向全球化的方向发展进步，由此，轻资产这一全新的运营模式应运而生。轻资产在本质上，主要是将原本依托于母公司所开展的所有业务链进行拆解分化，随后将母公司不够擅长的业务内容做外包处理，此种模式十分适用于全球化的经济发展趋势[3]。以中飞租赁为例，2018 年中国广大控股有限公司旗下飞机租赁计算控股有限公司，于6 月27日对外宣布成立国际飞机租赁投资平台，此租赁运营模式的设立，充分代表着中飞租赁面向轻资产业务模式向前迈进了一大步，飞行行业的轻资产转型，高度体现了资本全球化的发展趋势，同时也为房地产行业由“重资产”面向“轻资产”转型升级提供了重要的参考案例。

（二）外包模式助力产业链发展

房地产行业经营中，轻资产运营模式的使用，使得房地产企业可以将精力和资源更多地投放在企业核心实力建设中，而诸如现场一线施工、施工技术监管等工作项目，均可以外包的形式承包出去，促使房地产上下游的业务项目，形成一个完整且流畅的产业链，节省每一环节生产企业的成本投用，尤其是所有项目投放方的“总部”，其在“众人拾柴火焰高”的经营氛围下，即提升本企业经营效益和利润空间，也为行业乃至社会创造了更多的就业机会，最终为产业链的“良性循环圈”建设成型起到促进作用。

（三）大数据、新基建、碳中和导致传统的规模经济无法实现

房地产行业中，传统的“重资产”运营模式，已经无法满足当今充斥互联网、大数据、碳中和等先进技术的生产需求，那么由此进行“重资产减负”，就已经成为未来房地产企业的主流发展趋势[4]。与此同时，房地产的新基建项目推进中，仅是依赖于传统“重资产运营模式”，不仅投放的建设成本高，同时在技术处理方面也与施工要求及标准之间存在差距，进而造成企业成本支出与技术更新两项工作，均无法符合时代发展需求，最终影响房地产企业的效益提升以及技术优化效果。

三、轻资产运营的主要方式及内容

（一）生产外包，降低固定资产投入

企业在经营发展中，充分应用轻资产管理模式发展，往往在经营中会有目的地减少对于重大项目的固定资产投资，即便是投放部分发展资金，也仅是投放至具有专有性特征的固定资产经营方面。具体而言，企业利用轻资产运营管理时，主要关注以下几方面工作内容：

其一，充分利用轻资产运营管理模式进行企业商业资产管理时，通常会采纳外包、租赁等形式满足本企业的商业资产经营需求，提升本企业的经营管控效率[5]。

其二，利用生产外包的形式，借助资源杠杆原理，利用其他企业资源为本企业产品生产服务，而本企业则将更多的精力投放在产品的研发及营销方面，且对于终端渠道的销售等方面也可赋予更多的附加价值，提升企业运营管理效益。

其三，利用轻资产运营模式进行企业的商业资产管理，也可促使本企业在新运营模式支持下提升市场变换的应对能力，优化其资源配置标准及比例，促使本企业在现金流的格局分布中，能够快速占比更高的无息款项，且也利于增加本企业的经营现金流[6]。

（二）快速供应链管理，降低存货资金的占用

轻资产运营管理模式下，可以充分将企业当前的存货资金占用率降低，以此促进供应链的快速管理效果。详细分析而言，应该从以下几方面着手推进：

其一，在企业应用轻资产运用管理模式后，可以充分为供应链管理水平提升起到促进作用[7]。针对供应链管理本身来讲，需要确认当前的客户服务水平是否满足客户需求，随后利用包括仓储中心、制造商、供应商乃至物流配送等诸多生产体系在内的资产管理流程，促使传统的重资产管理模式在轻资产管理模式替换下，全面将其以往管理模式下的成本支出量降低。

其二，对于企业来讲，应用轻资产运用管理模式后，企业可以实现整个供应链上下游之间关系的更改，以此实现对传统供应链的有效整合。此过程中，还需要对供应链所囊括的物流、信息流以及资金流加以改善和整合，以此促进企业的运营效率得到进一步的提升。

其三，轻资产运营管理模式的应用，也可促使企业的核心竞争力随之提升。此外，供应链管理工作流程的强化，也是未来房地产企业商业资产由“重”转“轻”的重要过度桥梁。

（三）企业并购，实现低成本扩张

房地产企业发展经营期间，充分将轻资产运营管理模式应用于项目经营管理中，无须进行盲目扩张，而是可以充分将精力集中在企业擅长经营的领域之中，并实现纵向深耕的运营管理目标[8]。具体来讲，在轻资产模式支持下，可充分做好下述企业并购管理工作：

其一，轻资产模式执行下，房地产企业的商业资产运营规模的扩展，可以将大部分流动资金用于定向经营方面，而其他携带辅助经营特性的生产流程，则可以通过企业扩张的形式，分流输送或分化出去，以此确保企业的核心经营顺利以及核心生产技术一直把控在手，而“外环”技术，则可以显著节省本企业的成本投入，交由合并后的“外环”企业完成技术更新和维护，降低本企业的运营成本。其二，企业利用轻资产运营模式进行发展时，也可充分通过企业并购的形式，促使本企业的财务风险随之降低，财务风险降低后，所投放的财务风险防控资金自然也可适当缩减，转而投放至其他核心生产领域中，也是一种节省企业运营成本的有效形式[9]。

四、轻资产运营过程中应该注意的一些问题

（一）加强技术扶持，加速科技创新

房地产行业在商业资产运营中，充分利用轻资产运营模式去替换“重资产”。利于为本企业积累技术研发资金的同时，也显著加快了本企业在施工、管理等多个层面的技术创新空间。详细来讲，集中在下述几方面：

其一，强化对技术的有效扶持。轻资产运用过程中，相较于传统的“重资产”模式而言，主观上轻视资产的结构形式，随后主观上重视资产的知识运用[10]。而利用技术支持企业实现可持续经营状态，就需要在轻资产运营模式下助推科技的有效创新，以此实现对现有科技管理模式和结构的一种更新。

其二，加速科技创新。现代化发展趋势的轻资产运营模式支持下，房地产企业想要在财务管理、施工技术更新等方面实现阶段性的增长，就必须将“轻资产”中“轻”的另一层含义挖掘出来，即“减轻企业不必要技术资源支出”，投放更多核心资源在企业经营的核心领域内，实现科技的创新和研发目标，为企业的更新发展和市场竞争力提升创造条件。

（二）注重客户管理，积极开拓市场

房地产企业想要在当前的不利市场风向中坚定立足于一席之地，充分利用轻资产运营模式替换掉传统的重资产运营管理模式意义重大。一方面，房地产企业可以在轻资产运营模式下，将以往运营上游及下游的管理精力回收，更多地投放于本企业当前的客户管理中。同时，对于房地产企业来讲，做好建筑项目的监管质量把控，提升财务管控工作之后，最大的变动因素就是客户管理因素，其直接关联着房地产企业的经营命脉。此时，在轻资产运营模式支持下，将更多的精力置于客户管理方面，也利于本企业的长远发展[11]。另一方面，轻资产运营模式的构建和推广，对于房地产现有市场占有率的提升也具有明显的促进作用，以此确保企业未来各个建筑项目的设计水平、施工成果以及验收成效全方位满足建筑需求，从而奠定更大市场的开拓基础。

（三）创新融资渠道，降低财务风险

商业轻资产运营管理中，全面做好融资渠道的创新工作，可以有效帮助企业获取更多运营资金规模的同时，对于企业未来由传统运营模式面向轻资产运营模式快速转型具有重要效用。对此，本次研究中，以HD 集团为例，企业最初业务开展内容上，主要以传统房地产行业为主，运营管理模式主要以“重资产”为主，运营原理是依赖于公司旗下的楼盘销售回款资金偿还银行贷款为主，对于偿还贷款后剩余的资金，则投放于后续的房地产项目开发中，此种模式经营下，使得该企业的经营规模日渐加大。但是，随着国家宏观调控政策的不断调整，现有的房地产经济产业趋势发生变化，该企业的资金也很难在短时间内供给后续房地产项目的开发和建设。因此，该企业开始结合市场发展趋势进行经营模式转型，由“重资产”转型为“轻资产”，转型前，虽然资产总量在增加，但资产负债率却居高不下。成功转型为轻资产模式之后（如图1 所示），该公司的资金来源及渠道得以扩增，囊括了销售回款和租金构成，促使本企业的品牌效应充分与先进的轻资产管理模式相融合，有效增加投资数量的同时，本企业后续也无须再以“明股实债”形式进行财务报表统计，显著降低了企业的资产负债率，对于企业现有的财务状况改善起到了极大的促进作用。

图1 HD 集团轻资产融资管理模式

（四）标准化模块搭建，顺应轻资产模式

在标准化模式构建中，想要进一步契合轻资产发展模式的执行标准，首要做好的工作，就是针对轻资产管理核心做好标注化模块搭建工作。一方面，需要选定企业搭建标准化试点，将其作为依托，进行轻资产运营模式的层级规划，促使整个轻资产管理模式更契合企业效益经营目标及方向。另一方面，还需做好企业在整个产业链、供应链之中的领头及代表作用，唯有如此才能确保项目在轻资产管理模式下顺利推进，增加利润空间。

五、结束语

综上所述，商业资产中轻资产运营管理模式应用质量想要得到进一步的提升，首先需要做好的工作内容就是全面加强技术扶持工作，如此才能提升房地产现代化管理技术的不断更新和升级。其次，在融资渠道拓宽方面，也不可忽视，如此才能为轻资产运营管理模式的风险降低创造条件。此外，轻资产运营模式管理者，还应该主动站在客户的视角，提升客户管理水平，如此才能真正实现市场的有效开拓，最终为商业资产中的轻资产运营管理水平全面优化奠定坚实的基础。