赵新江

8月18日，“山东青岛一小区业主购房后发现公摊面积占比高达46%”冲上热搜。

8月24日，内蒙古自治区住建厅一则对《关于规范房屋“公摊面积”的提案》答复迅速出圈，答复称，将取消“公摊面积”的建议列为近期亟须修订的立法项目建议上报住建部。

8月31日，据媒体报道，内蒙古自治区住建厅房地产市场处有关负责人对此回应，“住建厅网站上登的是一个上报住建部的建议，部分媒体有过度解读之嫌”。

那么，住宅公摊面积是否该取消呢？相关专家各有说法。

什么是公摊面积

什么是公摊面积？具体来说，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

而公用建筑面积一般由以下两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。简单来说，如果电梯和公共设施这样的公共空间以及走廊、过道等越多，那么公摊系数自然也就越大。

就在今年8月，央视新闻报道，在山东青岛，有购房者收房时发现，自己买的房子，公摊面积达到46%以上，接近一半面积的房子被公摊给摊出去了。

一名购房者表示，其购买的房屋，房产证面积是128.35平方米，套内面积不到70平方米，最大的卧室即主卧11平方米，但是装完床，床头柜、衣柜放不开。次卧8平方米。

业主们反映，根据购房之初销售人员的解释，小区属于超高层建筑，考虑到避难层、电梯高度等因素，公摊面积可能会达到31%，所以签订购房合同时是按照这个标准来计算的公摊。但令人没想到的是，最终收房时的公摊系数却远远超过31%，经过相关部门的调查，有三栋楼的分摊系数均在46%以上。

由于目前不少商品房采用的是预售制，普通购房人只能被动地从开发商等处了解信息，这也为最终到手的公摊增加了不确定性。

既然公摊面积容易引发纠纷，能不能取消呢？

建议取消声音不断

近年来，关于取消公摊面积的声音从未间断。

2018年，《新华每日电讯》发表文章《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》。文章指出，公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，更使其在购房后需支出物业费、取暖费等更多成本。

2022年两会期间，全国政协委员洪洋表示，在商品房销售中附加公摊面积是普遍现象。取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓明白付费，放心购房。

官方层面首次回应

根据内蒙古自治区住建厅网站对内蒙古自治区政协十二届五次会议王凤华委员《关于规范房屋“公摊面积”的提案》答复，委员提出的在商品房交易中使用套内面积作为计价依据，对维护老百姓切身利益具有积极的作用，因此我厅将取消“公摊面积”的建议列为近期亟须修订的立法项目建议上报住建部。

答复指出，目前，全国在商品住宅的交易和确权中普遍以共有建筑面积为标准，公摊面积确定具有很强的专业性，广大购房者对分摊的公共建筑面积的合理性、准确性缺乏专业了解，也不能直观地了解实际套内面积，且公摊面积因项目不同存在差异，造成消费者的质疑和矛盾纠纷。

在商品房交易中使用套内面积作为计价依据，对防止出现公摊面积无序增加，减少购房过程中的矛盾纠纷，维护老百姓切身利益具有积极的作用。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，公摊面积的问题涉及购房者的购房成本和物业费成本，同时也和一些房企变相借公摊面积来降低建造成本等有关联，这一问题关系到广大购房者的切身利益，各地需要仔细调查，积极解决。

专家解读

公摊面积，这是一个大家极度关注的话题，一有风吹草动，难免会引来猜测无数。看看各方专家如何解读。

严跃进认为，以套内使用面积进行交易也被称为所见即所得，这种方式旨在减轻买房者顾虑，同时也能在一定程度上制约部分打政策擦边球卖低得房率房子的开发商。这种做法既符合国际通行做法，也符合“房住不炒”的政策导向。

他表示，因为对于购房者来说，公摊面积只是附属设施，对购房者而言更重要的是具体居住面积。居住面积一是一，二是二，买房才会没有太多顾虑。如果套内面积小，老百姓觉得不划算，就不会去买房。开发商也会更加注重如何做大套内面积，也会防范他们通过公摊面积做虚假文章。

景晖智库首席经济学家胡景晖认为，公摊面积是2001年施行的《商品房销售管理办法》中明确规定的。公摊这个做法学习自香港，但2013年香港已取消公摊，使用套内面积计价。目前绝大多数国家和地区都是使用套内面积交易房屋的。重庆市作为试点，在2002年也取消了公摊。所以，取消公摊不是不可为。

他认为，取消公摊会有一些管理方面的麻烦，比如存量的住房如何处理，新老办法如何衔接等。但取消后，民众买房可以买得明明白白，也有助于提振市场信心。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，将公摊计入购房面积这一模式存在多年，不是一夜之间可以取消的。當前，购房者的不满主要集中在公摊面积不透明上：公摊是不是真的需要这么多、一套房子的公摊面积是否真如开发商所声称的那么大？如果真正的公摊部分是合理的，能清楚明白地向购房者展示出来，且不存在虚增公摊面积做大开发商利润的情况，那么保留公摊是没问题的。

李宇嘉认为，公摊的管理需要更加精细化。一种做法是，计算公摊的成本和建房的成本是否有差异。如果有，是否可以分开定价？再比如：引入独立第三方对公摊面积做实测，在预售阶段就做到所有公摊信息都清晰透明。

中原地产首席分析师张大伟认为，主要受政策影响的是期房交易，因为其得房率存在波动和不确定性，二手房和现房交易几乎不受影响。

北京市房地产法学会副会长、首都经贸大学教授赵秀池认为，未来政策适用范围或将进一步细化，仅目前来看，无论哪种面积计算方式，房屋总价都是不变的，对房屋所有人影响不大。

此外，也有专家指出，即便取消公摊面积，开发商也可能通过涨房价、涨物业费和暖气费等方式收取，因此可能没有实际意义。