彭春姣

摘  要：市场经济的蓬勃发展促进了房地产经济效益的不断提高，房地产企业的大量兴起使得市场竞争也愈加激烈。为了有效提高房地产企业的竞争优势，就需要有加强成本控制管理，实现良性的可持续发展已经成为每一个房地产企业亟需解决的问题。首先概述房地产成本控制和精细化管理的含义及意义，之后重点关注了房地产企业在成本控制管理中存在的问题，最后提出了几点切实可行的精细化管理对策，以期为房地产企业持续稳定发展助力。

关键词：建筑工程;成本控制;过程管理

引言：

房地产是国民居住的物质基础，是开展各项社会生产活动的必备条件，因此房地产行业对国家经济的发展有着至关重要的作用。当前，国家对房地产行业的干预调节以及房地产行业自身受到市场、资金等因素的影响，使得成本控制管理成为了众多房地产企业重点关注的问题。房地产企业需要从原来传统的粗放式管理逐步转为精细化管理，重点解决成本控制管理过程中的突出问题，展现出新的核心竞争力。

一、房地产成本控制及精细化管理的概述

（一）成本控制

成本控制是房地产企业发展和运营过程中的关键管理活动，主要是可以使企业成本不超出规定预算的范围之外。具体来时，是指运用系统管理模式对企业生产运营中有可能出现的损耗进行全面的核算和动态调整，弥补企业在财务管理过程中的不足之处，不断实现优化升级，进而有效减少生产活动中的投入成本，实现企业的经济发展目标[1]。成本控制的组成部分非常广泛，主要包括了产品投产前、投产时、投产后控制等内容，所有工作人员应培养成本控制观念，对产品生产前中后过程的成本投入进行控制管理。另外，成本控制管理过程中也要额外注意非常规下的事件，做到及时反馈并且依据特殊事件特殊办理的原则处理好相关问题。

（二）精细化管理

精细化管理是旨在基于常规的基础管理，最大限度地降低管理过程中成本投入的一种管理模式，其兴起象征着社会分工从粗放式管理逐步向精细化管理发展。精细化管理的主要目的是明确管理责任，保证日常工作管理有序进行，在出现问题时可以及时发现并解决[2]。精细化管理通过细化各个环节的管理流程来整体提高房地产企业的执行能力，有助于实现企业的战略目标，提升其运营能力，使得房地产企业的发展稳中有进，对房地产行业也具有积极意义。

二、成本控制对房地产企业的重要性

房地产行业的飞速发展推动了我国整体经济的蓬勃和发展，由于国家政府对房地产行业的宏观调控以及房地产行业易受到市场环境、资金等多种因素的影响，因此房地产企业在运营时极有可能会遭遇一系列经济风险，为了将这些经济风险的损失降到最小，必须强化房地产企业的成本控制管理。目前，眾多房地产企业因为土地资源可利用率大幅降低，融资困难等原因，经营风险还是不断增加，为了有效解决这些风险问题，就必须把成本控制管理工作做好，提高房地产企业内部的成本管理质量和效率，进而使得房地产企业的经济利润和效益不断增加。

三、房地产成本控制存在的突出问题

房地产企业在进行成本管理工作时，财务管理人员需要结合企业自身实际情况，制定科学有效的成本控制方案并确保其切实可行。但目前很多的房地产企业在成本管理工作中缺乏成本控制的精细化管理，这导致了企业经营过程中资金需要往往得不到满足。房地产企业成本控制中存在的突出问题主要包括以下几点：

（一）成本控制管理体系不健全

房地产企业内部成本管理控制体系的不完善主要是由企业成本管理人员意识不足和技术滞后性两方面造成的。首先，很多房地产企业的成本管理部门将工作重心放到核算方面，缺少成本管理目标，在进行成本控制管理工作的过程中，流于形式，没有严格落实实际项目中各个环节的具体工作，对于各项工作不能动态控制调整，最终导致成本的浪费现象严重[3]。另外，技术滞后是指很多企业还是在运用以往传统的成本管理技术，这无法满足目前行业信息化发展的需要。在成本管理过程中，无法对成本的预算、动态调整和结算做出相应的监督指导和科学分析，不利于发现浪费的成本费用并对其进行改进。

（二）限额设计未切实落实

限额设计是房地产企业在执行成本控制管理任务中的重要部分，但因为在实施设计活动和事前投资预算时没有严格地充分按照总体估算设计施工图，使得成本投入的限额设计不能有效落实。另外，由于工程项目设计的团队管理人员未准确预算企业投入成本和所得收益，使得成本控制管理目标的实施不能按照规定计划展开，并且限额设计责任制方案的缺乏也使得投资预算缺乏科学性和严肃性，不能准确把握施工图的设计。

（三）现场管理水平薄弱

房地产的建设项目建设规模大、工期长、建设团队和人员众多等多种因素影响项目的成本投入，因此大多当地产企业通常采用动态成本管理模式，根据实际情况对成本控制目标进行调整来保证在目标成本范围内完成工程项目的建设。但在现场实施过程中，由于施工团队水平不足或各单位部门之间的配合能力不高等因素，极容易使得施工阶段的成本控制管理工作难度较大，频繁出现返工、施工方案变更等沉没成本现象的发生[4]。另外，动态化管理方法的实时性不足，不能与施工现场工作进度相匹配也会对房地产企业成本控制管理效果产生负面的影响，并且逐步导致最终的控制管理效果与预期目标相差甚远。

（四）项目前期调研不充分，设计方案频繁变更

很多房地产企业在进行项目开发之前，由于工期或资金等问题，调研准备工作做得不够充分，就盲目地开展项目建设工作，进而使得施工过程中设计方案的频繁变更。这是由于在项目具体实施过程中，政府相关政策的变动或是设计方案与实际情况不符都会导致成本的不必要浪费，进而影响整个开发项目的成本核算。

四、房地产成本精细化管理的基本对策

在目前各种房地产开发项目中，房地产成本控制问题是目前重点关注的内容，

其产生的问题大多是因为项目管理中开发前的准备工作和开发过程中施工设计方案不断变更所导致的，如果房地产项目管理人员不能找出切实可行的办法有效地缓解或解决这些问题，将会对成本控制工作由传统粗放式管理向精细化管理转化带来不小的阻力。因此，文中对于该问题给出了以下几方面精细化成本管理的基本对策，进而改善或解决房地产企业成本的不必要浪费问题。

（一）精细化管理模式贯穿项目撕膜

由于房地产行业是国民经济的基础，因此国家对其的干预调控必不可少，如何在政府严格管控的下能够提升房地产企业的经济效益，保证房地产企业的平稳发展，是目前大多数企业在成本管理中寻求转型的关键问题。将精细化管理模式贯穿于成本控制管理的始末有一定的要求，即房地产企业在项目前期招标阶段和施工阶段的每个环节加强精细化管理的应用。主要内容包括通过精细化管理方式，在房地产企业在项目开发前的招标工作中需要将各个施工阶段的损耗等因素均作为影响成本的考量因素，编制出科学可行的预算方案。另外，施工团队负责人在进行施工阶段的精细化管理时，必须严格实施目标成本，且在施工过程中最大限度地避免意外事件发生，确保实际施工成本和预期目标成本相符合，并且也要及时将各个环节的成本支出更新到相对应的系统中记录，避免信息不对称导致的开支浪费。

（二）强化成本核算的精细化管理

房地产企业在成本控制精细化管理过程中发展成熟的标志即强化成本核算的精细化管理。企业管理人员应该带动群体工作人员共同参与项目的数据采集工作，将施工过程各个环节的信息化具体要求和内容落实到个人，保证成本核算科目的全面，同时运用智能化的信息技术和工具来优化成本管理工作，将项目数据通过整理、归纳和分析形成对应的绩效考核指标，推动房地产企业的成本核算和控制工作更加完善。

（三）提高成本控制管理人员的能力

成本管理人员是房地产企业中发展的基础力量，是执行企业项目建设过程中成本控制的主力军，且决定着最终成本控制管理的效果。因此，房地产企业管人员应意识到建设团队人员的重要性，帮助企业内部相关的工作人员提升实际工作能力和业务水平，通过培训、宣传等方式来加强员工对于成本控制及精细化管理的认知;另外，也可以通过人才引进等方式为企业的成本控制管理工作的优化升级提供新的活力，具体来说，首先可以通过学校与企业之间的沟通合作，选择缺乏实际练习但理论知识丰富的毕业生进行重点培养，其次也可以通过招聘引入行业其他企业的优秀人才为企业效力，运用其专业化的知识和丰富的成本控制管理经验将成本精细化管理模式更好地运用到成本控制工作中。

结束语

成本控制是房地产企业有效避免经营风险，提高企业利润的重要管理方式，针对开展成本控制管理工作中的难点，将精细化管理模式运用到成本控制中是目前企业优化升级成本管理的主要路径。因此，房地产企业的管理人员必须培养成本控制精细化管理的意识，重视精细化管理为企业带來的经济价值，帮助房地产企业获得更好的经济效益。

参考文献：

[1]张卫红，金晓芬.基于目标成本管理的房地产成本精细化管理体系研究[J].工程经济.2018（10）

[2]任德刚.房地产企业成本精细化管理探究[J].纳税.2018（04）

[3]潘霞.房地产成本控制存在的问题及精细化管理分析[J].财会学习，2019（12）：109-110.

[4]胡锋，刘辉照，傅言杰.对房地产成本控制策略的相关研究[J].科技经济导 刊，2019（06）：232-232.