李淼

摘要：从建筑全生命周期成本估算，约有70%～80%的费用都在运营阶段。我国现拥有大量的高品质绿色建筑群体，这些建筑在运营阶段是否达到建筑师的想法，能否满足用户的使用需求，需要通过物业的运营过程和运营系统来提高绿色建筑质量、降低运营成本和管理成本、节省建筑运行中的各项消耗。本文对公共建筑绿色节能运行进行分析。

关键词：公共建筑;绿色建筑;节能;调适;运维

1绿色运维诊断方法

1.1目标

结合绿色建筑技术特点，规范绿色建筑运行维护工作，做到低碳、节能、节地、节水、节材、减排和保护环境，从而保证实际使用效果。

1.2绿色建筑运维体检

（1）建筑节能诊断技术。建筑节能诊断采用OTI方法，即通过观察/交流—测试/计算—判断/解决，对建筑的用能环节和设备现状做出全面、详细的了解和掌握。（2）绿色建筑后评估技术。绿色建筑后评估的主要目的是针对已获得绿色建筑标识并投入运营的项目进行综合分析及评价，评估其绿色建筑技术的适宜性和节能减排效益等，为建筑实现优化管理、提高运行实效、健全运营评估体系提供重要的数据支撑和信息反馈。笔者对某省各地市多栋大型公共建筑开展了节能诊断与绿色建筑后评估工作，在工作过程中发现诸多用能问题及矛盾。针对公共建筑在运行过程中实际存在的问题，进行节能诊断及绿色建筑后评估并开展建筑节能调适工作，同时制定行之有效的绿色运行管理方法，既能够显著改善建筑用能情况，又能降低能耗水平。

1.3解决手段

（1）引入专业队伍。目前，物业管理行业缺乏具有专业背景的技术运维人员。因此，引入专业的建筑服务顾问团队来开展相关运行知识培训工作，才能够显著改善建筑存在的各项问题。（2）建筑调适工作。传统的建筑系统调试过程在项目竣工之后就随之结束，联合试运转调试是在系统无生产负荷情况下进行的。对于民用建筑而言，此时系统缺乏技术人员、设备负荷及部分灯光负荷。综合效能调试增加了实际使用阶段的调试工作，主要目的是确保建筑项目内各设备各系统性能与建筑物使用相“适应”。（3）绿色物业管理。绿色物业是以传统物业管理服务为基础，从环保、节能等科学化的角度出发，优化其物业管理运维模式，从而实现资源使用最大化的节约并减少环境污染，进而为使用者提供舒适、健康、干净、整洁的宜居环境。绿色物业是对传统物业管理的升级和革新，提升其服务质量。绿色物业管理主要有以下步骤：制定运行策略、能耗审计、节能诊断及优化调节、节能改造、节能体检、智能化管理和管理培训。（4）规范运行手册。运行原则：不降低使用者的感官舒适度及建筑本身寿命;降低建筑运行能耗及环境影响;遵循设计提升绿色建筑性能;熟悉系统各项运转情况，确保各系统高质有效运行。运行手册内容主要包含：项目介绍、项目技术特点和主要技术措施、系统设计参数及运行控制模式及要点、设备维护保养要求、数据统计分析与优化策略和行为节能等。

2案例1

2.1基本情况

建筑A于2013年投入使用，总建筑面积47990.3m2，其中地下建筑面积8155m2。此建筑由剧场、办公和展馆三部分组成，最高高度为44.14m。三部分全部为框架-剪力墙结构。主要用能的形式为水和电，空调形式为中央空调+多联机。建筑A集成应用多项绿色建筑技术，是极具区域典型代表性和示范性的高星级绿色建筑项目工程。

2.2诊断过程

笔者对建筑A进行节能诊断与绿色后评估工作，发现其存在较多问题。由于项目运行时间较长，人员更替频繁，建筑A许多绿色技术已处于停用状态，且许多设备是在非正常状态下运行。建筑整体缺乏有效运维管理。

2.3问题解析

【实例1】新风系统未使用

现象：后勤保障人员缺乏新风使用的设备常识意识，实际运行中，不使用新风。建筑A采用VRV+新风系统，每层单独设置全热回收新风机，新风直接供给VRV送风管道内，并于每个房间内设置回风口。分析：新风负责承担建筑内湿负荷并满足换气次数要求，过渡季节新风则可同时承担一部分热负荷，降低空调能耗。但由于对新风缺乏了解，在很多实例中都存在管理人员与实际使用人员忽略新风存在的问题现象。对此情况首先应审阅图纸，了解新风机及开关的位置，编写说明手册后交予管理人员，并在现场实际演示操作，使其掌握相关技术后恢复功能使用。结论：管理人员缺乏一定专业知识或因疏忽造成的功能废弃，应通过讲解的手段帮助其恢复使用;由于管理人员频繁更换，应尽量在前期将培训管理落实到位，防止后期问题难以解决。

【实例2】VRV系统缺乏管理

现象：建筑A采用VRV+新风系统，在每个房间内设置空调末端。主要存在以下问题：（1）自2013年使用以来，业主未对风管进行过清洗;（2）设备维保期过后除修理外未对设备进行后续维护;（3）通过在每层电箱上安装断路器强制对设备进行断电的手段进行节能管理;（4）室外设备由于布置不合理、散热不佳从而影响使用;（5）室内外机无法一一对应。分析：设备使用过程中需要定期对其进行维护，保证设备健康、正常的运行;对送风管道及设备本身需要定期进行清理并增加相应维保技术措施;对设备控制加装保护器，降低强制断电造成的损伤;对室外设备布局进行改善，降低散热阻力;对室内外设备进行逐一核对，并张贴标签，使其一一对应。结论：管理人员对设备只进行简单的开关和修理操作，无法保证设备正常运行，需对其进行培训与纠正，必要时增加装置帮助齐辅助运行。

【实例3】太阳能热水系统停用

现象：本项目采用了太阳能热水系统为原设计剧场后台区及体育健身区提供生活热水。由于使用功能发生变化，原健身区已更改为教室，导致剧场后台对热水需求量同样无法达到设计用量，管理人员中断了热水的使用功能，太阳能热水系统随之停用。分析：由于设计功能变化，造成原系统没有存在的意义，继续运行则会持续消耗运维费用。由于光照足够，实际可以通过控制热水系统流量，在有条件的情况下完全利用太阳能系统供给热水，在不产生额外能耗的前提下恢复热水使用。结论：由于设计与实际功能发生改变，管理人员为了省去麻烦，索性关闭整个功能和对应的系统。控制用量则可在无成本或较低成本的情况下保证建筑原有功能的使用。

3问题总结

（1）绿色建筑技术停用。管理人员对绿色建筑技术不理解，实际过程中无法使用建筑既有功能，造成资源和能耗的浪费。（2）设计与实际偏差。在实际使用过程中，建筑功能发生变化，原设计参数发生冗余或者无法满足使用的现象，造成的直接后果是“大马拉小车”，设备全负荷运转仍无法满足使用需求，设备启停频繁甚至是导致功能废弃。（3）维保缺失。建筑运行过程中未对设备、系统进行定期维护保养工作，无法保证其正常使用。（4）运行环境差。设备正常运行，离不开与之适应的环境。本建筑部分设备因运行环境过分潮湿或通风散热效果较差而无法正常使用。（5）智能化程度低。本项目中，设备缺乏变频运行功能;制冷设备运行参数无法控制，全空气系统组合式空调无法控制回风与新风阀门，也无法控制送风量与供水量;末端设备缺少群控功能，无法对温度与风量进行统一控制。

4实际成效

通过对建筑A多次现场调研，帮助管理人员进行功能恢复，提供改造建议，显著改善使用人员的舒适度，同时使建筑能耗维持在合理水平。

结束语：文章通过对某省既有公共绿色建筑实际运行过程案例进行简要分析，开展节能诊断与建筑调适工作，归纳并解决实际问题，总结绿色建筑合理运维的思路和方法，希望对业内人士有所帮助。

参考文献

[1]井凤娟.绿色物业管理对人居环境的影响评价研究[J].环境科学与管理，2021，46（03）：159-163.

[2]尹寶泉.绿色建筑运维手册的编制与思考[C]//2016国际绿色建筑与建筑节能论文集，2016.