【摘要】随着我国当前社会的不断发展，经济水平也得到了显著提高，同时我国的城市文明程度也得到了显著的进步，人们在日常生活当中逐渐追求高质量的生活体验。在当前我国城市的发展过程当中，老旧小区改造的问题是城市建设的重中之重。对于城市发展建设的过程当中来说，老旧小区改造是其中较为薄弱的环节，并且对于我国当前实际情况来看，老旧具有小区面积较广的特点，并且其中的公共配套设施、建筑性能、安全管理以及道路交通等存在很多问题。本文主要分析当前我国城市老旧小区改造的实际情况、改造过程当中面临的问题、以及后续如何进行老旧小区改造提出相应的建议。希望能够在当前老旧小区改造的过程当中提供建设性的意见，让老区小区在城市当中找到新的发展方向，使其各项功能得到增强，焕发出新的生机。

【关键词】城市;老旧社区;环境空间;升级改造

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.12.021

引言：

随着当今时代快速发展以及升级的过程当中，人们对于日常生活当中的居住标准也在不断提高，在当前城市当中的老旧小区各项功能已经很难满足人们的日常生活需求，虽然在一定程度上对于小区居民的生活不会产生影响，但是对于城市的发展产生了一定的制约作用，因此，对于城市当中的老旧小区来说，要对其进行不断的改造升级。

1、城市老旧小区改造过程当中遇到的问题

1.1居民意愿很难达成一致

从社区居民住户情况来说，社区居民的结构具有较为复杂的特点，并且其家庭结构、年龄、以及经济情况也存在着较大的不同，但是相同的是居民都居住在同一个环境当中。并且对于不同的居民来说其自身的需求也存在着较大的差异，呈现出多样化的趋势[1]。这就导致在老旧小区实际的改造过程当中，会触及到一部分居民的利益，因此，部分居民就会对老旧小区的改造产生较大的意见，这也是目前在老旧小区改造的过程当中所面临的较大阻碍。此外，对于不同结构的居民来说，在改造的过程当中对于需求的要求也不同，这样很难得到小区全部居民的支持。这就会使居民的意见很难得到统一，从而使老旧小区改造的计划得到了搁置。

1.2资金筹集问题，政府财政资金无法承担

对于我国当前城市老旧小区改造的过程当中，资金的来源主要依靠于当地政府的拨款，这就会导致资金使用情况受到了一定的限制，同时对于老旧小区改造来说，很难看到社会资本的参加。在当前我国城市老旧小区改造的过程当中，需要较为庞大的建设资金，同时在资金筹集的过程当中也产生了较大的困难，这也是目前老旧小区改造升级过程当中所面临的主要问题。在改造的过程当中主要依靠三大改造主体，其中以政府为首要改造主体，其次以业主本身以及小区开发单位[2]。首先，对于城市老旧小区改造工作来说，所涉及的面积较广、工程量较大，在改造的过程当中所产生的改造费用政府无力进行承担;其次，对于老旧小区的产权来说，具有较为复杂的特点，在改造的过程当中产生的费用也很难得到小区开发单位的支持;最后，对于老旧小区当前的居住人群来说，结构相对复杂，并且居民对于改造的需求也产生了分歧，在老旧小区当中居民的收入相对较低，因此无法从居民自身出发，承担起改造升级过程当中产生的费用。

1.3相关政策法规缺乏

在老旧小区改造的过程当中，缺乏一定的政策以及法律法规的支持，这就导致在实际改造的过程当中会出现无法可依的情况，严重情况下在执行的过程当中会与居民等发生冲突矛盾，使治理的效率大大降低。对于当前我国老旧小区改造过程当中涉及到的法规以及政策，大多数都是由当地政府出台的一些实施性文件，其文件不具有完整的法律法规文献同时也不具有系统化的特点[3]。对于政府出台的实施性文件来说，缺乏统领性以及高层次的法律法规，并且对于其中的法律条文也不具备一定的实施性，通常只是一种概念性的文件。对于这些实施性的文件来说，可操作性较为薄弱，对于各地政府所出台的相关文件标准较低、适用性较弱以及差异较大的特点，因此在进行城市老旧小区改造的过程当中，缺失有针对性的法律法规，这在一定程度上使老旧小区改造所面临的风险以及困难大大增加。

1.4相关配套设施改造力度不大

在城市老旧小区改造的过程当中，一部分会受到居民的大力支持，其中主要体现在小区当中的相关配套设施进行升级改造。目前在老旧小区改造的过程当中主要以设施老化改造为主，如果在小区当中老年人占有量较高，其上下楼梯以及出行较为不便，并且老旧小区主要以步梯为主，因此要加装电梯，但是在电梯安装的过程当中，会涉及到较多业主自身的利益，如果政府没有在其中起到一定的主导作用，单靠居民自己很难在老旧小区改造的过程当中加装电梯[4]。此外，在老旧小区改造的过程当中，其小区面积较小、停车较为困难、以及小区道路较为狭窄等是居民重点关注的问题。老旧小区的建设时间较长，并且大多数建设的时间位于上个世纪，在小区当中没有设立专门的停车场。但是，随着居民生活水平的逐渐提高，私家车同样也是居民生活的标配，这就导致居民在生活当中具有行车拥堵、以及停车困难的情况，同样也不利于邻里之間的和谐。在电梯安装以及停车问题当中，涉及到了居民的各方面的利益，加大了协调的难度，并且在电梯安装以及停车位增加的过程当中会面临较大的资金投入，这些问题的出现，会使社区当中配套设施的升级很难进行[5]。

2、城市老旧小区改造的内容以及标准

2.1基础类

对于城市老旧小区改造来说，主要以基础类的改造工作为主，能够很好地满足居民的基本生活需求以及安全，并且在改造过程当中主要为了能够提高相关基础设施以及环境的整治，对于小区的楼梯以及外墙等进行维修[6]。对于老旧小区来说其中乱搭乱建相关违章建筑的现象普遍存在，占用消防通道的情况也较为严重，因此要拆除相关违章建筑，保持消防通道的通畅，为老旧小区当中的居民增加防盗网以及防盗窗，整治目前小区当中存在垃圾乱丢的现象。在市政配套设施进行改造的过程当中，主要将小区内的供电、排水、消防照明以及道路交通等相关基础设施进行不断的完善，对于基础设施不足的地方要在第一时间进行整改，相关外墙建筑屋面以及楼梯等居民生活的公共部分，要作为改造过程当中的重点以及提升目标。

2.2完善类

在对老旧小区基础设施改造的过程应有效地改善居民的实际生活需求，同时也要增加居民的生活便利条件。在完善类的升级过程当中，主要包括了相关基础配套设施的建设、建筑节能的改造、在有条件的情况下可以为居民安装电梯。在基础配套设施建设的过程当中，同样包含了增设停车场、建设老年人的活动设施、完善小区内的绿化。对于老旧小区来说，在条件允许的情况下可以为居民增加体育健身设施，以及文化休闲设施，这样能够促进小区内居民投身于丰富的文化活动当中[7]。

2.3提升类

在老旧小区改造的过程当中，要对于基础设施进行不断的完善，虽然能够满足小区当中居民的部分需求，但是也要朝着居民具有较高生活品质方向进行不断的进步。因此在进行老旧小区改造时，改造的方式以及内容可以进一步优化。其中主要包括将社区服务供给不断进行增加，这样能够有效地将居民的生活品质进行提升。增加居民在日常生活当中的公共服务配套设施，同时也要将其转变为智慧化的改造方式。主要体现在改造公共卫生服务、以及综合服务的方式当中，增加小学教育以及幼兒园教育相关的设施服务，并且对于年龄较高的局面来说也要增设养老设施服务等[8]。在提升类的改造过程当中，要将小区的区域特点以及实际情况参考到其中，将政府财政资金的投入以及产生的引导作用充分发挥出来，吸引社会资本参与到其中，同时也能够提高基础设施的建设，对于其设施的运营以及改造也会产生一定的促进作用。

3、老旧小区改造的策略建议

在老旧小区改造的过程当中，能够从居民自身出发，满足居民的实际生活需求，从而将居民的归属感以及幸福感有效提高，并且能够将社区的精神不断地改善，更好的构建和谐友爱的社区环境。根据当前我国老旧小区改造的过程当中遇到的问题，提出以下几点改造策略：

3.1政府主导，实现多元主体参与共治

在老旧小区改造的初级阶段过程当中，可以将政府作为工作当中的主导部门，由政府出发，提出城市小区改造以及升级的建议。并且在实际的改造过程当中，政府要大力进行支持，吸引当前社会组织的参加，同时也要让居民参与到社区改造的过程当中。这样能够有效地推进改造多主体之间的合作，从而实现优势互补以及资源共享的局面[9]。对于老旧小区的居民来说，是小区改造最大的受益主体，对于合作共治来说，居民同样是为重要的主体之一，因此在老旧小区改造的过程当中，要将居民的参与性以及积极性充分地调动起来。这样能够在老旧小区改造的过程当中逐渐形成以政府作为主导、相关部门进行联动、社区进行相应的协调工作、社区承担着统筹规划的作用、同时业委会也要进行改造工作的具体实施，从而实现全民参与的共治目标。

3.2多渠道筹集资金，提供资金支持

首先，在老旧小区改造的过程当中，资金的筹措可以主要依靠于多方共同承担，同时也可以将其作为主要的责任机制，在改造过程当中产生的资金，不能主要依靠政府进行承担，需要将资金不断地拓宽，这样在老旧小区改造的过程当中，能够看到较多社会资本的参加，这样能够促进老旧小区改造注入新鲜的血液[10]。所以，在老旧小区改造不断探索的过程当中，需要找到其适合自身的收益链以及投资链，这样能够有效地将融资渠道进行不断地拓宽。对于城市当中的老旧小区来说，其地理位置位于城市的中心，具有较大的地理优势，因此在进行融资的过程当中，可以将自身的地理位置优势充分体现出来，例如：可以将小区的临街土地或者闲置土地进行二次开发，将开发后所产生的资金收入作为小区改造的资金，同时也能够吸引当前社会资本的参加。其次，对于政府来说，要加大对于老旧小区改造的扶持力度，在政府的财政收入当中，要将其中一部分的比例应用于小区改造当中。最后，对于小区改造的实际情况来说要给予一定的政策优惠，将参与到老旧小区改造过程当中企业产生的税收进行相应的减免，从而使企业的建设成本得到有效降低，这样也能够在一定程度上促进老旧小区改造的升级。

3.3健全相关政策法规，提供有力的制度保障

对于老旧小区改造来说是一项较为复杂以及系统化的工程，需要在改造的过程当中制定相应的法律法规以及配套政策，这样能够有效地将改造工作加以规范，同时也能够在一定程度上促进改造工作的顺利进行。首先，在法律法规制定的过程当中，能够有效地保障老旧小区改造具有一定的合法性，并且随着相关政策的出台，也能对老旧小区改造产生一定的保障作用。其次，对于老旧小区进行改造的审批过程当中，也产生了一定的困难，各个地区要根据其老旧小区改造的实际情况，制定相应的专项审批工作，并且将改造过程当中涉及到的流程进行不断的优化，这样能够使审批步骤有效减少[11]。最后，在进行老旧小区相关法律以及政策的制定过程当中，也要与我国当前的城市建设相结合，符合城市的发展方向，从而更好的对老旧小区进行改造。

3.4传承历史文脉，重塑社会精神家园

对于老旧小区的居民来说，居民具有世代相传的特点，这就导致了老旧小区对于居民来说不仅是一个居住环境，同样也是作为一个城市记忆进行存在，老旧小区当前的情况能够很好地将居民的生活情况进行充分反映。对于老旧小区当中的建筑特色来说，能够很好地将城市的发展进行不断的展现，具有一定的历史纪念意义。因此在老旧小区更新改造的过程当中，需要将其中存在的历史文化以及内涵充分的挖掘出来，并且也要将老旧小区自身的特色充分进行保留，在提升居民居住环境以及文化生活品质的过程当中，也要注重于精神家园的重塑。

结语：

对于城市老旧小区改造来说，是一项民生工程同时具有较为复杂的特点。在进行老旧小区改造的过程当中需要大量的财力、物力、以及人力，并且改造不是一蹴而就的，而是一种长期投入，并且在改造的过程当中会使居民原有的生活观念得到转变，也会触及到百姓的自身利益，对于管理方法和管理机制来说也得到了新的创新[12]。这是要求在我国的城市老旧小区改造过程当中，政府部门要充分发挥其主导的作用，同时在治理的过程当中要实现多主体共同参与的方式。不断寻找适合当前老旧小区改造的方法，这样能够在一定程度上构建和谐社区、将人们的生活质量显著提高、同时也能够构造良好的人文环境，将老旧小区当中居民的生活指数显著提高，从而更好的实现我国建设小康社会的目标。

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作者简介：

芦文斌（1982.06-），男，汉族，上海人，本科，中级工程师，研究方向：建筑设计。