戴志荣 周跃敏

摘要：针对聋哑人申请办理不动产登记的具体案例，各地不动产登记机构处理方法略有不同。笔者从聋哑人民事行为能力、登记询问制度、“残疾人证”效力等几方面分析处分不动产行为并提出相应建议。认为在办理聋哑人不动产登记业务时，不动产登记机构宜与同级残联组织建立合作机制，操作过程中应特别注意聋哑残疾人的人格权和名誉权，并通过绿色通道予以关心关爱。同时，应通过专业人员介入与聋哑人交流，确保其民事行为能力和真实意思表达，并通过细致的询问制度保障其不动产权利。

关键词：聋哑人;登记询问;民事行为能力

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）05-0042-04 收稿日期：2022-04-11

作者简介：戴志荣、周跃敏，溧阳市不动产登记交易中心。

有一聋哑人通过拆迁取得一套房屋且已登记办理不动产权证，现该聋哑人想将该房屋过户至其侄子名下。由于该聋哑人只会写自己的名字，且所作哑语动作也不规范。不动产登记中心在受理这一笔特殊登记业务时，如何理解聋哑人的意思表示，认定其是否具有民事行为能力而办理相应登记呢？

各地不动产登记机构碰到此情况有不同处理方法，笔者从聋哑人民事行为能力、登记询问制度、“残疾人证”效力等几方面分析处分不动产行为并提出相应建议。

1 聋哑人民事行为能力与合同效力

1.1 聋哑人与民事行为能力

民事行为能力是指独立实施一个民事法律行为的能力，我国《民法典》根据自然人的年龄、智力、精神、健康状况，把自然人的民事行为能力分为三种类型：即完全民事行为能力、限制民事行为能力和无民事行为能力。

聋哑人作为听力和语言能力障碍的残疾人，虽然在人际交流过程中非常不便，但他们可以正确认知事物，也能从其内心表达意思真意，并非不能辨认或完全辩论自己行为的精神病人。如果没有证据证明聋哑人是无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的情形，那么他就有独立实施民事行为的资格。因此，听力和语言能力障碍并不影响其民事行为能力。

1.2 聋哑人签订合同效力

我国不动产登记是债权形式主义，合同是基于登记的原因文件材料，且合同效力直接影响物权效力。那聋哑人作出的民事法律行为是否有效，法律上是如何认定的呢？

根据《民法典》第143条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力;（二）意思表示真实;（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

若聋哑人为完全民事行为能力人，其独立实施的法律行为不会因为行为能力上的欠缺而具有效力上的瑕疵，其也有能力、有权利自主实施法律行为，因而签订合同也具有法律效力。

2 询问制度的必要性

2.1 询问制度是法律的规定

聋哑人因交流不方便而难以询问，于是有人提出，处分不动产时，登记机构可否作简单询问或不作询问？

我国《民法典》第212条明确规定，登记机构在登记时应当履行“就有关登记事项询问申请人”的职责。登记机构遇到聋哑人等特殊人群，根据法律规定，不光要询问，还要详细询问，以确保权利人合法权益。

2.2 询问可了解其民事行为能力及意思表示

通过询问，可了解聋哑人能否辨认自己行为，是否具备完全民事行为能力。询问也可了解聋哑人明示的外在意思表示，登记机构尽合理谨慎同时，也提醒聋哑人自己尽合理注意义务，同样也让合同相对人能够信赖，确保交易安全。

2.3 登记机构如何实施聋哑人询問制度

聋哑人是社会弱势群众，应得到关心关爱。我国《残疾人保障法》第7条规定，国家机关、社会团体、企业事业单位和城乡基层群众性自治组织，应当做好所属范围内的残疾人工作。从事残疾人工作的国家工作人员和其他人员，应当依法履行职责，努力为残疾人服务。

不动产登记机构可主动联系聋哑学校、民政、残联等机构，聘请第三方机构中会手语的人员帮忙翻译，在询问过程中着重询问“不动产房屋归属”“是否愿意出售转让”“转让给谁”等登记相关的问题。

2.4 不动产登记注意服务过程中的尊重与关爱

不动产登记询问服务过程中应当理解、尊重、关心、帮助聋哑等残疾人。同时，在询问过程中还应注意以下事项：一是帮助聋哑人时，如不懂手语，不要乱打手势，以免造成误解;二要注意称呼用词，新华社发布《新华社新闻信息报道中的禁用词和慎用词》中明确，对有身体伤疾的人士不使用“残废人”“聋子”“呆子”等蔑称，而应使用“残疾人”“盲人”“聋人”或“智障者”等词汇;三是多与残协沟通，加深对残疾人群体的了解，避免出现常识性错误;四是特别注重残疾人群体的名誉权和人格权。

2.5 取得申请和处分申请的异同

有人会问，上述聋哑人在申请领取拆迁房屋不动产权证时，没有进行严格询问其具有民事行为能力，只在申请书上签字后即予以登记领取证书。而处分房屋申请，为何在认定其民事行为能力的同一问题上要再严格询问呢？

一般而言，凭房屋征收补偿安置协议等合同办理取得不动产登记时，对于接受一方已履行合同对价的义务，即便聋哑人委托他人代为申请不动产登记的，登记机构对其提供的授权委托书也不作实质审查。而对于自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，《不动产登记暂行条例实施细则》明确应到不动产登记机构现场签字或办理相应公证。从此可以看出，在处分不动产申请登记时，因涉及物权转移或权益减损，登记机构应作必要注意义务，就有关事项询问申请人。

3 《残疾人证》与代理人

3.1 《残疾人证》效力

根据我国《残疾人证管理办法》的规定，《残疾人证》是认定残疾人及其残疾类别、等级的合法凭证，是为了维护残疾人的合法权益，保证残疾人享受国家和地方政府的优惠政策而发放的证书。县级残联根据医院或专门医疗机构作出的残疾评定结果审核发放《残疾人证》。

随着《残疾人证》的作用日益突现，为避免出现对《残疾人证》中“监护人”理解偏差，目前申领的第二代《残疾人证》已将“监护人”栏改为“联系人”栏。目前，已经领取第一代《残疾人证》的残疾人，均要求换领第二代《残疾人证》。

3.2 民法中的监护人

《残疾人证》是从纯医学角度作出的评定，其是否符合限制民事行为能力或者无民事行为能力，是不动产登记机构无法判断的。

《民法典》第24条规定，不能辨认或者不能完全辨认自己行为的成年人，其利害关系人或者有关组织，可以向人民法院申请认定该成年人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。《民事诉讼法》第187条至第190条规定，对于无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的认定属于法律的特别规定，非人民法院判决不得认定。

若该聋哑人被确定为无民事行为能力或者限制民事行为能力人的，根据《民法典》第28条规定，有监护能力的人按顺序担任其监护人，其监护人就是其法定代理人。相反，该聋哑人具有民事法律行为能力，可独立实施法律行为的，其所有不动产登记的申请均应被认定为有效行为。

4 办理不动产登记过程的建议

4.1 登记机构应确定哑语交流人员

不动产登记机构可对工作人员进行哑语手势的培训，也可与当地残联沟通，聘請第三方机构专业人员提供哑语等介入服务。登记机构切不可以窗口工作人员无法与其交流、难以确认民事行为能力和真实意思表达为由，而将其推委至公证机构、残联确认。

由于各地登记机构人员少、工作重，平时碰到聋哑人处分房屋情况也不多，因而未必有相应专业人员。建议登记机构主动与残联成立共同工作机制，凭《残疾人证》聘请第三方为聋哑人提供好相应哑语等介入服务。该操作规范也可引申至其他类型残疾人。

4.2 可通过“残疾人不动产登记绿色通道”流程办理

由于与聋哑人交流起来不是很方便，耗时可能较长且情况复杂，有些还需通过预约方式聘请第三方出场提供服务，若通过正常取号办理，反而会影响正常办理速度及登记机构的办事效率。建议通过残疾绿色通道预约、特殊办理，体现不动产登记“我为群众办实事”的担当。不动产登记机构主动为民服务意识，必将得到聋哑人及其联系人的认可。

4.3 询问确认聋哑人的民事行为能力和意思表达

登记机构应通过询问确认聋哑人的民事行为能力。若聋哑人不能辨认或不能完全辩论自己行为，或无法通过哑语及其他肢体语言等表达其处分房屋的内心真意，可告知聋哑人的联系人通过人民法院确认其民事行为能力。无论最后登记与否，建议不动产登记机构将所有询问内容制作录像资料留存。

5 结语

综上所述，在办理聋哑人不动产登记业务时，不动产登记机构宜与同级残联组织建立合作机制，操作过程中应特别注意聋哑残疾人的人格权和名誉权，并通过绿色通道予以关心关爱。同时，应通过专业人员介入与聋哑人交流，确保其民事行为能力和真实意思表达，并通过细致的询问制度保障其不动产权利。