□文/刘 阳

（北京市基础设施投资有限公司 北京）

［提要］土地是特色小镇建设的基础与保障，土地一级开发对于小镇项目的建设落地与产业发展具有重要的作用。本文以北京市浅山区特色小镇潭柘寺镇土地一级开发为例，对土地一级开发工作的盈利模式、成本盈亏平衡和风险进行分析，如何在收益和平衡之间找到平衡点，是企业实施一级开发关注的问题。

一、土地一级开发发展历程和模式

（一）土地一级开发的发展历程。从全国范围来看，土地储备和一级开发经历了三个阶段。

第一阶段，主要是1999年以前，由于土地一级开发的相关法律法规还未出台，土地储备工作还处于开发商和用地单位自由组合阶段。开发商以协议出让或先划拨后补办协议出让手续的方式取得现状土地，自行进行征地、拆迁和大市政建设后，再开发建设房屋，这时候的土地储备开发工作还比较混乱，一级开发和二级房屋开发通常由一家开发商完成。

第二阶段，主要是1999年至2002年1月，这一阶段可以说是土地一级开发工作走向正规的过渡阶段。由原来的经营性用地协议出让，转变为协议出让与“招拍挂”出让共存的局面，标志着资源的市场化配置逐渐转型。协议出让土地逐渐减少，迫于市场化竞争压力，一些专门从事土地一级开发项目的公司开始成立。

第三阶段，主要是从2002年1月至今，2002年中华人民共和国国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，要求今后的经营性用地必须采用“招拍挂”方式进行，标志城市土地供应将走向规范化和透明化，土地一级开发越来越受到重视，也表明政府将有计划地通过控制“地根”来调控城市的建设速度和房地产市场。……